Apartman yaşamı, ortak kurallara uyum sağlandığı sürece düzenli bir yapıyı mümkün kılar. Ancak bazı kat maliklerinin sorumsuz davranışları, zamanla tüm bina için huzursuzluk kaynağına dönüşebilir. Ortak alanlara zarar verme, sürekli gürültü çıkarma, aidat ödememe gibi tekrar eden ihlaller, yaşamı diğer kat malikleri için çekilmez bir hâle getirebilir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi, bu tür durumlarda son çare olarak başvurulabilecek istisnai bir yoldur: Sorun çıkaran kat malikinin bağımsız bölümünün bedeli ödenerek mülkiyetin devri. Bu düzenleme, doğrudan mülkiyet hakkına müdahale anlamına geldiğinden, sadece gerçekten gerekli ve ölçülü durumlarda uygulanmalıdır.

Bu yazıda, söz konusu düzenlemenin nasıl ve hangi koşullarda uygulanabileceği, Yargıtay kararları ışığında değerlendirilecek; kat malikinin uyarılması, çekilmezlik sınırının oluşması, bedel ve görevli mahkeme gibi temel unsurlar ele alınacaktır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesine göre bir kat malikinin bağımsız bölümünün devri için öngörülen kriterler özetle şunlardır:

ÇEKİLMEZLİK ŞARTI:
Kat maliki, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyerek diğer maliklerin haklarını çekilmez derecede ihlal etmelidir.

Komşuluk ilişkilerinde katlanma sınırları aşılırsa, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi kapsamında mülkiyetin devri istenebilir.

Yargıtay 18. HD., E. 2012/4472, K. 2012/6369, T. 28.05.2012

Çekilmezlik Sınırını Aşmasa da Rahatsız edici davranışlar varsa, dava reddedilmemeli; en azından uyarı kararı verilmelidir.

Yargıtay 18. HD., E. 2010/6756, K. 2010/12743, T. 07.10.2010

Gürültü gibi rahatsızlıklar, başka yollarla giderilebilecekse doğrudan tahliye veya mülkiyet devri kararı verilemez.

Yargıtay 18. HD., E. 2015/20534, K. 2016/496, T. 18.01.2016

Davalının kat mülkiyeti yükümlülüklerine aykırı davranarak apartman hayatını çekilmez hâle getirdiği, daha önce açılan davada köpeğin tahliyesine karar verildiği, bu kararın icra takibiyle infaz edilmeye çalışıldığı ancak netice alınamadığı durumda KMK 25. maddeye göre mülkiyet devri talebinde, uyarı, infaz ve kat malikleri kararı gibi süreçler tamamlanmışsa, dava esasına girilerek değerlendirme yapılmalıdır.

Yargıtay 20. HD., E. 2017/828, K. 2017/6172, T. 4.7.2017

Kiracıların Eylemlerinden Sorumluluk:

– Kat maliki olmayan kişilerin eylemleri, ancak malik ile eylem birliği olduğu kanıtlanırsa dikkate alınabilir.

– Kiracıların rahatsız edici kullanımı hâlinde, doğrudan tahliye mümkün değildir; bu durum önce KMK 33. madde kapsamında uyarı ve süre verilerek giderilmelidir. Devam........

© Hukuki Haber