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„E“ wie erschwinglich: Neuer Standard soll das Bauen billiger machen

26. Februar 2026 | Reinhard Schlieker

Weniger Steckdosen, günstigere Materialien könnten Neubauten billiger machen. Ein solches Gesetzesvorhaben ist auf dem Weg. Die Vereinfachung könnte sich jedoch im Bürokratiedschungel verirren

VON REINHARD SCHLIEKER

„E“ wie einfach, „E“ wie erschwinglich, „E“ wie experimentell. Hinter dem Buchstaben in Zusammenhang mit Bauvorhaben verbirgt sich angeblich eine Zauberformel: Sie soll das Bauen durch abgespeckte Vorschriften wieder machbar machen für jeden. Der Gedanke dahinter: Was verzichtbar ist beim Bau im wirklichen Leben, soll auch entfallen dürfen. Seien es Steckdosen in großer Zahl, teure Materialien oder Komfortelemente. Dafür, so sehen es die ursprünglichen Initiatoren der Idee, allen voran die Architektenkammer Bayern, winken am Ende bis zu zwanzig Prozent Ersparnis für den Bauherrn. Das Konzept wird, wie so vieles, was das Leben einfacher machen könnte, seit Jahren diskutiert, aber hat bisher noch nicht das gesetzliche Licht der Welt erblickt. Die Ampelkoalition hatte den Durchbruch zum einfacher Bauen nicht geschafft.

Nun soll es jedoch wahr werden. Bis Ende dieses Jahres erhofft sich die Baubranche die gesetzliche Grundlage fürs Bauen ohne Schnickschnack, mit weniger bürokratischem Aufwand und schnelleren Genehmigungen. Bauministerin Verena Hubertz und Justizministerin Stefanie Hubig (beide SPD) haben die Eckpunkte für den Bautyp E Ende vergangenen Jahres vorgelegt. Erste Hürden wurden dabei identifiziert und lassen sich überwinden, so die Ministerien.  

Bislang gibt es Vorschriften und Vorgaben in Hülle und Fülle, die in der Praxis überall und allem im Wege stehen. Beleg dafür ist schon die umfassende Vorbereitung, die in den zuständigen Ministerien für Bau, und für Justiz und Verbraucherschutz, geschaffen werden müssen, damit man auf bestimmte Standards überhaupt verzichten darf, ohne einen Mangeltatbestand zu schaffen:  „Hier gilt der Grundsatz, dass eine Wohnung einen werkvertraglichen Sachmangel aufweist, wenn sie nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht”, erläutert der Fachanwalt und Verwaltungsrechtler Thomas Schröder.

Zu den Hürden zählt etwa das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Es muss dahingehend geändert werden, dass vereinfachtes Bauen rechtssicher, also ohne Klagerisiko gegen den Bauherrn, die Baufirmen oder das Handwerk, umgesetzt werden kann. Denn das Abweichen von technischen Standards bringt eben heute mit Sicherheit Ärger. Weshalb Baufirmen das schon im Eigeninteresse nicht anbieten. Ist das abgespeckte Bauen erst einmal zivilrechtlich verankert, glauben die Ministerinnen, rückt so ein Vorhaben für viele wieder in den Bereich des Möglichen.  „Wir unterstützen damit private Bauherren bei der Verwirklichung ihres Traums vom Eigenheim. Und auch Mieter werden profitieren, wenn der Neubau von Wohnungen einfacher wird. Der Gebäudetyp E ist Teil unserer Offensive für bezahlbares Wohnen”, sagt  Hubig.

"Kompliziertes Sondermodell"

Nicht ganz so optimistisch blicken Experte auf das Geschehen. Der Bausachverständige Tobias Beuler, Gründer der Architekturplattform “A Better Place” und Autor mehrerer Fachbücher, sieht das Einsparpotential bei lediglich rund zehn Prozent. Aus seinen Beratungsaufträgen mit Baukontrollen vom Rohbau bis zum fertigen Haus leitet Beuler seine Prognose fürs Gelingen ab: „Die Chancen auf Erfolg schätze ich auf nur 40 Prozent und freue mich, wenn ich mich irre.” Zu viele Institutionen müssen am selben Strang ziehen, wenn der E-Bau Wirklichkeit werden soll. „Es gibt 16 Landesbauordnungen. Jedes Bundesland hat hier eigene Regeln, was Bauen sehr kompliziert macht. Außerdem gibt es auf kommunaler Ebene dann noch mal von Wohngebiet zu Wohngebiet, manchmal sogar von Straße zu Straße, unterschiedliche Bebauungspläne. Ein Bebauungsplan ist das Regelheft, nach dem Architekten und Baufirmen ein Haus planen und bauen müssen. Das bedeutet: Der Turbo kann nur klappen, wenn man ganz oben ansetzt und die Länder sämtliche Vorschläge, die das Bauen schneller, besser und günstiger machen, zügig adaptieren.”

