1. İmar Kanunu’na Göre Yıkım Kararı

Türk hukukunda yıkım, yaklaşık yirmi ayrı kanunda farklı sebep ve usullerle düzenlenmiştir. Bu yüzden ilk soru, yapının ruhsatlı olup olmadığı değil, hangi kanuna tabi olduğudur. Cevap; yapının niteliğine, bulunduğu alanın hukuki statüsüne ve taşınmazın mülkiyet rejimine göre değişir.

İmar hukukunun görevi açıktır: Can ve mal güvenliğini sağlamak, şehir düzenini, çevreyi ve estetik değerleri korumak, hukuka aykırı yapılaşmaya izin vermemek. Fakat bu amaç, idareye dilediği yapıyı, dilediği zamanda ve dilediği usulle yıkma yetkisi vermez. Yıkım, bir yapının fiziksel ve ekonomik varlığını sona erdiren, mülkiyet hakkı üzerinde çoğu zaman geri dönüşü olmayan sonuçlar doğuran ağır bir işlemdir. Üstelik imar alanlarının yeterince üretilemediği, barınma ihtiyacının büyüdüğü, benzer yapılara farklı işlemler uygulandığı ve geçici düzenlemelerin yeni çelişkiler yarattığı bir ülkede her yıkım kararı hukuki yönden daha sıkı incelenmelidir. Bu nedenle yapının bulunduğu yerde yürürlükte olan imar yönetmeliği, çevre düzeni planı ve diğer imar planları birlikte incelenerek yapılaşma hakları ile varsa ruhsat muafiyetleri belirlenmelidir.

İmar Kanunu’nun 32. maddesine dayanılması veya yapının ruhsatsız olması tek başına yeterli değildir. Aykırılık açıkça ortaya konulmalı, karar yetkili makam tarafından alınmalı, kanuni usul eksiksiz izlenmeli ve yıkım kural olarak yalnızca mevzuata aykırı kısımla sınırlı tutulmalıdır. Bu çalışmada, yıkım kararını sakatlayan hukuki hatalar ile itiraz, iptal davası ve yürütmenin durdurulması yollarının zamanında ve etkili biçimde nasıl kullanılacağı, yargı kararları üzerinden anlatılacaktır.

2. İmar Kanunu’nun 32. Maddesine Göre Yıkım Süreci

İmar Kanunu’nun 32. maddesine göre süreç, imar aykırılığının tespitiyle başlar. Yapının mevcut durumu yapı tatil tutanağıyla belirlenir, yapı mühürlenir ve inşaat derhal durdurulur. Tutanak yapı yerine asılır; bir nüshası muhtara, bir nüshası Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne gönderilir. Aykırılık ayrıca tapunun beyanlar hanesine kaydedilmek üzere en geç yedi gün içinde tapu müdürlüğüne bildirilir.

Ardından yapının ruhsata bağlanıp bağlanamayacağı veya aykırılığın giderilip giderilemeyeceği incelenir. Bunun mümkün olması hâlinde yapı sahibine en çok bir aylık süre verilir. Bu süre içinde ruhsat alınır veya aykırılık giderilirse mühür kaldırılarak inşaatın devamına izin verilir. Yapının ruhsata bağlanamayacağı veya aykırılığın giderilemeyeceği belirlenirse bir aylık süre beklenmez; belediye encümeni veya il idare kurulu kararı üzerine yıkım ilgili idarece gerçekleştirilir.

Süreç kısaca şöyledir:

tespit → tutanak → mühürleme → bildirim → ruhsata bağlanabilirlik incelemesi → gerekiyorsa bir aylık süre → yetkili kurul kararı → yıkım

3. Hangi Hâllerde Yıkım Kararı Verilebilir?

Bir yapının “kaçak” olarak nitelendirilmesi, tek başına yıkım için yeterli değildir. Önce yapının ruhsata tabi olup olmadığı, hangi kısmının mevzuata aykırı bulunduğu, aykırılığın ne zaman yapıldığı ve giderilip giderilemeyeceği belirlenmelidir. Yıkım ancak usulüne uygun bir yapı tatil tutanağına ve açık, somut, ölçülebilir tespitlere dayanabilir.

3.1. Ruhsatsız Yapılar

Kanunda öngörülen istisnalar dışında bütün yapılar ruhsata tabidir. Ancak yapının ruhsatsız olması, doğrudan yıkılması için tek başına yeterli değildir; önce ruhsata bağlanıp bağlanamayacağı belirlenmelidir.

Yapı ruhsata bağlanabilecek durumdaysa yapı sahibi, tebliğ tarihinden itibaren en çok bir ay içinde ruhsat almalıdır. Yalnızca ruhsat başvurusu yapılması yapıyı ruhsatlı hâle getirmez ve yıkımı engellemez. Danıştay da kanuni süresi içinde ruhsat alınmayan yapı hakkında verilen yıkım kararını hukuka uygun bulmuştur (Danıştay 14. Dairesi, E.2015/1172, K.2018/3871, 22.5.2018). Yapının ruhsata bağlanamayacağı açıkça belirlenmişse bir aylık süre beklenmez. Ancak bu sonucun teknik ve hukuki gerekçeleri somut olarak ortaya konulmalıdır.

