Nós não temos um problema de habitação, temos um problema de acesso à habitação. A causa é uma combinação de baixos salários e escassez de oferta, perfazendo os ingredientes para a tempestade perfeita.

Porque será tão difícil resolver este problema? Porque não congelamos somente as rendas? Sabemos todos pela vasta literatura que isto nunca funcionou, chegando o seu efeito a ser equiparado ao da guerra no que concerne à destruição das cidades. Porque não colocamos coercivamente os imóveis devolutos no mercado? Porque não facilitamos as ocupações ilegais?

Portugal é um país de proprietários.

Mais de 70% da população vive em casa própria, o que significa que existe uma grande probabilidade de em algum momento da nossa vida podermos herdar (parte ou totalidade) de uma casa. Este é um dos grandes motivos pela qual não podemos simplesmente colocar limites aos preços, pois estaríamos a empobrecer mais de 70% dos Portugueses. É a principal razão pela qual, não podemos governar para minorias prejudicando as maiorias.

É evidente a redução da percentagem de proprietários com base na faixa etária, não se devendo somente a fatores económicos, mas também sociais. As novas gerações valorizam mobilidade e flexibilidade. O mundo tornou-se mais global e menos previsível, e os projetos de vida já não se fazem, necessariamente, a 30 anos.

O preço médio da habitação em Portugal aumentou mais de 2,36 vezes entre 2014 e 2024, sendo que o salário mínimo aumentou cerca de 1,7 vezes em período homólogo, sendo evidente que o aumento do preço é mais responsável pelo elevador social (para quem teve ou terá a sorte de herdar) do que a evolução salarial.

A título de exemplo, Lisboa encontra-se no fim do ranking do top 20 da renda de um apartamento com um quarto. Por outro lado, lidera (negativamente) o ranking de esforço da equação salário médio liquido/ renda, sendo o rácio 0,88. Mas afinal o que significa isto? Significa que não é possível com base no salário médio arrendar casa em Lisboa, mesmo que se utilizasse a totalidade do mesmo na renda. Se compararmos com Madrid o mesmo T1 custa mais quase 20%, mas o rácio salário/ renda é de 2,49.

Analisando os dados, deveríamos estar focados em como aumentar os salários e não em como empobrecer mais de 70% da população.

Mas e o que podemos fazer para mitigar o problema?

Temos claramente de trabalhar pelo lado da oferta, numa fase mais imediata e noutra a longo prazo. Sem esquecer que ameaças de congelamento de renda (ainda bem marcada na memória das famílias portuguesas) afastam os proprietários do mercado de arrendamento. Afinal, Portugal foi um dos únicos países europeus, que pós-crise, reduziu o número de imóveis de 2.ª habitação no mercado de arrendamento. Estes números tiveram o seu agravamento a partir de 2015.

É preciso um acordo alargado que garanta estabilidade legislativa. Não deverão existir nos próximos 8 anos mais de 12 alterações à lei do arrendamento, como já existiram para a atual lei, 9 delas posteriores a 2012.

É fundamental garantir que não existirão limitações às rendas ou seus aumentos, garantindo que os proprietários não percam valor real (quando comparado com a inflação).

É essencial garantir que existe financiamento, com um custo inferior, para os promotores de BTR (Build to Rent – Construção para Arrendamento). Este financiamento poderá ser via banco fomento, e/ ou/ em combinação com a criação de um programa de vistos gold para investimento em fundos dedicados a arrendamento.

Ao mesmo tempo devemos garantir que existe uma diminuição dos custos de construção. É necessário rever as medidas de IVA reduzido para estarem mais alinhadas com a posição da APPII. Devemos também alargar a outras medidas, eventualmente a taxas e compensações municipais.

Precisamos de acelerar os processos de licenciamento. Para tal, deveríamos simplificar administrativamente, passando a ter uma entidade que receberia todos os projetos, faria o saneamento urbanístico e nos casos de comunicação prévia informaria as câmaras municipais para procederem à fiscalização.

Para que o simplex urbanístico funcione, e para o ponto supra, precisaríamos de ter planos (pelo menos ao nível de freguesia) para as zonas de maior pressão, nos quais já estariam definidos todos os parâmetros urbanísticos. Isto seria uma das melhores ferramentas para reduzir a especulação (e talvez a corrupção).

Por último Portugal precisa de atrair investimento institucional (seguradoras, fundos de pensões…) que precisam acima de tudo de estabilidade fiscal e legislativa.

Nada disto é simples e se parece fácil, não é. Pelo contrário, para melhorar vai ter de piorar. E quem disser que resolve na sua totalidade este problema de inação dos últimos 20 anos em período inferior a pelo menos outros iguais 20 anos, está a fazer pura demagogia.

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