Hazineye ait taşınmazların Yapı Kayıt Belgesi sahiplerine satışında, hak sahibine satılabilecek alanın belirlenmesine ilişkin esaslar 396 Sıra Sayılı Millî Emlak Genel Tebliği’nin 9. maddesinde düzenlenmiştir. Satılacak alan; taşınmazın belediye ve mücavir alan sınırları içindeki konumuna, yapıların sayısına ve taban alanlarına, bağımsız bölümlerin arsa paylarına ve satıştan sonra taşınmazda kalacak alanın büyüklüğüne göre belirlenmektedir.

Yapı Kayıt Belgesi bulunan yapıların yer aldığı Hazine taşınmazlarında hak sahibine satılacak alan belirlenirken aşağıdaki ölçütler uygulanır:

1. Satılabilecek azami alan

Taşınmazın 18/5/2018 tarihi itibarıyla;

• Belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunması hâlinde en fazla 600 m²’lik,

• Belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunması hâlinde ise en fazla 2.000 m²’lik

kısmı hak sahibine satılabilir.

Ancak yapının taban alanı bu sınırların üzerinde ise yapının taban alanının tamamı satılır. Başka bir ifadeyle, yapının taban alanı 600 m² veya 2.000 m² sınırını aşıyorsa bu sınırlamalar uygulanmaz.

2. Taşınmaz üzerinde birden fazla yapı bulunması

Taşınmaz üzerinde birden fazla yapı bulunması ve taşınmazın yüzölçümünün her yapı için ayrı ayrı azami satış alanı ayrılmasına yeterli olmaması hâlinde, öncelikle yapıların taban alanları dikkate alınır.

Yapıların taban alanları dışında kalan taşınmaz bölümü ise her yapının taban alanının toplam yapı taban alanına oranına göre paylaştırılır. Bu şekilde bulunan alan, ilgili yapının taban alanına eklenerek o yapı için satılacak toplam alan belirlenir.

Hesaplama şu şekilde yapılır:

Yapıya ayrılacak alan = Yapıların taban alanları dışında kalan bölüm × İlgili yapının taban alanı / Toplam yapı taban alanı

3. Satıştan sonra taşınmazda kalan alanın yüzde kırktan az olması

Hak sahiplerine yapılacak satıştan sonra geriye kalan kısmın taşınmazın toplam yüzölçümünün yüzde kırkından az olması hâlinde, bu bölüm de hak sahibinin talebi üzerine Tebliğ kapsamında satılabilir.

Taşınmaz üzerinde birden fazla yapı bulunuyorsa kalan kısım, her yapının taban alanının toplam yapı taban alanına oranı esas alınarak yapılar arasında paylaştırılır. Bulunan miktar, ilgili yapı için satılacak alana eklenir.

4. Yapıda birden fazla bağımsız bölüm bulunması

Yapıda birden fazla bağımsız bölüm bulunması hâlinde, hak sahiplerine satılacak alan bağımsız bölümlerin arsa paylarına göre belirlenir.

Hak sahipleri arsa paylarının belirlenmesi konusunda anlaşır ve buna ilişkin noter onaylı muvafakatnameyi İdareye sunarsa arsa payları bu muvafakatname esas alınarak belirlenir.

Hak sahiplerinin anlaşamaması hâlinde ise her bağımsız bölümün arsa payı, bağımsız bölüm alanının yapının toplam inşaat alanına oranlanması suretiyle hesaplanır:

Satış hesabında esas alınacak arsa payı oranı = Bağımsız bölüm alanı / Yapının toplam inşaat alanı

Her hak sahibine satılacak taşınmaz alanı ise bulunan arsa payının yapı için satılabilecek toplam alanla çarpılması suretiyle belirlenir:

Hak sahibine satılacak alan = Arsa payı × Yapı için satılabilecek toplam alan

5. Hazine taşınmazına taşan istinat duvarı ve benzeri müştemilat

Özel mülkiyete konu bir taşınmazda bulunan istinat duvarı veya benzeri müştemilatın bir kısmının Hazine taşınmazına taşması ve bu yapı hakkında Yapı Kayıt Belgesi bulunması hâlinde, taşkın kısmın bulunduğu Hazine taşınmazı satışa konu edilebilir.

Ancak taşkın yapı nedeniyle satılabilecek Hazine taşınmazının alanı, Yapı Kayıt Belgesi sahibinin özel mülkiyetindeki taşınmazın yüzölçümünün yüzde beşini geçemez.

6. Büyük yüzölçümlü taşınmaz üzerinde küçük bir yapı bulunması

Yapı Kayıt Belgesi alınan yapının bulunduğu Hazine taşınmazının yüzölçümü büyük, yapının kapladığı alan ise küçükse yapının bulunduğu bölümün ifraz edilmesi ve satışın ifraz sonucunda oluşan taşınmaz üzerinden gerçekleştirilmesi gerekir.

İfrazın teknik veya hukuki olarak mümkün olmaması hâlinde ise taşınmazın tamamı satılmaz; hak sahibine, satılabilecek alana karşılık gelen taşınmaz payı satılır.

Örnek 1 - Belediye Sınırları İçinde Tek Yapı Bulunması

18/5/2018 tarihi itibarıyla belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunan 1.100 m² yüzölçümlü Hazine taşınmazı üzerinde, (a) kişisine ait, 250 m² taban alanlı, giriş ve 2 kattan oluşan ve 6 bağımsız bölüm içeren (X) yapısı bulunmaktadır.

Taşınmaz belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunduğundan, hak sahibine satılabilecek azami alan 600 m²’dir. Yapının 250 m² olan........

© Hukuki Haber