3.2. Ruhsat Ve Eki Projelere Aykırı Yapılar

Ruhsatlı bir yapı; mimari, statik, elektrik ve mekanik projelerine uygun biçimde inşa edilmelidir. Projede bulunmayan ilaveler, kapalı alan artışları, yeni bağımsız bölümler, kat ilaveleri ve taşıyıcı sistemi etkileyen değişiklikler yıkıma konu olabilir.

Aykırılık giderilebilir veya tadilat ruhsatına bağlanabilir durumdaysa yapı sahibine süre verilmelidir. Süre sonunda aykırılık giderilmezse kural olarak yalnızca projeye aykırı kısmın yıkımına karar verilir. Yapının tamamı ancak aykırılığın bütün yapıyı etkilemesi veya aykırı kısmın ruhsatlı bölümlere zarar verilmeden ayrılmasının teknik olarak mümkün olmaması hâlinde yıkılabilir.

3.3. Ruhsat Süresi Dolduktan Sonra Yapılan Kısımlar

İmar Kanunu’nun 29. maddesine göre ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde yapıya başlanmaz veya yapı beş yıl içinde tamamlanmazsa ruhsat hükümsüz hâle gelir. Bundan sonra inşaata devam edilebilmesi için ruhsatın yenilenmesi gerekir.

Ancak ruhsat süresinin dolması, o tarihe kadar ruhsata uygun biçimde yapılan bütün kısımların yıkılmasını gerektirmez. Yıkıma esas alınabilecek bölümler, ruhsat hükümsüz kaldıktan sonra yapılan veya başından beri projeye aykırı olan kısımlardır.

Danıştay, yapının ruhsat süresi içinde ulaştığı seviye ile bu süreden sonra yapılan bölümler belirlenmeden yapının tamamının ruhsatsız kabul edilemeyeceğine karar vermiştir (Danıştay 14. Dairesi, E.2015/2958, K.2018/5521, 20.9.2018).

3.4. Sonradan Yapılan İlaveler Ve Esaslı Tadilatlar

Ruhsatına uygun tamamlanan bir yapıya sonradan ruhsatsız ilave yapılması veya yapıda esaslı tadilata gidilmesi hâlinde 32. madde uygulanabilir. Taşıyıcı sistemi, yapı alanını, bağımsız bölüm sayısını, ortak alanları, kullanım amacını veya ruhsat eki projeleri değiştiren işlemler esaslı tadilat sayılır ve ruhsata tabidir.

Buna karşılık boya, badana, sıva, kaplama, tesisat onarımı ve kiremit aktarılması gibi basit tamirler ruhsat gerektirmez. Açılır-kapanır katlanır cam panel, korkuluk, pergola, çardak veya kameriye, bölme duvar ve pencere değişimi de mevzuatta belirtilen sınırlar içinde ruhsattan muaftır. Yapının tabi olduğu imar planı, yerel imar yönetmeliği ve alanın özel mevzuatı saklıdır.

Burada imalata verilen ad değil, ortaya çıkan sonuç önemlidir. Etrafı açık ve hafif bir pergola ruhsat gerektirmezken, aynı yerin duvarlarla çevrilerek kapalı kullanım alanına dönüştürülmesi ruhsata tabi olabilir. Benzer şekilde balkonun katlanır camla kapatılması kural olarak ruhsat gerektirmez; balkonun odaya katılması veya bağımsız bölüm alanının büyütülmesi ise esaslı tadilat sayılabilir.

3.5. Yapı Kullanma İzni Bulunan Yapılardaki Aykırılıklar

Yapı kullanma izni, yapıyı sonradan yapılan ruhsatsız imalatlara karşı korumaz. İskân alındıktan sonra yapılan ilave ve esaslı tadilatlar, diğer ruhsat aykırılıkları gibi durdurulabilir ve yıkıma konu edilebilir.

Aykırılık yapının ilk inşa edildiği tarihten beri mevcutsa durum farklıdır. Yapı mevcut hâliyle kullanma izni almış ve aykırı kısmın yıkılması ruhsatlı bölümlere de zarar verecekse, yapı kullanma izni hukuk dünyasında varlığını sürdürürken doğrudan yıkım kararı verilmesi mümkün olmayabilir. Danıştay, bu nitelikteki bir olayda yapı kullanma izni iptal edilmeden alınan yıkım kararını hukuka aykırı bulmuştur (Danıştay 14. Dairesi, E.2016/8816, K.2018/5828, 2.10.2018).

Bu nedenle iskânlı yapılarda önce aykırılığın ne zaman meydana geldiği belirlenmelidir.

3.6. İmar Planı Veya Yapı Ruhsatı İptal Edilen Yapılar

İmar planının veya yapı ruhsatının mahkeme kararıyla iptal edilmesi, yapının hukuki dayanağını ortadan kaldırabilir. Ancak bu durumda da yapı tatil tutanağı düzenlenmesi, yapının mühürlenmesi ve yetkili kurul tarafından yıkım kararı alınması........

© Hukuki Haber