Müktesep (kazanılmış) hak kavramı genellikle yürürlükte olan mevzuatın tanımış olduğu hak ve menfaatlerin daha sonradan yapılacak mevzuat değişikliği ile veya idari bir kararla azaltılmaması ya da ortadan kaldırılmaması olarak ifade edilebilir. Özellikle imar mevzuatında kullanılan yasal bir terim olan müktesep hak, İmar Kanunu m. 29/I hükmünde düzenleme konusu yapılmış ve “Başlanmış inşaatlarda müktesep haklar saklıdır” denmek suretiyle ruhsatlı bir binanın imalatının gelmiş olduğu aşama itibariyle plan değişikliğine gidilmesinin olumsuzluklarından etkilenmeyeceği ifade edilmiştir. Bu çerçevede, ruhsattan sonra imar planı değişikliğine gidilmişse ya da imar planı bir mahkeme kararıyla iptal edilmişse o ana kadar yapılmış olan kısım kazanılmış hak olarak korunacaktır.

Ancak, söz konu düzenleme imar mevzuatı çerçevesinde binanın ruhsat ve projeye uygun olarak yapılması ya da yapılıyor olması halini düzenler. Dolayısıyla, mevcut bir binanın riskli yapı olarak tespitinin yapılması ve bu kararın kesinleşmesinden sonra yıkımla yeniden inşaasında kural olarak müktesep haktan söz edilemez ve bu kavrama dayalı olarak artık söz konu hüküm burada uygulama alanı bulmaz.

Örneğin, bir bina ruhsat ve projesine uygun olarak yapılmış ve on yıllardır ayakta ise ve fakat sonradan binanın bulunduğu parselde farklı hukuki saiklerle yapılaşma imkanını kalmazsa veya imarında azalma meydana gelirse, bu durumda az yukarıdaki İmar Kanunu 29/I hükmüne göre müktesep (kazanılmış) haktan söz edilemez. Böyle bir durumda, herhangi bir yasal veya yargısal engel bulunmadıkça binanın mevcut haliyle kullanımı devam eder. Bununla birlikte, binanın yıkımından sonra artık yeni imar durumu devreye girer. Böyle bir sonucun ortaya çıkması açısından yıkımın Türk Medeni Kanunu'nun 692. maddesine göre maliklerin oybirliği ile yapılması ya da 6306 sayılı Kanun çerçevesinde riskli yapı kararının kesinleşmesinden sonra gerçekleşmesi arasında herhangi bir fark da bulunmamaktadır. Zira, her iki ihtimalde de, yıkım sonrası binanın yeninden inşaası bakımından yeni ve ruhsat alım aşamasındaki imar durumuna göre hareket edilir.

Şayet yıkımdan sonra, parselde sit alanı ilan edilme veya farklı bir saikle inşaat imkanı bulunmuyorsa, 2863 sayılı Kültür Ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanun m. 17 ve İmar Kanunu 13 hükmü çerçevesinde imar hakkı aktarımı imkanından yararlanılabilir. Örneğin, uygulama imar planının bulunduğu, arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış ya da yapılması mümkün olmayan alanlarda, parselin tamamının ya da bir kısmının umumi ve kamu hizmet alanlarında kalması sebebiyle parsel üzerinde özel mülkiyete konu yapılaşma hakkının verilememesi durumunda, verilemeyen emsale esas inşaat hakkının başka parsel ya da parsellere imar planı kararı ile taşınması elbette mümkündür. Ancak, artık yapılaşma imkanı kalmamış o parselde yeniden inşaattan ve dolayısıyla müktesep (kazanılmış) haktan da söz edilemez. Benzer şekilde, imar hakkının yarı oranda düştüğü parselde de mevcut binanın yıkılması, kural olarak önceki binadaki emsal açısından kazanılmış hak bahsetmez.

Kentsel dönüşüm uygulamalarında özel norm ve plan notlarının önemi

Ancak, hal böyle olmakla birlikte özellikle kentsel dönüşüm uygulamalarında sonraki imar durumundaki olumsuzlukların giderilmesi zorunludur. Zira, bir tarafta deprem gerçeği ve riskli binaların ivedilikle yenilerek daha sağlıklı ve güvenli şehirler tesis etme arzusu diğer tarafta bunun finansmanındaki sorunlar idareleri bu yönde adım atmaya zorlamıştır. Her ne kadar Ülkemizde kentsel dönüşüm açısından yarısı bizden kampanyası ya da farklı cazip kredi imkanları bu yöndeki çözüme ciddi katkılar sunuyor ise de pek çok binadaki imar azalışından kaynaklı problemler malikleri de çözümsüz bırakabilmektedir.

İşte bu nedenle, idareler olarak farklı kararlar alınmak suretiyle kentsel dönüşüm süreçlerinde yine önceki imar durumunun korunması yoluna gidilmeye çalışılmış ve uygulamada bu koruma “Müktesep (kazanılmmış) hak” olarak ifade edilmiştir. Özellikle İstanbul’da afet risklerine hazırlık kapsamında kentsel dönüşümü gerçekleştirmek ve riskli binaların yıkılıp yeniden yapılmasının teşvik edilmesi amacıyla Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu hazırlanmış ve Aralık 2020 tarihinde İBB Meclisi’nde kabul edilmiştir. Böylece binalarını dönüştürmek isteyen fakat bina yapım tarihindeki yapılaşma hakları mevcut imar planları ile korunmayanların bu sorunlarını çözmek üzere; İstanbul genelinde ruhsat tarihindeki yapılaşma haklarını koruyan imar planı notları hazırlanmıştır. Halihazırda İstanbul’daki tüm ilçelerin pek pek çok mahallesinde plan notları buna uygun hale getirilmiş, ilgili meclislerden geçmiş,........

© Hukuki Haber