Uygulamada, kiraya veren ile kiracı arasında çeşitli gerekçelerle birden fazla kira sözleşmesi imzalandığı görülmektedir. Kiracı ve kiraya veren arasında birden fazla kira sözleşmesi imzalanması, kira ilişkilerinde sıkça karşılaşılan ancak çoğu zaman göz ardı edilen bir durumdur. Bu durum, özellikle hukuki çerçevede ele alındığında, hem kiracıların hem de mülk sahiplerinin karşılaşabileceği çeşitli sorunları ve sorumlulukları beraberinde getirir. Kira sözleşmelerinin geçerliliği, uygulanması ve feshi gibi konular, tarafların haklarını koruma açısından büyük önem taşır. Kiracı ile kiraya veren arasında birden fazla kira sözleşmesi imzalanması, özellikle de sözleşmelerin içerikleri birbirinden farklıysa, bazı riskler ve hukuki belirsizlikler yaratır.

Yeni bir kira sözleşmesi imzalanması, genellikle önceki kira sözleşmesini ortadan kaldırır ve yeni sözleşmede belirtilen başlangıç tarihinden itibaren geçerli olur. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 347. maddesi uyarınca, kiracı ile yeniden imzalanan yeni tarihli bir kira sözleşmesi, kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresini sıfırdan başlatır. Yani, eğer aynı kiracıyla yeni bir kira sözleşmesi imzalanırsa, on yıllık süre bu yeni sözleşmenin bitim tarihinden itibaren hesaplanır. Bu durum, özellikle kira sözleşmesinin feshi ve tahliye hakları açısından önemlidir. Bir kira sözleşmesinin yenilenmesi, mevcut koşulları değiştirir ve yeni koşullar altında bir kira ilişkisi başlatır. Bu nedenle, yeni sözleşmedeki şartlar önceki sözleşmeyi geçersiz kılar ve yeni sözleşme, yasal olarak mevcut olan kira ilişkisini tanımlar​​​​​​.

İkinci bir kira sözleşmesi hazırlanırken, ilk sözleşmenin iptal edildiğine ve yeni sözleşmenin yerine geçtiğine dair bir ifade eklemek önemlidir. Bu, hukuki açıdan, iki sözleşme arasında ihtilaf oluşması halinde hangi sözleşmenin geçerli olduğunun açıkça belirlenmesini sağlar. Ayrıca, bu ifade her iki tarafın da yeni sözleşme şartlarını kabul ettiğini ve eski sözleşmenin şartlarının artık geçerli olmadığını net bir şekilde ortaya koyar.

Genellikle, düşük bedelli imzalanan kira sözleşmesi daha az vergi ödemek üzere vergi dairesine ibraz edilmekte, yüksek bedelli kira kontratı ise taraflar arasında fiilen uygulanmaktadır. Yargıtay tarafında vergi dairesine verilmek üzere hazırlanan kira sözleşmesi muvazaalı kabul edilmekte, yüksek bedelli kira sözleşmesi ise geçerli kabul edilmektedir. Yargıtay, kiracının daha yüksek bedelle kira sözleşmesi imzalamasının fiili ve hukuki hiçbir mantığı olmadığını, dolayısıyla yüksek bedelle imzalanan sözleşmenin muvazaalı olmayıp geçerli olduğunu tespit etmiştir.

İki veya daha fazla kira sözleşmemesinin bulunduğu hallerde; kiracı-borçlu imza inkarında bulunmadığı takdirde sözleşmelerin muvazaalı olduğu iddiasını icra mahkemesinde ileri süremez. Çünkü, imza itirazında bulunmayan borçlu takibin dayanağı olan kira sözleşmesini ve kira bedelini kabul etmiş sayılır. Birden fazla kira sözleşmesi yapılması halinde karşılaşılan sorunlara ilişkin emsal Yargıtay kararlarına aşağıda yer verilmiştir.

Aynı Tarihli İki Kira Sözleşmesinden Bedeli Yüksek Olan Geçerlidir.

Taraflar arasında aynı taşınmaz için düzenlenmiş 01.06.2012 başlangıç tarihli 5 yıl süreli, aylık 3.500 TL bedelli ve aylık 5.250 TL bedelli iki ayrı kira sözleşmesi bulunduğu ve sözleşmelerdeki imzaların taraflara ait olduğu uyuşmazlık konusu değildir. Uyuşmazlık hangi sözleşmenin tarafların gerçek iradesine uygun olduğu hususundadır. Davalı, vergi ödemesi nedeniyle düşük bedelli sözleşmenin imzalandığını iddia etmektedir. Davacı, davalının dayandığı aylık 5.250 TL bedelli kira sözleşmesine karşı imza inkarında bulunmamıştır. Davacı-kiracının yüksek bedelli kira sözleşmesini imzalaması için geçerli bir nedeni olmadığı gözetildiğinde düşük bedelli........

© Hukuki Haber