Gerek klasik kat mülkiyetinde gerekse toplu yapılarda temel prensip, kat maliklerinin kurul olarak toplanmak suretiyle karar almalarıdır. Bunun yanında, önemli sebeplerin ortaya çıkması halinde, kat maliklerinin olağanüstü genel kurula çağrılması da mümkündür. Bu çerçevede Kat Mülkiyeti Kanunu, olağan ve olağanüstü toplantı yapılmasından söz etmekte ve toplantı zamanı, toplantıya çağrının ne şekilde yapılacağı, toplantı için gerekli yeter sayının ne olduğu, kimlerin oy hakkına sahip olduğu yönünde KMK m. 29-31 hükümleri arasında düzenlemelere yer vermektedir.

Kat mülkiyeti ilişkisinde kurul olarak toplanma esas itibariyle olağan toplantı şeklinde gerçekleşir. KMK m. 29 hükmünde klasik kat mülkiyetine konu yapılaşmalarda olağan kat malikleri kurulunun yılda en az bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda yapılacağı, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayında olağan genel kurulun yapılması gereğine işaret edilmektedir.

Benzer şekilde, söz konu hükmün devamında toplu yapılara ilişkin hüküm getirilmekte ve toplu yapılarda olağan kat malikleri kurulunun en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda yapılacağı, şayet böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içerisinde olağan genel kurulun yapılacağı ifade edilmektedir.

Gerek klasik kat mülkiyetindeki gerekse toplu yapılardaki olağan kat malikleri kurul toplantısı için öngörülen süreler azami süreler olup, yönetim planlarında bu sürelerin uzatılması mümkün olmamakla birlikte, daha kısa sürelerin öngörülmesi de mümkündür. Örneğin, klasik kat mülkiyetinde bir yıllık sürenin yönetim planında altı aya indirilmesi ya da toplu yapılarda iki yıllık sürenin bir yıla indirilmesi olasıdır.

İfade ettiğimiz olağan genel kurul toplantıları yanında Kat Mülkiyeti Kanunu önemli sebeplerin varlığına dayalı olarak olağanüstü kat malikleri kurulunun toplanmasını da hüküm altına almaktadır. KMK m. 29/II hükmü çerçevesinde önemli bir sebebin ortaya çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin ya da kat maliklerinden üçte birinin talep etmesi üzerinde kat maliklerinin her zaman olağan üstü genel kurula çağrılarak toplantı yapılabileceğini düzenleme konusu yapmaktadır.

Önemli sebebin varlığı şart mıdır?

Öncelikle, yukarıda zikredilen olağan toplantılar dışındaki tüm kat malikleri toplantılarının olağanüstü toplantı mahiyetinde olacağını ifade etmek isteriz. Ancak, olağanüstü toplantı için Kanun, “önemli bir sebebin çıkması halinde” bu toplantının yapılacağından söz etmektedir. Uygulamada, özellikle yönetici ya da denetçinin istifası, yöneticinin yeniden seçilmesi, yönetim planında değişiklik yapılması, ortak yer ve tesislere ilişkin masraf gerektiren acil müdahale ya da onarım ihtiyacı, beklenmedik idari ya da adli yaptırım veya davalarla karşılaşılması hallerinde kat maliklerinin olağanüstü genel kurula çağrıldığı sıklıkla görülmektedir.

Her ne kadar Kanun’da önemli bir sebebin çıkması halinde olağanüstü genel kurulun toplantıya çağrılacağı ifade edilmekte ise de, öğretide hükümdeki bu ibarenin gerekli olmadığı, önemli sebep şartının sübjektif bir niteleme olduğu, ortaya çıkan sebebin önemli olup olmadığını toplantının yapılmasına ihtiyaç duyan kimselerce taktir edileceği ifade edilmektedir (Bkz. Arpacı, Abdulkadir, Kat Mülkiyetinde Yönetim, İstanbul 1984, s. 123).

Kanaatimizce de, Kanun’da belirtilen yöneticinin, denetçinin ya da kat maliklerinden üçte birinin talebinin başlı başına olağanüstü kat malikleri genel kurulunun yapılması için yeterli sebep olduğu, olağan toplantı dışında bir de olağanüstü genel kurul yapılması yönündeki çağrının tek başına yeterli sayılmasının gerektiği ifade edilebilir. Bunu şunun için de belirtmekteyiz; uygulamada özellikle yönetici tarafından yapılan olağanüstü toplantı çağrısı zaten önemli sebeplere dayanır. Toplantının yapılmasına karar veren ve toplantıya çağrıyı yapan da yöneticinin ya da yönetim kurulunun kendisi olduğu için önemli sebebin varlığını sorgulamanın anlamsız olduğu ifade edilebilir. Buna karşılık, denetçi ya da kat maliklerinin üçte birinin talebi halinde, sebebin önemli olup olmadığına kim karar verecektir? Zira, aşağıda ifade edileceği üzere, bu kişilerin olağan üstü toplantı talebini şekli açıdan yerine getirecek ve toplantıya çağrıyı yapacak kişi yöneticidir. Acaba yönetici ya da yönetim kurulunun denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin belirttiği sebebi, “önemli sebep” olarak görmemesi ve olağanüstü toplantı yapmaması mümkün müdür?

