Türkiye, jeopolitik konumu ve tektonik yapısı gereği dünyanın en aktif deprem kuşaklarından birinin üzerinde yer almaktadır. Bu kaçınılmaz doğa gerçeği, yapı stokunun güvenli hale getirilmesini lüks bir imar faaliyeti olmaktan çıkarıp, doğrudan Anayasa ile güvence altına alınan yaşam hakkının korunması için devlet ve bireyler nezdinde mutlak bir yükümlülüğe dönüştürmüştür.

İşte bu toplumsal ve hayati ihtiyacın hukuki zeminini oluşturmak üzere yürürlüğe konulan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, Türk eşya hukuku sistemine bazı istisnalar getirmiştir. Örneğin Türk Medenî Kanunu’nun (TMK) 692. maddesinde açıkça hüküm altına alındığı üzere, paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, olağan kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması oybirliği şartına bağlanmıştır. Ancak 6306 sayılı Kanun, deprem gerçeğinin dayattığı aciliyet, kamu yararı ve kentsel dönüşümün dinamik yapısı nedeniyle bu katı oybirliği kuralını esnetmiş ve karar nisabını arsa payı bakımından salt çoğunluğa indirmiştir.

Kanun koyucu tarafından getirilen bu esneklik, riskli yapıların hızla tasfiye edilmesini ve can güvenliğinin sağlanmasını kolaylaştırsa da, maalesef uygulamada çoğunluğu elinde bulunduran maliklerin, azınlıkta kalan maliklerin haklarını zedeleyici kararlar almasına zemin hazırlamıştır. Uygulamada sıklıkla görüldüğü üzere, kentsel dönüşüm süreçlerinde malikler arasında ve yüklenicilerle yapılan sözleşmelerde azınlık maliklerin aleyhine, mülkiyet hakkının özüne dokunacak ya da eşitlik ilkesini ağır biçimde bozacak nitelikte hükümler konulabilmektedir. Bu gibi durumlarda, kendilerine fahiş borç yüklenen, adil olmayan bağımsız bölüm tahsislerine maruz bırakılan ya da tamamen muvazaalı süreçlerle tasfiye edilmek istenen azınlık kat malikleri için çoğunluk kararına katılmamak ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini imzalamamak tek çıkar yol haline gelmektedir. Azınlıkta kalmanın kanuni müeyyidesi ise paylarının idari açık artırma yoluyla satılması, yani mülkiyet birliğinden hukuken ihraç edilmeleridir.

Bu noktada azınlık malikler, mülkiyet haklarını koruyabilmek amacıyla adli yargıda çoğunluk kararının veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptali ya da hakimin müdahalesi ve uyarlanması talepli davalar açmakta; eş zamanlı olarak idari yargıda da pay satış sürecinin iptali ve yürütmenin durdurulması yoluna başvurmaktadırlar. Ancak adli yargı mercileri, yakın zamana kadar, yargılama devam ederken azınlık malikin hissesinin 6306 sayılı Kanun kapsamında satılması durumunda, “artık taşınmazda payın kalmadı, sözleşmenin de tarafı değilsin” gerekçesiyle, açılan davaları aktif husumet ehliyeti (sıfat) yokluğundan reddetmekteydi. Bu yaklaşım, mülkiyet hakkını ve adalete erişim hakkını tamamen işlevsiz kılan ağır bir usul hukuku ihlali meydana getirmekteydi.

İşte Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin E. 2026/95 K. 2026/2192 sayılı ve 20.05.2026 tarihli kararı, tam da bu ihlali ele alan ve azınlık maliklerin dava açma hakkını tanıyan, ancak davanın esasına ve neticesine ilişkin çok ciddi tartışmaları da beraberinde getiren son derece kritik bir içtihatta bulunmuştur. Bu makalede, söz konusu Yargıtay kararı ekseninde, kentsel dönüşümde azınlık haklarının korunması, pay satışının hukuki niteliği, mülkiyet ve usul hukuku çatışmaları ele alınacaktır.

