1.Giriş

Arsa payı, kat mülkiyeti rejiminin omurgasını oluşturan, bağımsız bölüm ile ortak arsa arasındaki hukuki bağın sınırlarını çizen temel kavramdır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda tanımlanan bu unsur, yalnızca tapu siciline işlenen bir kayıt olmanın ötesinde; maliklerin hak ve yükümlülük dengesini, ortak giderlere katılım oranını, yönetimde oy ağırlığını, sigorta tazminatlarının paylaşımını ve özellikle yeniden inşa halinde bağımsız bölüm tahsisini belirleyen asli bir ölçüttür.

Ne var ki uygulamada, özellikle ilk tescil aşamalarında, arsa paylarının bağımsız bölümlerin gerçek değerleri gözetilmeksizin belirlenmesi alışıldık bir durumdur. Alan üzerinden basit oranlamalar, tüm bağımsız bölümlere eşit pay verilmesi yahut imar ve proje değişikliklerinin tapuya yansıtılmaması gibi hatalı uygulamalar, basit aidat anlaşmazlıklarından kentsel dönüşüm sürecinde milyonlarca liralık tahsis ihtilaflarına kadar uzanan derin krizlere yol açmaktadır.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un getirdiği düzenlemeler bu tabloyu daha da kritik hâle getirmiştir. Zira artık çoğunluk kararlarıyla azınlık maliklerin iradesi kolayca bertaraf edilebilmekte; yanlış belirlenmiş bir arsa payı, mülkiyet hakkının özüne dokunan ağır sonuçlar doğurmaktadır.

Bu çalışmada; arsa payının hukuki niteliği, belirlenme esasları ve uygulamada karşılaşılan sorunlar, yargı içtihatları ışığında ele alınacaktır.

2. Arsa Payı Kavramı ve Hukuki Niteliği

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 2/d maddesine göre arsa payı, bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olarak belirlenen ve tapu kütüğünde bağımsız bölümle birlikte tescil edilen ortak mülkiyet oranıdır. Bu düzenleme, her bağımsız bölümün arsa üzerindeki payının, salt metrekare hesabına değil, gerçek değer ölçüsüne dayandırılması gerektiğini açıkça ortaya koymaktadır.

Kanunun 5. maddesi, arsa payının bağımsız bölümden ayrı olarak devredilemeyeceğini hükme bağlamak suretiyle, bağımsız bölüm ile arsa payı arasında ayrılmaz bir bütünlük kurmuştur. Bu yönüyle arsa payı, bağımsız bölümün hukuki kaderini belirleyen, onunla birlikte doğan ve onunla birlikte sona eren bir hak niteliğindedir.

Öte yandan, arsa payı Türk Medeni Kanunu’nun 688 ve devamı maddelerinde düzenlenen paylı mülkiyet hükümlerinin özel bir görünümünü teşkil eder. Ancak klasik paylı mülkiyetten farklı olarak, burada payın belirlenmesi ve kullanım esasları Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde özel kurallara tabi tutulmuştur.

3. Arsa Payının Belirlenme Esasları

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi, arsa payının bağımsız bölümün değeriyle orantılı olarak belirlenmesini öngörür. Burada yasa koyucu, yalnızca geometrik bir ölçüm değil, her bağımsız bölümün somut niteliklerinden doğan gerçek değerini esas almayı emretmiştir.

Bu değer tespitinde dikkate alınması gereken başlıca unsurlar; alan, kat ve cephe durumu, manzara, güneş alma imkânı, kullanım amacı ve inşaat kalitesi gibi faktörlerdir. Yani arsa payı, dört duvarın ölçümünden ibaret olmayıp; mekânın niteliğini, konumunu ve işlevini de içine alan çok boyutlu bir değer hesabıdır.

Uygulamada ise ilk tescil sırasında en sık rastlanan hata, sadece alan üzerinden oranlama yapılarak farklı değerlerdeki bağımsız bölümlere eşit arsa payı verilmesidir. Bu tür hatalar, ilerleyen süreçte aidat anlaşmazlıklarından kentsel dönüşüm tahsislerine kadar uzanan, ağır ekonomik ve hukuki sonuçlar doğurmaktadır.

4. Arsa Payı Düzenleme Yöntemleri

Bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı şekilde belirlenmeyen arsa payları, maliklerin oybirliği ile düzeltilmediği takdirde, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi uyarınca sulh hukuk mahkemesinde arsa payı düzeltme davası ile giderilebilir.

Bu davada, bilirkişi incelemesiyle bağımsız bölümlerin güncel değerleri tespit edilir; mahkemece verilen karar tapu kütüğüne işlenir. Mahkeme kararıyla arsa payları, gerçek değerleriyle örtüşecek biçimde düzeltilmiş olur.

Yargıtay kararlarında da vurgulandığı üzere, hatalı arsa payı tescili her zaman düzeltilebilir ve bu konuda herhangi bir zamanaşımı uygulanmaz.

5. 6306 Sayılı Kanun ve Karar Alma Nispetlerindeki Değişim

Riskli yapılarda arsa payı düzenlemesi, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında özel hükümlere tabidir. Kanunun ilk halinde kararlar, arsa paylarının en az 2/3........

© Hukuki Haber