Av. Arb. Ege Demiralp

Paylı mülkiyete konu taşınmazlarda en sık karşılaşılan davalardan biri ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davasıdır. Bu dava açıldığında tarafların ilk sorusu genellikle şudur: “Taşınmaz üçüncü kişiye mi gidecek, yoksa paydaşlardan biri tamamını alabilir mi?”

Bu noktada kavramların doğru ayrılması gerekir.

Öncelikle, ortaklığın giderilmesi davasında klasik anlamda bir “ön alım (şufa) hakkı” uygulanmaz. Şufa hakkı, bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde doğar. Oysa izale-i şüyu davasında satış, mahkeme eliyle gerçekleştirilir. Bu nedenle TMK’daki yasal ön alım hükümleri burada doğrudan uygulanmaz. Ancak bu durum, paydaşların taşınmazı satın alamayacağı anlamına gelmez.

Mahkeme Süreci Nasıl İşler?

Ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme öncelikle aynen taksimin mümkün olup olmadığını araştırır. Taşınmaz fiziksel olarak bölünebiliyorsa paylaştırma yapılır. Ancak çoğu taşınmazda aynen taksim mümkün olmadığından satış yoluna gidilir.

Satış kararı verildiğinde taşınmaz kural olarak açık artırma yoluyla satılır.

Bununla birlikte, uygulamada önemli bir nokta vardır: Eğer paydaşlardan biri veya birkaçı, diğer paydaşların paylarını bedelini ödeyerek almak istediğini açıkça beyan ederse ve ödeme gücünü ortaya koyarsa, mahkeme doğrudan açık artırmaya gitmeden bu talebi değerlendirebilir.Bu bir kanuni öncelik hakkı değil; ortaklığın daha az zararla sona erdirilmesine yönelik bir çözüm yoludur.

Bedel Neye Göre Belirlenir?

En kritik mesele bedeldir. Bedel; tarafların beyanına göre değil, tapu harç değerine göre değil, emlak vergisi değerine göre değil, mahkemece atanan bilirkişi tarafından belirlenen güncel rayiç piyasa değeri üzerinden tespit edilir. Bilirkişi; Taşınmazın konumunu, İmar durumunu, Yüzölçümünü, Emsal satışları, Bölgesel piyasa koşullarını inceleyerek serbest piyasa değerini belirler.

Mahkeme bu değeri esas alır ve almak isteyen paydaşın, diğer paydaşların pay bedellerini mahkeme veznesine depo etmesini ister. Bedel süresinde yatırılırsa, taşınmaz ihalesiz şekilde paydaşa devredilebilir.

Açık Artırmaya Gidilirse Ne Olur?

Eğer paydaş bedeli yatırmazsa veya mahkeme doğrudan satış yolunu tercih ederse, taşınmaz açık artırma ile satılır. Bu aşamada paydaşlar da ihaleye katılabilir. Ancak burada bir öncelik hakkı değil, herkesle eşit katılım söz konusudur.

İhale bedeli ne çıkarsa, esas alınacak değer o olur.

Ortaklığın giderilmesi davasında mahkemenin paydaşlara otomatik bir satın alma önceliği tanıma zorunluluğu yoktur. Ancak paydaşlardan biri taşınmazın tamamını rayiç değeri üzerinden almak istediğini ciddi ve somut şekilde ortaya koyarsa, satış yerine pay devri yöntemi uygulanabilir.

Bu süreçte en belirleyici unsur, güncel piyasa değerinin doğru tespiti ve bedelin süresinde depo edilmesidir.

© Ekonomim