Le Conseil fédéral a mis en consultation une proposition de modification du droit du bail. Sous couvert d’un bel euphémisme – il prétend «clarifier la jurisprudence» et «accroître la sécurité juridique» – le projet vise à réduire la protection contre les loyers abusifs.

Il s’agit d’une modification du rendement qu’un bailleur peut obtenir du locataire. Ce rendement correspond à un pourcentage appliqué sur les fonds propres que le bailleur a investis dans le logement. Actuellement ce taux s’élève à 3,25%: il est calculé sur le taux moyen des hypothèques en Suisse (taux de référence) majoré de 2%. Rappelons qu’avant 2020, le taux de rendement admissible ne pouvait dépasser de plus de 0,5% le taux de référence.

En octobre 2020, le Tribunal fédéral a décidé1>ATF 147 III 14; accès: https://tinyurl.com/2s42dfw6 jQuery('#footnote_plugin_tooltip_4545838_1_1').tooltip({ tip: '#footnote_plugin_tooltip_text_4545838_1_1', tipClass: 'footnote_tooltip', effect: 'fade', predelay: 0, fadeInSpeed: 200, delay: 400, fadeOutSpeed: 200, position: 'top right', relative: true, offset: [10, 10], }); que ce bonus de 2% supplémentaires prévaudrait tant que le taux de référence ne dépasserait par les 2%. Cette nouvelle règle est ouvertement favorable aux propriétaires. Dans ce sillage, les représentant·es des milieux immobiliers au parlement ont chargé le Conseil fédéral de pérenniser le système pour le cas où le taux de référence dépasserait la barre des 2%.

Guy Parmelin y a donné suite en proposant une réduction extrêmement lente de la part extraordinaire de rendement des bailleurs: elle passerait à 1,75% si le taux d’intérêt de référence est compris entre 2,25% et 2,75%; puis à 1,5% entre 3% et 3,5%; à 1,25% entre 3,75% et 4,25%; et à 1% entre 4,5% et 5%. Ainsi, le profit extraordinaire décidé par le Tribunal fédéral perdurera jusqu’à ce que le taux de référence atteigne 5%, autant dire pour plusieurs décennies. Le Conseil fédéral veut ainsi figer sur le long terme une jurisprudence conjoncturelle et défavorable aux locataires.

Il prévoit aussi de fixer cette règle dans une ordonnance, soustrayant son choix au référendum facultatif. Guy Parmelin parachève ainsi la boucle antidémocratique: en 2020, le Tribunal fédéral s’était substitué au parlement pour quadrupler le taux de rendement admissible; en 2026, le Conseil fédéral veut verrouiller sans débat, sur le long terme, cette règle inique.

Dans deux arrêts consécutifs à la nouvelle jurisprudence de 2020, le Tribunal a fédéral avait aussi étendu – toujours pour une durée limitée – cette part extraordinaire de rendement aux investissements dans les rénovations et les constructions neuves. Là également, le gouvernement veut consolider et fixer sur le long terme ce choix défavorable aux locataires.

Le Conseil fédéral considère qu’il était de son devoir de garantir que «la stabilité du supplément possible» et d’assurer «un nivellement à long terme des loyers et des revenus autorisés». Il soutient que cette approche satisfait «les intérêts des locataires et des bailleurs».

Rien n’est moins vrai.

En quadruplant le rendement admissible en sus du taux de référence pour les loyers, les autorités sapent la capacité du locataire à se défendre contre un loyer abusif. Pour justifier ce choix, le Conseil fédéral compare la situation actuelle avec celle des années 1990 pour affirmer que si son choix tire le rendement vers le haut, il reste inférieur aux taux de l’époque (5,5%). Cette argumentation ne tient pas compte de la réalité. Le modèle d’investissement immobilier des sociétés financières a radicalement changé. De nos jours, ces propriétaires achètent ou construisent avec 100% de fonds propres à des prix d’acquisition très élevés. Pour reprendre l’exemple des immeubles du boulevard Carl-Vogt à Genève, le modèle diverge fondamentalement entre un achat de 9,4 millions de francs en 1999 et un d’achat de 128 millions en 2020 entièrement en fonds propres. Aujourd’hui, si le logement a été acheté ou construit récemment, le calcul de rendement permet presque systématiquement au bailleur de rejeter une demande de baisse de loyer. Ce n’était pas le cas il y a une quinzaine d’années. Le Conseil fédéral fait mine de l’ignorer alors qu’il a lui-même commandé une étude mettant en exergue ce changement radical.

Les locataires n’ont décidemment rien à attendre des autorités fédérales, dont chaque intervention est prétexte à renforcer la position des bailleurs au détriment des locataires. Pour mettre un terme à cette fuite en avant, faire aboutir l’initiative de l’Asloca Suisse est une nécessité. La récolte de signatures est en cours.

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