Bu sorulara olumsuz cevap vermek gerekecektir. Zira, Kanun toplantıya çağrının yönetici veya yönetim kurulunca yapılmasını düzenlemekle birlikte, bu kişilere olağanüstü genel kurul için belirtilen sebebin “önemli bir sebep” olup olmadığını taktir etmek hakkı vermemiştir. Dolayısıyla, belirtilen kişilerce toplantının yapılmasını talep etme, başlı başına önemli sebebin varlığını tek başına sağlar; bu yönde yönetici herhangi bir taktir yetkisine sahip olmayıp olağanüstü toplantıya çağrıyı yapmak zorundadır.

Olağanüstü toplantı talebi

Belirtelim ki, olağanüstü toplantının yapılma sebeplerinin ve zamanının Kanun’da ya da yönetim planında düzenlenmiş olması elbette düşünülemez. Zira olağan toplantı dışında gelişen durumlara özgü bir toplantı olan olağanüstü toplantılar için öngörülmezlik hali söz konusudur. Bu nedenledir ki Kanun olağanüstü genel kurulun “her zaman” yapılabileceğine vurgu yapmaktadır. O halde, iki olağan genel kurul toplantısı arasındaki süreçte herhangi bir sayı ya da zaman sınırı olmaksızın olağanüstü toplantıların yapılması mümkündür. Dahası, işletme projesiyle kesinleşen bütçenin yetmemesi halinde, yönetici ya da yönetim kurulunun ek bütçeyi mutlaka kat malikleri kuruluna sunma zorunluluğu getiren KMK m. 35 ve 37’deki (Komisyondan da geçen) değişikliklerin yasalaşması halinde, ihtimal odur ki birden fazla olağan üstü genel kurul zorunluluğundan dahi söz edilebilecektir.

KMK m. 29/II hükmünde, yöneticinin olağanüstü genel kurulu toplayacağı zaten düzenlenmiştir. Yönetici dışında denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine de kat malikleri kurulunun her zaman toplanabileceğini ifade edilmiştir. Dolayısıyla, örneğin denetçinin hesaplara ilişkin tereddütlerin giderilmesi ya da usulsüzlüklerin tespiti ve benzeri hallerde bunun ivedi olarak kat maliklerine sunulması şeklinde olağanüstü genel kurul talebinde bulunması mümkündür. Benzer şekilde, kat maliklerinin üçte biri de yazılı olmak koşulu ile ve ortak gerekçe ile toplantının yapılmasını isteyebilir. Uygulamada, kat maliklerince genellikle yöneticinin yeniden seçilmesi ya da ortak yer ve tesislere ilişkin taleplerine dayalı olarak olağanüstü toplantı talebinde bulundukları görülmektedir. Ancak, ister denetçi isterse kat maliklerinin üçte biri ile toplantı yapılmasına karar verilmiş olsun, aşağıda ifade edeceğimiz toplantıya çağrının ve diğer usuli süreç ve işlemlerin yine yönetici veya yönetim kurulu tarafından yerine getirilmesi gerekmektedir.

Uygulamada, özellikle kat maliklerinin aralarında imza topladıkları, üçte bir ve üzeri çoğunluğu sağlayarak aralarından seçtikleri temsilci ile diğer kat maliklerini olağan üstü toplantıya çağırdıkları veya apartman girişine astıkları çağrı kağıdı ile olağanüstü toplantı yapma girişiminde bulundukları görülmektedir. Elbette ifade ettiğimiz usul, toplantıya çağrının her durumda yönetici tarafından yapılacağı yönündeki yasal düzenlemelerin bilinmemesine dayandığı gibi bazı durumlarda kat malikleri bir zorunluluktan kaynaklı olarak da ifade ettiğimiz yola başvurabilmektedir. Zira, yönetici dışında, denetçinin ya da üçte bir çoğunluğu sağlayan kat maliklerinin doğudan doğruya olağanüstü genel kurul çağrısında bulunması ye toplantıyı yapmak suretiyle karar alınması mümkün değildir. Ancak, uygulamada özellikle yöneticinin veya yönetim kurulunun değiştirilmesi ya da ara döneme ilişkin hesap vermesi veya ibra talebini içeren olağanüstü kat malikleri kurul toplantısı talebi, yönetici ya da yönetim kurulu tarafından yerine getirilmediği için de kat malikleri yukarıda ifade etmiş olduğumuz yollara başvurabilmektedir.

Öncelikle, az önce de belirtildiği gibi, haklı bir neden olmaksızın yöneticinin, denetçi veya kat maliklerinin üçte biri tarafından yapılan olağanüstü toplantı talebini reddetmesi mümkün değildir. Örneğin, olağan genel kurula birkaç ay kalmış ise, olağanüstü genel kurul toplantısı talebinin yönetici ya da yönetim kurulu tarafından yerine getirilmemesi haklı neden olarak görülebilir. Zira, olağanüstü toplantı çağrısı yapılsa dahi, zaten hemen hemen aynı tarihlerde olağan genel kurul toplantısı yapılacağından, önemli sebebin olağan genel kurulda görüşülmesine karar verilebilir.

Buna karşılık, haklı neden........

© Hukuki Haber