Kentsel dönüşüm süreci, bir kooperatif açısından yalnızca mevcut yapının yıkılarak yeniden inşa edilmesinden ibaret değildir. Özellikle yapı kooperatiflerinde dönüşüm süreci; kooperatifler hukuku, taşınmaz hukuku, kat mülkiyeti hukuku, imar mevzuatı ve 6306 sayılı Kanun hükümlerinin birlikte değerlendirilmesini gerektiren çok aşamalı bir hukuki süreçtir.

Bu nedenle kooperatifin kentsel dönüşüme girmesi söz konusu olduğunda, ilk olarak kooperatifin hukuki yapısının ve taşınmaz üzerindeki mevcut mülkiyet durumunun ortaya konulması gerekir.

Kooperatifin türü ve ana sözleşmesi ilk olarak incelenmelidir

Kentsel dönüşüm sürecinin ilk aşamasında kooperatifin hangi tür kooperatif olduğu belirlenmelidir. Özellikle konut yapı kooperatifleri ile diğer yapı kooperatiflerinin hukuki yapıları ve faaliyet amaçları dikkate alınmalıdır.

Bunun yanında kooperatifin ana sözleşmesi mutlaka incelenmelidir. Çünkü ortakların hakları, bağımsız bölümlerin tahsisi, yönetim kurulunun yetkileri, genel kurulun görevleri ve kooperatifin amacına ulaşmasına ilişkin hükümler ana sözleşmede düzenlenmektedir.

Bu aşamada kooperatifin ticaret sicil kayıtları, ortaklar listesi, geçmiş genel kurul kararları, yönetim kurulu kararları ve mali kayıtları da birlikte değerlendirilmelidir.

Taşınmazın tapu durumu belirlenmeden dönüşüm sürecine başlanmamalıdır

Kooperatiflerde kentsel dönüşüm bakımından en önemli konulardan biri, taşınmazın tapuda kimin adına kayıtlı olduğudur.

Taşınmazın tamamı kooperatif adına kayıtlı olabilir. Kat irtifakı kurulmuş olabilir. Kat mülkiyetine geçilmiş olabilir veya bağımsız bölümler doğrudan ortaklar adına tescil edilmiş olabilir.

Bu ihtimallerin her birinde izlenecek hukuki yol farklılaşabilir.

Bu nedenle tapu kayıtları incelenirken yalnızca “kat irtifakı var mı?” sorusunun cevaplanması yeterli değildir. Kat irtifakının bulunup bulunmadığının yanı sıra bağımsız bölümlerin kimin adına kayıtlı olduğu, arsa paylarının nasıl belirlendiği ve taşınmaz üzerinde herhangi bir ipotek, haciz, şerh veya başka bir takyidat bulunup bulunmadığı da tespit edilmelidir.

Ferdileşme konusu ayrıca değerlendirilmelidir

Kooperatiflerde kentsel dönüşüm sürecinde en çok karşılaşılan konulardan biri ferdileşmedir.

Ancak ferdileşmenin her kooperatif bakımından aynı şekilde ve aynı zamanda yapılması gerektiği söylenemez. Öncelikle ortakların kooperatifteki ortaklık payları ile kendilerine tahsis edilen bağımsız bölümler arasındaki ilişkinin ortaya konulması gerekir.

Özellikle kooperatif taşınmazı henüz kooperatif adına kayıtlıysa, bağımsız bölümlerin ortaklara nasıl tahsis edildiği, arsa paylarının nasıl belirlendiği ve mevcut tapu durumunun ne olduğu incelenmelidir.

Bu nedenle “kat irtifakı var, hemen ferdileşme yapılmalıdır” şeklinde otomatik bir yaklaşım doğru değildir. Ferdileşmenin dönüşümden önce mi, dönüşüm sürecinde mi yoksa farklı bir aşamada mı yapılmasının hukuken ve ekonomik olarak daha uygun olduğu somut olay üzerinden belirlenmelidir.

Ferdileşme yapılacaksa genel kurul kararının da açık ve tereddüde yer vermeyecek şekilde........

© Hukuki Haber