Her şey birkaç yıl önce tarafların karşılıklı rızasıyla, sıcak bir çay eşliğinde imzalanan o kira sözleşmesiyle başlar. Ev sahibi mülkünü güvenle teslim etmiş, kiracı ise yeni yuvasına adım atmıştır. Sözleşmeye de sonraki yıllarda kimsenin mağdur olmaması adına net bir kural eklenmiştir: "Kira bedeli her yeni dönemde yasal TEFE-TÜFE oranında artırılacaktır." İlk birkaç yıl her şey tıkır tıkır işler. Kiracı her mayıs ayında yasal artışını düzenli olarak bankaya yatırır, ev sahibi de kirasını sorunsuz tahsil eder. İki taraf için de sistem kusursuz görünmektedir.

Ancak zaman, ekonomik dengeleri de beraberinde değiştirir. Ülkede yaşanan yüksek enflasyon, değişen ekonomik koşullar ve taşınmazın bulunduğu bölgeye olan kiralık ev talebinin bir anda patlaması, mahalledeki dengeleri tamamen altüst eder. Bir bakarsınız ki, o düzenli olarak TÜFE oranında artırılan kira bedeli, yan binaya yeni taşınan birinin ödediği rakamın yanında adeta çerez parası gibi kalmıştır. Ev sahibi, mülkünün güncel değerinin çok altında kaldığını görerek huzursuz olur; kiracı ise kapısının çalınmasından endişe eder. Yıllar önce koruyucu görünen o yasal artış oranı, artık taraflar arasındaki ekonomik uçurumu kapatmaya yetmemektedir.

Bu noktada şu sorular gündeme gelir:

- Sözleşmede geçerli bir artış şartı bulunsa dahi, aradan uzun yıllar geçtikten sonra mevcut kira bedeli emsal rayiçlerin altında kalırsa ne yapılmalıdır?

- Sadece TÜFE oranındaki artış, taşınmazın güncel ekonomik değerini ve hakkaniyeti korumaya yeterli midir?

- Beş yıllık süre dolduktan sonra açılacak bir kira tespit davasında, tarafların daha önce uzlaşma amacıyla sundukları teklifler kendilerini bağlar mı?

- Ve en önemlisi, internet ilanları veya mahkemece yapılacak bilirkişi incelemeleri yeni kira bedelinin tespitinde nasıl bir rol oynar?

İşte bu uyuşmazlık, yalnızca bir mülk sahibi ile kiracı arasındaki basit bir zam tartışması olmaktan çıkmakta; mülkiyet hakkı, sözleşme serbestisi, hak ve nesafet ilkesi ile hukuki istikrar gibi borçlar hukukunun en temel prensiplerinin tartışıldığı bir alana dönüşmektedir.

Uyuşmazlığın çözümünde öncelikle "5 yıllık sürenin dolması" ve "hakkaniyete uygun belirleme" kavramları üzerinde durulmalıdır. Hukuki güvenlik ve hakkaniyet ilkesinin bir gereği olarak kanun koyucu, uzun süreli kira ilişkilerinde taraflar arasındaki ekonomik dengenin aşırı bozulmasını önlemek amacıyla özel bir düzenleme öngörmüştür.

Nitekim 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344/3. maddesinde; taraflarca bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleneceği hüküm altına alınmıştır.

Yargıtay uygulaması da bu yöndedir. Sözleşmede artış şartının bulunması, mülk........

© Hukuki Haber