TÜİK tarafından geçtiğimiz gün açıklanan Şubat ayına ilişkin konut satış verileri ilginç bir tab­loyu işaret ediyor. İpotekli satışların toplam satış­lar içindeki payı yeniden %20 seviyesini aşmış du­rumda. Uzun süredir oldukça düşük seyreden kredi kullanımının ardından bu oran konut finansmanı tarafında sınırlı da olsa bir hareketlenmeye işaret ediyor. Aslında Ocak ayı sonunda BDDK tarafın­dan yapılan düzenleme ile kredi kullanım koşulla­rının daha geniş bir alıcı kitlesine hitap edecek şe­kilde yeniden tanımlanması, bu artışın arkasındaki önemli faktörlerden biri olarak değerlendirilebilir.

Özellikle kredi değer oranlarının konutun ener­ji sınıfı ve ekspertiz değerine göre yeniden düzen­lenmesi, belirli fiyat segmentlerinde krediye erişi­mi bir miktar kolaylaştırdı. Bu durumun ilk yansı­malarını da ipotekli satış payındaki artışta görmek mümkün.

Bununla birlikte kredi kullanımındaki hareketin ağırlıklı olarak ikinci el konut piyasasında gerçek­leştiği görülüyor. Şubat ayında ipotekli satışların yaklaşık dörtte üçünün ikinci el konutlardan oluş­ması, krediyle konut ediniminin daha çok mevcut stok üzerinden ilerlediğini gösteriyor.

Dolayısıyla kredi payındaki artışın tek başına yeni konut üretimine güçlü bir ivme verdiğini söy­lemek için henüz erken. Daha çok finansman kana­lının yeniden çalışmaya başladığını ve talebin be­lirli ölçüde kredi tarafına geri döndüğünü gösteren bir sinyal olarak okumak daha doğru görünüyor.

Geçmişi iyi anlayan doğru yol alır…

Ancak konut piyasasında bugün gördüğümüz tabloyu anlamak için biraz geriye gitmek gerekiyor. Çünkü son iki yılda kredi tarafında ciddi bir daral­ma yaşanmasına rağmen satış adetlerinin yüksek kalmaya devam ettiği bir dönemden geçtik.

2021 yılının son çeyreğini düşünelim. Ortalama 100 metrekare bir konutun değeri TCMB verileri­ne göre yaklaşık 593 bin TL seviyesindeydi. Yüz­de 75 kredi kullanıldığında yaklaşık 445 bin TL tutarında bir kredi konutu satın almak için yeter­li oluyordu. O dönemde yıllık konut kredisi faizle­ri yaklaşık yüzde 18 seviyesindeydi ve 120 ay vade ile aylık taksit yaklaşık 8 bin TL civarında gerçek­leşiyordu. Taksitin hane gelirinin üçte biri olması gerektiği varsayımı altında bu konutu satın alabil­mek için yaklaşık 24 bin TL civarında bir aylık ha­ne geliri yeterli olabiliyordu.

Bugün ise tablo oldukça farklı. 2025 yılı sonun­da ortalama metrekare fiyatlarının yaklaşık 45 bin TL seviyesine çıkmasıyla aynı büyüklükte bir ko­nutun değeri yaklaşık 4,5 milyon TL’ye ulaşıyor. Aynı %75 kredi oranı ile kullanılan kredi yaklaşık 3,4 milyon TL’ye çıkıyor. 2025 yılındaki faiz orta­laması (yıllık %40) ve benzer vade (120 ay) altında aylık kredi taksiti yaklaşık 115 bin TL seviyesine yaklaşıyor. Bu durumda kredi taksitinin hane geli­rinin üçte biri olması varsayımı altında gerekli ay­lık hane geliri yaklaşık 350 bin TL seviyesine çık­mış oluyor.

Bu basit karşılaştırma konut kredisi kullanımı­nın neden daraldığını açık şekilde ortaya koyuyor. Konut fiyatlarındaki hızlı artış ve kredi faizlerin­deki yükseliş birlikte değerlendirildiğinde kredi ile konut edinimi geniş kitleler için oldukça zorlaşmış durumda.

Peki rekor satış adetlerini nasıl açıklamak gerekir?

Buna rağmen 2025 yılında konut satışlarının yaklaşık 1,7 milyon adet ile tarihsel olarak oldukça yüksek seviyelerde gerçekleşmesi dikkat çekici bir gelişmeydi. Kredi talebinin daraldığı bir dönemde satışların yüksek kalması ise talep kompozisyonu­nun değiştiğini gösteriyor. Başka bir ifadeyle piya­sadaki talebin önemli bir kısmı kredi kullanan hane halkından değil, tasarruflarını konuta yönlendiren yatırımcı kesiminden geldi.

Özellikle yüksek mevduat faizlerinden ve altın gibi kıymetli madenlerin değer artışlarından elde edilen gelirlerin bir kısmının gayrimenkule yönel­mesi ve kira artışlarının yarattığı getiri beklentisi bu talebi destekledi.

Nitekim bu tablo kiraya göre konut fiyatlarının geri dönüş süresinde de kendini gösteriyor. TCMB verilerine göre konut fiyatı ile kira arasındaki iliş­ki incelendiğinde amortisman süresi 2021 yılında yaklaşık 22 yıl seviyesindeydi. 2025 yılına gelindi­ğinde ise bu süre 16 yıl seviyesine kadar gerilemiş durumda. Yani kira gelirine göre bakıldığında ko­nut yatırımı yeniden daha cazip bir noktaya gelmiş görünüyor. Bu da yatırımcı talebinin neden güçlü kaldığını açıklayan önemli unsurlardan biri.

Burada kritik bir ayrım var

Kredi yeniden konuşuluyor olabilir, ama Tür­kiye’de mesele hala konut piyasası değil, barınma meselesidir. BDDK’nın yaptığı düzenleme krediye erişimi belirli ölçüde genişletmiş olabilir ve kredi­li satış hacmini bir miktar artırabilir. Ancak bu tür düzenlemeler tek başına barınma sorununa kalıcı çözüm üretmez. Çünkü konunu özü sadece kredi­ye erişim değil; arsa üretimi, kiralık konut piyasa­sı, sosyal konut üretimi ve alternatif finansman modellerini kapsayan çok daha geniş bir politika alanını içeriyor.

© Dünya