Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi taşınmaz malikinin belirli bir bedel karşılığında taşınmazını ileride satmayı, karşı tarafın da satın almayı taahhüt ettiği, henüz mülkiyet devri sonucunu doğurmayan bir ön sözleşmedir. Bu sözleşme ile taraflar, ileride tapuda yapılacak asıl satış işlemini gerçekleştirme borcu altına girerler. Bu demektir ki sözleşmenin kurulması ile sözleşmeye konu olan taşınmazın mülkiyeti el değiştirmez. Ancak tarafların rızaları ile ya da satış vaadi borçlusu, satış vaadi alacaklısının hakkını kullanmak istediğinde borcunu yerine getirmediği durumlarda bu hal alıcıya mahkeme yolu ile cebri tescil isteyerek mülkiyetin el değiştirmesini sağlayacaktır. Böylelikle satış vaadi sözleşmesine dayanılarak elde edilmesi istenilen mülkiyet hakkı tapu iptal ve tescil davası ile gerçekleşecektir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nasıl Yapılır

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için Türk Borçlar Kanunu ve Tapu Kanunu uyarınca resmi şekle tabi olması zorunludur. Buna göre:

- Sözleşme, noterlikçe düzenleme şeklinde yapılmalıdır.

- Tarafların açık iradeleri, satışa konu taşınmazın tapu bilgileri ve satış bedeli sözleşmede tereddüde yer vermeyecek şekilde belirtilmelidir.

- Noterde düzenlenen sözleşme, talep edilmesi hâlinde tapu siciline şerh edilebilir. Şerh, kişisel hakkı ayni etkiye yaklaştırır ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik sağlar.

Resmi şekle uyulmaksızın yapılan satış vaadi sözleşmeleri kesin hükümsüzdür ve hukuki sonuç doğurmaz. Öte yandan satış vaad edilen taşınmaz ifa edilebilir olması gerekmektedir. Bu demektir ki taşınmazın tek bir maliki veya paylı mülkiyet olması halinde ifa edilebilirdir. Elbirliği mülkiyeti söz konusu ise satış vaad edilen taşınmazda tescil açısından ifa olanağı bulunmamaktadır. Söz gelimi elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazı ortaklardan biri üçüncü bir şahsa satış vaadi sözleşmesi yapması durumunda ortaklığın giderilmesi gerçekleşmeden satış vaadinin ifa olanağı olmayacaktır. Buna karşılık elbirliği ortakların kendi aralarında yapacağı satış vaadi sözleşmesinde ortaklık çözülmemiş olması ifa olanağını engellememektedir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesine Dayanan Tapu İptali ve Tescil Davası

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan tapu iptali ve tescil davası, esasen kişisel hakka dayalı ayni talep niteliğindedir. Davacı, geçerli bir satış vaadi sözleşmesi bulunduğunu ve kendi edimini ifa ettiğini veya ifaya hazır olduğunu ileri sürerek, davalı adına kayıtlı tapunun iptali ile kendi adına tesciline karar verilmesini talep eder. Bu dava, satış vaadine konu taşınmazın hâlen vaatte bulunan malik adına kayıtlı olması hâlinde açılabileceği gibi, tapu siciline şerh verilmişse üçüncü kişilere karşı da yöneltilebilir.

Yargıtay içtihatları doğrultusunda tapu iptali ve tescil talebinin kabul edilebilmesi için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:

- Geçerli bir resmi şekle uygun satış vaadi sözleşmesi bulunmalıdır.

- Davacı, satış bedelini tamamen ödemiş olmalı ya da ödemeye hazır olduğunu ispat etmelidir.

- Davalı, tapuda asıl satış işlemini yapmaktan kaçınmalıdır.

- Taşınmaz, davanın açıldığı tarihte aynen mevcut olmalı ve hukuken devrine engel bir durum bulunmamalıdır.

Zamanaşımı bakımından ise taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan alacak hakkı kural olarak 10 yıllık zamanaşımına tabidir. Fakat sözleşme tapuya şerh edilmiş ise zamanaşımı def’i her somut olaya göre değerlendirilmesi elzemdir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tapu iptal ve tescil davalarında taşınmazın değerine bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesi görevlidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerhi

Türk Medeni Kanunun 1009. Maddesi uyarınca; “Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.

Tapuya şerh ile sözleşme alacaklısı sözleşmeden doğan nispi (kişisel) hakkını kuvvetlendirmiş olur ve böylece üçüncü kişilere karşı da ileri sürebilecektir. Tapu kütüğünün şerhler sütununa şerh edilir ve şerh tarihinden itibaren 5 yıllık süre boyunca üçüncü şahıslara karşı hüküm ifade edecektir. Öte yandan tapu kütüğüne şerh edilebilmesi için noterce düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesi olması gerekmektedir. Aksi takdirde tapu kütüğüne şerh edilemez.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhini, kural olarak sözleşmenin tarafları talep edebilir. Bu demektir ki; satış vaadinde bulunan (vaat borçlusu / satıcı) ve satış vaadi alacaklısı (alıcı) tek tarafın başvurusu yeterlidir.

Şerh İşleminin Terkini

Tapuya şerh yapıldığı tarihten itibaren 5 yıl içinde satış gerçekleşmezse işbu şerh tapu görevlilerince re’sen terkin edilir. Bunun yanı sıra satış vaadi sözleşmesi şerh edildikten sonra şerhin süresi dolmadan, terkin harcı tahsil edilmek şartı ile şerh lehtarı tarafından talep edilmesi halinde yine terkin yapılabilir. Görüleceği şerh lehtarı istemi üzerine her zaman terkin edilebilir ancak şerh tarihinden itibaren 5 yıl geçmesi kaydıyla tapu maliki istemi üzerine terkin yapılabilir. Bu ayrıma dikkat etmek gerekir.

TAŞINMAZIN BİRDEN FAZLA KİŞİYE SATILMIŞ OLMASI DURUMU

Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre; tarafların arasında yaptığı sözleşme geçersiz olmadıkça veya taraflarca feshedilmemiş ise yapılan bu sözleşmelerin hepsinin geçerli olacağını fakat eski tarihli sözleşme dikkate alınır. Önceki tarihli sözleşme hangisiyse üstünlük tanınarak tapu iptal ve tescil istemi kabul edilmesi gerekecektir.”

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİNE DAYALI TAPU İPTALİ VE TESCİLİ DAVALARINDA İLERİ SÜRÜLEN SAVUNMALAR

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan tapu iptali ve tescil davalarında, davalı konumundaki satış vaadi borçlusu (veya koşulları varsa taşınmazı devralan üçüncü kişiler) davanın reddini sağlamak amacıyla çeşitli maddi hukuk ve usul hukuku savunmalarında bulunabilirler. Yargılama pratiğinde en sık karşılaşılan ve mahkemelerin esasa girmeden veya esası incelerken dikkate aldığı temel savunmalar şunlardır.

1. Sözleşmenin Resmi Şekil Şartına Aykırılık Savunması (Şekil Geçersizliği)

Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi ve Noterlik Kanunu’nun 60. maddesi uyarınca, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerliliği, noter huzurunda "düzenleme şeklinde" yapılmasına bağlıdır.

- Davalı, taraflar arasında adi yazılı şekilde (örneğin kendi aralarında imzaladıkları bir protokol veya makbuzla) yapılan sözleşmenin hukuken geçersiz (kesin hükümsüz) olduğunu ileri........

© Hukuki Haber