Son günlerde yazılı ve görsel basında yer alan haberlerde, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 03.03.2026 tarihli, E. 2025/3450, K. 2026/1141 sayılı kararı gerekçe gösterilerek "Artık beş yıl beklenmeksizin her kiracıya karşı kira tespit davası açılabileceği" şeklinde gerçeği yansıtmayan bir algı yaratılmıştır.

Bu değerlendirme, söz konusu kararın lafzı, amacı ve Türk Borçlar Kanunu (TBK) sistematiği çerçevesinde incelendiğinde, hukuki dayanaktan yoksundur. Yargıtay anılan kararıyla kanundaki beş yıllık yasal bekleme süresini ilga etmemiş; aksine, uygulamada sıklıkla karşılaşılan "Kesintisiz devam eden kira ilişkilerinde sonradan imzalanan tecdit (yenileme) sözleşmelerinin süreyi sıfırlayıp sıfırlamayacağı" hususunda adaleti ve tarafların gerçek iradesini gözeten bir kriter ortaya koymuştur.

6098 sayılı TBK m. 344/3 hükmü ;

"Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir."

Kanun koyucu, ilk beş yıllık dönem içerisinde kira bedelinin artışını tarafların anlaşması ve her halükârda TÜFE (on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı) tavanı ile sınırlandırmış; hak ve nesafete (emsal rayice) dayalı kira tespit davası açılabilmesini mutlak surette 5 yıllık sürenin dolması şartına bağlamıştır.

Dolayısıyla, yeni akdedilmiş ve sıfırdan başlayan bir kira ilişkisinde TBK m. 344/3 uyarınca emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyet indirimi yapılmak suretiyle kira tespiti talep edebilmek için 5 yıllık sürenin geçmesi şartı aynen yürürlüktedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, önüne gelen uyuşmazlıkta ilk defa kurulan bir kira ilişkisini değil; davalının taşınmazda uzun yıllardır (somut olayda 2005 yılından bu yana) kesintisiz kiracı olduğu, ancak tarafların aralarındaki ilişkiyi belgelemek ya da mutat artışları yazılı hale getirmek gayesiyle sonradan (somut olayda 2018 yılında) yeni bir kira........

© Hukuki Haber