İş hayatında birden fazla kişinin bir araya gelerek ortak bir faaliyet yürütmesi oldukça yaygındır. Özellikle restoran, kafe, inşaat, ticari işletme, proje geliştirme ve çeşitli yatırım faaliyetlerinde taraflar çoğu zaman bir şirket kurmaksızın adi ortaklık ilişkisi içerisinde hareket etmektedir. Ancak bu ortaklıkların bir işyeri veya taşınmaz kiralaması hâlinde önemli hukuki sorunlar ortaya çıkmaktadır.

Adi ortaklık kiracı olabilir mi?

Uygulamada kira sözleşmelerinde sıklıkla “X Adi Ortaklığı” kiracı olarak gösterilmektedir. Ancak adi ortaklığın tüzel kişiliğinin bulunmaması nedeniyle, kira sözleşmesinin tarafının kim olduğu, kira borcundan kimin sorumlu tutulacağı ve tahliye davasının kime karşı açılacağı hususları özel önem taşımaktadır.

ADİ ORTAKLIĞIN TÜZEL KİŞİLİĞİ BULUNMAZ

Adi ortaklık, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 620 ilâ 645. maddeleri arasında düzenlenmiştir.

Kanuna göre adi ortaklık; iki veya daha fazla kişinin emeklerini veya mallarını ortak bir amaca ulaşmak üzere birleştirmeyi üstlendikleri sözleşmesel bir ortaklık ilişkisidir.

Ancak adi ortaklığı, limited şirket, anonim şirket veya diğer tüzel kişiliğe sahip şirketlerden ayıran en önemli özellik, bağımsız bir tüzel kişiliğinin bulunmamasıdır.

Bu nedenle adi ortaklık;

bağımsız bir kişi değildir,

kendi başına hak ehliyetine sahip değildir,

kendi başına borç altına giren ayrı bir malvarlığı süjesi olarak kabul edilmez,

kural olarak tek başına dava ve takip tarafı olamaz.

İşte bu özellik, kira hukukunda doğrudan sonuç doğurmaktadır.

Kira sözleşmesinde kiracı kısmına adi ortaklığın adı yazılmış olsa dahi, hukuki anlamda kira ilişkisinin arkasındaki gerçek kişiler veya tüzel kişiler, yani adi ortaklığı oluşturan ortaklar önem taşımaktadır.

Başka bir ifadeyle, kira sözleşmesinde;

şeklinde bir ibarenin bulunması, adi ortaklığa şirketler gibi bağımsız bir kişilik kazandırmaz.

Kira sözleşmesinden doğan hak ve borçların hukuki muhatabı, somut olayın özelliklerine göre adi ortaklığı meydana getiren ortaklardır.

KİRA SÖZLEŞMESİNDE ADİ ORTAKLIĞIN ADININ YAZILMASI YETERLİ MİDİR?

Uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardan biri budur.

Taraflar kira sözleşmesinin kiracı bölümüne yalnızca adi ortaklığın ticari hayatta kullanılan adını yazabilmektedir. Örneğin: “XYZ İnşaat Adi Ortaklığı” kiracı olarak gösterilebilmekte, ancak ortakların kim olduğu kira sözleşmesinde açıkça belirtilmeyebilmektedir.

Bu durum, özellikle kira bedelinin ödenmemesi veya tahliye sürecinin başlaması hâlinde ciddi sorunlara yol açabilir.

Çünkü kiraya veren açısından şu sorular ortaya çıkar;

Kira bedelinden kim sorumludur?

İcra takibi kime karşı başlatılacaktır?

Tahliye davası kime karşı açılacaktır?

Ortaklardan yalnızca birine karşı takip yapılabilir mi?

Adi ortaklığın adına gönderilen ihtar geçerli midir?

Bu nedenle kira sözleşmesinde yalnızca adi ortaklığın adının yazılmasıyla yetinilmemesi gerekir.

En sağlıklı uygulama, adi ortaklığı oluşturan ortakların;

ad ve soyadlarının veya ticaret unvanlarının,

kimlik veya ticaret sicili bilgilerinin,

adi ortaklıktaki sıfatlarının

açıkça kira sözleşmesinde gösterilmesidir.

Böylece ileride ortaya çıkabilecek bir uyuşmazlıkta, kiracıların kim olduğu konusunda tereddüt yaşanmasının önüne geçilebilir.

ADİ ORTAKLIKTA KİRA BEDELİNDEN KİM SORUMLUDUR?

Adi ortaklığın kiracı olarak faaliyet gösterdiği bir taşınmazda kira bedeli, ortaklık faaliyetinin yürütülmesi amacıyla ödeniyor olabilir.

Örneğin iki kişi bir restoran işletmek amacıyla adi ortaklık kurmuş ve restoran olarak kullanılacak işyerini kiralamış olabilir.

Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde........

© Hukuki Haber