I. Duvarı Yıkılmış İki Dükkân, Üstünde 2018 Tarihli Bir Kâğıt

Dosyadaki kiracı aynı yerde 2005'ten beri ticaret yapıyor. 2010'da bitişikteki dükkânla arasındaki duvar yıkılmış, iki bağımsız bölüm tek bir işyeri gibi kullanılmaya başlanmış. Taraflar yıllar içinde birkaç kez yeni kontrat imzalamış. Sonuncusu 01.05.2018 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli.

2021'de kiraya veren, aylık net 22.310 TL olan kiranın emsallerin çok altında kaldığını, çevrede de büyük değişiklikler olduğunu söyleyerek 01.05.2021'den itibaren kiranın net 39.000 TL olarak belirlenmesini istedi. Kiracı süresinde cevap bile vermedi.

Buna rağmen dava, kiraya verenin beklediği yerde bitmedi. Sulh hukuk mahkemesi masadaki en son kâğıda baktı: 2018 tarihli sözleşmenin üzerinden beş yıl geçmemişti. Öyleyse hak ve nesafete göre belirleme yapılamazdı, kira sözleşmedeki artış şartına göre hesaplanmalıydı. Bilirkişi bu yöntemle hesap yaptı ve iki bölüm için toplamda talep edilenin çok altında kalan bir bedel tespit edildi. Bölge adliye mahkemesi istinaf başvurusunu esastan reddetti.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ise 03.03.2026 tarihli ve E.2025/3450, K.2026/1141 sayılı kararıyla bölge adliye mahkemesi kararını kaldırıp ilk derece kararını bozdu. Bozmanın verdiği mesaj kısa: Yeni bir kontrat imzalamak, beş yıllık sayacı kendiliğinden sıfırlamaz.

Bu soru kira hukukunda sanıldığından sık karşımıza çıkıyor. Özellikle eski binalarda ve çarşı içi dükkânlarda kontrat yenilemek, çoğu zaman yeni bir pazarlık değil bir alışkanlıktır. Matbu kâğıt değişir, rakam bir miktar yuvarlanır, ilişki aynı kalır. Kararın önemi, bu alışkanlığın hukuki sonucunu açıkça ortaya koymasındadır.

II. Beş Yıl Kuralı Neyi Korur?

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi kira artışını iki aşamalı bir düzene bağlar. İlk aşamada, yenilenen kira dönemlerinde taraflar ne kararlaştırmış olursa olsun, artış bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçemez. Bu sınır bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır. Taraflar hiç anlaşmamışsa hâkim yine bu tavan içinde kalarak hakkaniyete göre belirleme yapar.

İkinci aşama maddenin üçüncü fıkrasındadır:

"Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir."

Uygulamada "hak ve nesafet dönemi" denen şey budur. Beşinci yılın sonunda endeks tavanı tek ölçüt olmaktan çıkar. Bilirkişi kiralananın boş olsa bugün kaç liraya kiraya verileceğini tespit eder, hâkim de eski kiracılık gibi etkenleri gözeterek bu rakamdan indirim yapar.

Kural iki menfaati birden dengeler. Kiracı ilk beş yıl boyunca öngörülebilir bir artışa güvenir. Kiraya veren ise enflasyonun ve piyasanın kopardığı farkı en geç beş yılda bir kapatma imkânı bulur. Eşik, kiracının elindeki istikrar ile kiraya verenin piyasaya yetişme hakkı arasındaki sınırdır.

Burada bir not düşmek gerekiyor. Kararın aktardığı 344. madde metni, maddenin eski hâlindeki "üretici fiyat endeksindeki artış oranı" ifadesini taşıyor. Mevzuat.gov.tr'deki güncel metinde ölçüt "tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı"dır. Yargıtay'ın başka kararlarında da belirtildiği üzere bu değişiklik 7161 sayılı Kanun'un 56. maddesiyle yapılmıştır ve 01.01.2019 sonrası dönem için uygulanır. Bugün dava açacak olan, kararda geçen eski ifadeyi değil, güncel metni esas almalıdır. Bu ayrım somut dosyanın sonucunu değiştirmiyor, çünkü uyuşmazlık endeksin adıyla değil, beş yılın hangi tarihten sayılacağıyla ilgili.

III. Mahkemenin Hatası: "Taraf Söylemedi" Sanılan Vakıa

Derece mahkemelerinin gerekçesi aslında usul hukukuna dayanıyordu. HMK'nın 25. maddesindeki taraflarca getirilme ilkesine göre hâkim, tarafların ileri sürmediği vakıaları kendiliğinden göz önüne alamaz. Mahkemeler, kira ilişkisinin 2005'te başladığının ispatlanamadığını kabul etti ve elde yalnızca 2018 tarihli sözleşme kaldığı için hesabı ona göre yaptı.

Yargıtay bu okumayı kabul etmedi. Davacı kira ilişkisinin 2005'te başladığını dava dilekçesinde zaten söylemişti. Yargılama sırasında da bu vakıayı destekleyen eski tarihli sözleşmeleri dosyaya sunmuştu. Temyiz dilekçesine göre kooperatiften gelen bir........

© Hukuki Haber