Giriş

Vekalet sözleşmesi (temsil sözleşmesi) vekil eden ile vekil arasında yüksek güven ilişkisine dayanan bir hukuki bağdır. 6098 s. Türk Borçlar Kanunu (TBK) uyarınca vekil, üstlendiği işi vekil edenin iradesine ve menfaatine uygun şekilde, sadakat ve özen borcuna riayet ederek yürütmek zorundadır. Bu temel yükümlülüklere aykırı olarak vekilin, kendisinin veya üçüncü bir kişinin çıkarına, vekil edeni zarara uğratacak şekilde işlem yapması vekâlet görevinin kötüye kullanılması olarak nitelendirilir. Uygulamada özellikle gayrimenkul işlemlerinde vekilin bu şekilde yetkisini suistimal etmesi halinde, vekil eden tarafından tapu iptali ve tescil davası açılarak taşınmazın adına geri tescili talep edilmektedir.

Davanın Dayanağı ve Temel Şartları

Vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki sebebine dayalı tapu iptal ve tescil davalarında, öncelikle geçerli bir vekalet ilişkisinin varlığı aranır. Vekilin taşınmaz satışı gibi işlemler yapma yetkisi, kanuna uygun düzenlenmiş bir vekaletnameye dayanmalıdır. Sahte veya yetkisiz düzenlenmiş vekaletname ile yapılan devirler ise yetkisiz temsil hükümlerine girer ve ayrı bir hukuki değerlendirme konusu olur.

Geçerli vekalet ilişkisi mevcutsa, davanın temelini oluşturan ilk şart vekilin sadakat ve özen borcunu ihlal ederek vekil edene ait taşınmazı onun iradesine ve çıkarlarına aykırı biçimde devretmesidir. Nitekim Yargıtay, vekile geniş yetkiler verilmiş olsa dahi bunun vekile “dürüstlük kuralına aykırı şekilde, makul ölçüler dışında satış yapma hakkı vermeyeceğini” vurgulamıştır. Başka bir deyişle, vekil “dilediği bedelle dilediği kişiye satış yapma” yetkisine sahip olsa bile bu durum vekilin sadakat yükümünü ortadan kaldırmaz. Uygulamada vekilin kötüye kullanımı çoğunlukla taşınmazın gerçek değerinin çok altında bir bedelle satılması şeklinde karşımıza çıkmaktadır.(1)

Bir diğer ve davanın sonucu bakımından en kritik şart, taşınmazı devralan üçüncü kişinin iyi niyetli olmamasıdır. Üçüncü kişi eğer vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor ise, Medeni Kanun m.2’deki dürüstlük kuralı gereği hukuk düzeninin korumasından yararlanamaz. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi de, vekil ile çıkar birliği içinde olan veya vekilin hilesini bilen üçüncü kişiye karşı vekil edeni işlemin sonuçlarıyla bağlı tutmamak gerektiğini açıkça belirtmektedir. (2) Bu durumda yapılan satış işlemi vekil edeni bağlamaz ve tapu kaydının iptaline karar verilir. Buna karşılık üçüncü kişi gerçekten iyiniyetli ise, yani vekilin hileli davrandığından haberdar değilse ve kendisinden de bunu bilecek bir durum beklenemezse, yaptığı temlik hukuken geçerli sayılır ve tapu iptali mümkün olmaz. Böylece vekilin görevi kötüye kullanması hali “iç ilişki” düzeyinde kalır ve uyuşmazlık, terditli olarak talep edilmesi şartıyla vekil eden ile vekil arasındaki sorumluluk meselesine (tazminat talebine) dönüşür.

Üçüncü Kişinin İyi Niyetinin Değerlendirilmesi

Yukarıda belirtildiği gibi, davanın kabulü büyük ölçüde üçüncü kişinin kötü niyetinin ispatına bağlıdır. Üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığının tespiti için Yargıtay kararları bazı somut kıstaslar geliştirmiştir. Mahkemeler özellikle şu olgulara bakmaktadır:

- Fahiş Bedel Farkı: Taşınmazın tapuda gösterilen satış bedeli ile gerçek piyasa değeri arasında açık bir fark bulunması, üçüncü kişinin dürüst olmadığının en güçlü göstergelerinden biridir. Örneğin çok değerli bir arsanın, değerinin onda birine satılması, vekil ile alıcı arasında muvazaalı bir işlem yapıldığı konusunda önemli bir karine teşkil eder. (3) Bu durum, aynı zamanda zararlandırma kastının da varlığına önemli bir karine teşkil eder.

- Bedelin Ödenip Ödenmediği: Satış bedelinin vekil eden tarafa gerçekten ödenip ödenmediği araştırılır. Vekil, satış bedelini aldığına dair makbuz vs. belge sunamıyorsa veya para hareketini gösteremiyorsa, alıcının da bu durumdan haberdar olduğu ve işlemin muvazaalı olduğu düşünülebilir. Nitekim Yargıtay, satış parasının vekil edene ödenmediği hususunu kötü niyetin göstergeleri arasında saymaktadır.(4)

- Taraflar Arasındaki Yakınlık: Vekil ile alıcı arasında akrabalık, arkadaşlık, iş ortaklığı gibi bir ilişki mevcutsa üçüncü kişinin işbirliği içinde hareket ettiği sonucunu varılabilir. Özellikle taşınmazın aile içi devri, vekilin kendisine veya yakınlarına satışı gibi durumlar yakından incelenir.(5)

- Azil Durumu: Vekilin, vekalet veren tarafından azledildiği (görevine son verildiği) halde hala taşınmazı devretmesi ve alıcının da vekilin azledildiğini bilmesi veya bilebilecek konumda olması durumunda da üçüncü kişi iyiniyet iddiasında bulunamaz. Bu........

© Hukuki Haber