II. 6306 SAYILI KANUN KAPSAMINDA ÇOĞUNLUK KARARI VE PAY SATIŞ SÜRECİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ

Mülkiyet hakkı, gerek Anayasa’nın 35. maddesinde gerekse Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’ne Ek 1 No’lu Protokol’de en üst düzeyde korunan, bireye eşya üzerinde en geniş yetkileri veren ayni bir haktır. Birlikte mülkiyet (paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti) ilişkilerinde bu hak, eşyanın bölünmezliği ilkesi gereği birden fazla süjeye aittir ve mülkiyet hakkı hak sahipleri arasında paylara bölünmüş durumdadır. Klasik eşya hukuku kuralları uyarınca, TMK m. 692 ve m. 702 hükümleri, mülkiyet hakkının özünü ve bütünlüğünü korumak adına olağanüstü yönetim işlerinde ve tasarruf işlemlerinde mutlak surette oybirliği kuralını aramaktadır. Bir yapının yıkılıp yeniden inşa edilmesi, paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi ve yüklenici ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedilmesi kuşkusuz ki mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen ve oybirliği gerektiren en tipik tasarruf işlemidir. Ancak kentsel dönüşümün toplumsal aciliyeti, bu mutlak ayni korumanın esnetilmesini zorunlu kılmıştır.

6306 sayılı Kanun’en 6. maddesi ve Uygulama Yönetmeliği’nin 15. maddesi, bu noktada TMK m. 692’ye emredici nitelikte bir istisna getirmiştir. Bu düzenlemelere göre, riskli yapı kararının kesinleşmesi sonra parsellerin tevhit edilmesine, ifraz, taksim, yeniden bina yaptırılmasına veya kat karşılığı sözleşme yapılmasına maliklerin en az arsa payı çoğunluğuyla karar verilebileceği hüküm altına alınmıştır. Bu karar, anlaşma şartlarını ihtiva eden bir teklif ile birlikte çoğunluk kararına katılmayan azınlık maliklere ilgili vasıtalarla tebliğ edilir. Tebliğde, on beş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde, azınlığın arsa paylarının Bakanlıkça/İdarece rayiç değer tespiti yaptırılarak açık artırma usulü ile diğer paydaşlara satılacağı, paydaşlara satış gerçekleşmediği takdirde ise rayiç bedeli ödenmek kaydıyla Hazine adına resen tescil edileceği ihtar olunur.

Çoğunluk kararına muhalif kalan azınlık malikin payının idari bir süreçle zorunlu satışa tabi tutulması, özü itibariyle sıradan bir alım-satım sözleşmesi değildir. Burada hukuki niteliği itibariyle TMK m. 274 ve devamı anlamında bir 'isteğe bağlı açık artırma' söz konusudur; ancak bu artırma idari bir makamın gözetiminde ve yasal bir zorunluluğa dayalı olarak yürütülmektedir. En önemlisi, bu müessese temelini TMK m. 696 hükmünde bulan 'paydaşlıktan çıkarma' kurumunun kentsel dönüşüm hukukuna uyarlanmış özel ve istisnai bir görünümüdür. Maliklerin mülkiyet birliğinin devamını imkansız kılan ve çoğunluğun can güvenliğini tehlikeye atan pasif kalma tutumları, kanun tarafından bir paydaşlıktan çıkarma sebebi olarak addedilmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 279. maddesi ve Uygulama Yönetmeliği’nin 15/A maddesi uyarınca, bu artırmada mülkiyetin intikali cebri icradan farklı olarak kurucu bir tescile bağlanmıştır. Yani mülkiyet, idarenin tescil talebi üzerine tapuda yapılan kurucu tescil anında alıcıya geçmektedir. İşte bu tescil anına kadar azınlık malik mülkiyet hakkını muhafaza etmekte, tescille birlikte ise mülkiyet hakkı sona ermekte ve geriye sadece bir satış bedeli alacağı kalmaktadır.

III. AZINLIK MALİKLERİN ÇOĞUNLUK KARARLARINA KARŞI BAŞVURDUKLARI HUKUKİ YOLLAR VE YAŞANAN USULİ TIKANIKLIKLAR

Çoğunluk tarafından alınan yeniden değerlendirme kararları ve yüklenicilerle akdedilen........

© Hukuki Haber