Durante anos, o debate público sobre a crise da habitação em Portugal teve um vilão preferido: o comprador estrangeiro. A narrativa era simples e mobilizadora: investidores internacionais, beneficiando de vistos gold, de regimes fiscais favoráveis e de preços ainda atrativos face às capitais europeias, estariam a invadir o mercado, a comprar em massa e a empurrar os preços para níveis inacessíveis para as famílias portuguesas. Em 2025, os dados oficiais desmontaram definitivamente este mito. A realidade é mais complexa, mais incómoda e exige respostas políticas muito diferentes das que a narrativa do "estrangeiro invasor" sugeria.

Os números do Instituto Nacional de Estatística (INE) são inequívocos. O peso dos compradores com domicílio fiscal fora de Portugal, que em 2023 já tinha começado a diminuir, continuou essa trajetória descendente em 2025. No segundo trimestre de 2025, os compradores estrangeiros representaram apenas 4,9% do total de transações de habitação, abaixo dos 6,6% registados no mesmo período de 2024. Esta queda é particularmente significativa porque ocorreu precisamente no ano em que os preços atingiram os aumentos mais elevados da série histórica: variação homóloga de 17,2% no Índice de Preços da Habitação, segundo o INE. Ou seja, os preços dispararam exatamente quando a quota de compradores estrangeiros caía. A conclusão é inescapável: o mercado interno, famílias portuguesas residentes, foi o principal responsável pela pressão sobre os preços.

Esta "nacionalização da procura" não aconteceu por acaso. É o resultado de uma combinação de fatores estruturais e de políticas públicas. Primeiro, o fim do regime de vistos gold para investimento imobiliário, medida implementada pelo Governo anterior, reduziu efetivamente um dos canais de procura estrangeira, sobretudo no segmento de imóveis de valor elevado em Lisboa e Porto. Segundo, a introdução de benefícios fiscais significativos para jovens residentes, isenção de IMT,........

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