Türkiye’de kentsel dönüşüm uygulamalarının (6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun) en büyük tıkanma noktalarından biri, mevcut binadaki fiili durum ile resmi tapu/proje kayıtları arasındaki uyumsuzluklardır. Özellikle geçmiş yıllarda yürürlüğe giren imar afları veya son olarak 7143 sayılı Kanun ile getirilen "İmar Barışı" kapsamında Yapı Kayıt Belgesi almış olan malikler, fiilen kullandıkları ancak projesinde yer almayan m2 fazlalıklarının (örneğin balkonu odaya katma, sığınaktan daire yapma, çatı katını büyütme gibi) yeni yapılacak binada aynen korunmasını veya kendilerine bu ölçüde daha büyük daireler verilmesini talep etmektedirler.

Bu talep, kentsel dönüşüm sürecinde "kazanılmış hak" (müktesep hak) kavramını gündeme getirmektedir. Acaba sadece bir idari af belgesi almak, diğer kat maliklerinin mülkiyet haklarını kısıtlayacak şekilde yeni projede bir imtiyaz doğurur mu? Yeni binadaki paylaşımlar resmi projeye göre mi yoksa fiili duruma göre mi yapılacaktır? Bu bölümde; imar aflarının niteliği, Yargıtay ve Danıştay’ın konuya yaklaşımı, mülga 2981 sayılı Kanun ile güncel mevzuatın farkları ve kat maliklerinin açabileceği "eski hale getirme" davaları çerçevesinde konu tüm detaylarıyla incelenmiştir.

Öncelikle hukukumuzda kazanılmış hak, bir hak doğuran işlemin tüm kurallara uygun olarak tamamlanması ve bireyin hukuki statüsünün istikrarlı hale gelmesi anlamına gelir. İmar hukukunda ise kural nettir; Kaçak bir yapı veya projesine aykırı olarak yapılan bir eklenti, tek başına bir af kanunundan yararlandı diye kendiliğinden "mülkiyet hukuku yönünden" kazanılmış hak niteliği kazanamaz.

i) Eğer bir kat maliki, imar affından yararlandıktan sonra bu durumu sadece bir idari belge (Yapı Kayıt Belgesi vb.) düzeyinde bırakmamışsa;

- İmar mevzuatının izin verdiği ölçüde bir proje tadilatı yaptırmışsa,

- Bu tadilat projesi ilgili belediye tarafından onaylanmış resmiyet kazanmışsa,

- Ve en önemlisi, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca tüm kat maliklerinin oy birliği ile bu durum kabul edilerek tapuda tescil edilmişse (veya arsa payları bu yeni duruma göre yeniden düzenlenmişse),

Artık bu büyüme hukuka uygun hale gelmiştir ve yeni yapılacak binada da dikkate alınması gereken bir kazanılmış hak teşkil eder.

ii) Eğer bir kat maliki, imar affından yararlandıktan sonra bu durumu sadece bir idari belge (Yapı Kayıt Belgesi vb.) düzeyinde bırakmışsa; yani örneğin sadece idari aftan yararlanmış ancak ortaklığa yansıtılmamış aykırılıklar mevcutsa; (kazanılmış hak sağlamayan durum)

Kat maliki, örneğin projesinde 80 m2 olan dairesini, balkonu odaya katarak veya ortak alana doğru genişleterek fiilen 130 m2’ye çıkarmış ve bu durumu imar barışına başvurarak beyan etmiştir. Bu durumda........

© Hukuki Haber