Schließlich liegt vieles weitere noch im Ermessen der Kommunen, die aber wiederum durch Gesetze und Rechtsprechung gebunden sind und sehr genau überlegen müssen, wo sie vereinfachen. Beuler: „Entspanntere Vorgaben und schnellere Bearbeitungszeiten wären natürlich sehr sinnvoll. Aber: Die Kommunen sind oft auch der Sündenbock. Tatsächlich ist es gut, dass bestimmte Regeln aufgestellt und eingehalten werden müssen. Das sind zum Beispiel Abstandsflächen zu den Nachbarn. Oder auch regionale Besonderheiten. Ich finde es gut, wenn in alten Stadtkernen mit Fachwerkhäusern kein Flachdach-Bunker mit Betonoptik gebaut wird. Aber ob man in Neubaugebieten unbedingt Vorgaben für die Dachneigung und die Fensterfarbe machen muss, ist gefühlt schon sehr übergriffig.“

In diesen Überlegungen ist noch nicht die Frage aufgeworfen, ob Kommunen überhaupt geneigt sind, neue Bauflächen etwa für Ein- bis Zweifamilienhäuser auszuweisen. Denn sie sind ihrerseits wieder durch eine Fülle von Einspruchsmöglichkeiten, etwa aufgrund des Landschaftsschutzes, im Risiko. Diese gesetzlichen und teils von der EU festgelegten Vorschriften für einen einfachen Neubautyp außer Kraft zu setzen, erscheint illusionär.

Sehr kritisch zum Stand des Vorhabens zeigte sich auch der Bundesverband der Bau- und Immobilienwirtschaft (BID). Der Gebäudetyp E werde bislang als „kompliziertes Sondermodell“ gedacht, bei dem Abweichungen vom bisherigen Standard vertraglich geregelt und juristisch abgesichert werden müssen. „Wenn jedes Projekt individuelle Sondervereinbarungen braucht, wird der Gebäudetyp E in der Praxis nicht funktionieren.“ Besser wäre es wohl, den neuen Typ als Standard fürs Bauen zu etablieren.

Das Problem mit der Grundsteuer

Auch Fachanwalt Schröder gibt derweil in der Neuen Zeitschrift für Verwaltungsrecht (NVwZ) zu bedenken: „Die Bundesregierung hat verkannt, dass die Technischen Baubestimmungen der Länder gerade keinen einfachen Mindeststandard formulieren, sondern im Gegenteil ausufernd und detailverliebt sind. In Hessen umfassen die eingeführten Technischen Baubestimmungen aktuell 599 Seiten. In den anderen Bundesländern ist die Lage vergleichbar. Hier müsste zunächst auf Landesebene kräftig entrümpelt werden.“ Fazit: Vereinfachen ist kompliziert.

Im Idealfall wäre am Ende der Gebäudetyp als Standardmodell bundesweit etabliert. Bauexperte Beuler: „Man darf noch träumen. Ich wäre ein großer Fan davon. Man legt einmal Mindeststandards fest und Bauherren, die mehr wünschen, können sich das von den Firmen gerne anbieten lassen. Wenn es dann noch einheitliche Bebauungspläne geben würde, die nicht zu streng reguliert sind, könnte außerdem die serielle Fertigung von Häusern Fahrt aufnehmen. Dann sehe ich ebenfalls Ersparnisse von fast 30 Prozent.“

Einen besonderen Bauturbo allerdings könnten die Verantwortlichen in den Kommunen, mit Unterstützung des Bundes und der Länder, fast über Nacht zünden: Nämlich die Abschaffung der Grunderwerbsteuer. Die verteuert das Bauen ungemein und schreckt so manchen Bauherrn ab. „Die Grunderwerbsteuer ist nicht nur teuer, sondern hat auch gesamtgesellschaftlich sehr negative Effekte”, urteilt Tobias Beuler: „Die Menschen sind so weniger flexibel und können, wenn sie ein Haus besitzen, bei einem neuen attraktiven Jobangebot nicht einfach schnell umziehen, ihr Haus verkaufen und ein neues Haus erwerben. Auch das ist ein Grund für den Fachkräftemangel. Wenn man einmal was gekauft hat, ist man vor Ort verhaftet.“  Einen sehr viel besseren Beweis dafür, ob es die Regierungen und Verwaltungen der föderalen Bundesrepublik ernst meinen mit dem Anschub des privaten Bauwesens, ließe sich kaum finden. Dass der Experte weiter nur träumen kann, ist allerdings sehr wahrscheinlich.

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