Una de las confusiones en que más incurren los copropietarios de los Edificios o Conjuntos es definir cuales expensas se toman por la votación de la mayoría simple y cuales se toman con la mayoría calificada (70%). Para comprender el concepto que nos trae la ley es necesario tener claro los siguientes conceptos:

1. El artículo 3 de la ley 675/01 define como expensas comunes necesarias las requeridas para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, por ello se entienden necesarias las destinadas a mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción, vigilancia y los servicios públicos que se requieren para ello. En los edificios comercial se incluyen los costos de mercadeo. 2. La misma normativa establece que aquellas que no integran el numeral anterior, se considerará como expensas comunes no necesarias y que siempre tendrán que aprobarse con el 70% de los coeficientes de la copropiedad como lo establece el artículo 46 numeral 3 de la ley. 3. Asambleas ordinarias son las realizadas para examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. Estas se realizarán por lo menos una vez en el año en la fecha que determine el reglamento de propiedad horizontal o dentro de los tres primeros meses al vencimiento del periodo presupuestal. (artículo 39 Ley 675/01). 4. Asamblea extraordinaria las que se realizan cuando las necesidades imprevistas o urgentes la requieran.

Teniendo en cuenta la normativa anterior entremos a definir cuales requieren quorum especial y cuales no.

Las decisiones que se pueden tomar por mayoría simple son las definidas como expensas comunes necesarias. Tan es así que podría aprobarse la pintada de fachadas ya que hacen parte del mantenimiento, también la reposición de equipos existentes, etc, sin importar la cuantía, siempre que se haga en una asamblea ordinaria. La misma asamblea podría determinar que parte de dicha cuota tenga una asignación específica, sin que por ello nos refiramos a cuotas extraordinarias en este tipo de asambleas; ya que la ley solo habla de expensas comunes necesarias y no necesarias, y asambleas ordinarias y extraordinarias.

En cuanto a las decisiones económicas que requieren mayoría calificada, se relacionan en el artículo 46 de la Ley 675/01 son: 1. Las expensas comunes necesarias, que se aprueben en reuniones extraordinarias y que superen 4 expensas comunes mensuales; después de haber agotado el fondo de imprevistos. Y, 2. Las expensas comunes no necesarias.

De ahí la importancia de asistir a las asambleas que se programen en la copropiedad y que se estudie presupuestalmente las decisiones que se toman, para poder a futuro responder por lo aprobado.

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