6306 SAYILI KANUN m.6/14 VE UYGULAMA YÖNETMELİĞİ m.13/11 ÇERÇEVESİNDE KUSUR, OBJEKTİF İMKÂNSIZLIK VE YARGISAL YAKLAŞIM FARKLARI

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, özellikle kentsel dönüşüm uygulamalarının yoğunlaşmasıyla birlikte hem özel hukuk hem de idare hukukunun kesişim alanında yer alan karma nitelikli bir uyuşmazlık alanı haline gelmiştir. Bu sözleşmelerde arsa sahibi ile yüklenici arasındaki edim dengesi, çoğu zaman yalnızca tarafların iradesine değil, aynı zamanda idari süreçlere, imar mevzuatına ve kamu hukuku kaynaklı sınırlamalara da bağlıdır. Bu nedenle sözleşmenin ifası sırasında ortaya çıkan gecikmeler, klasik borçlar hukuku değerlendirmelerinden farklı olarak çok boyutlu bir inceleme gerektirir.

Kentsel dönüşüm sürecinde fesih mekanizmasının temel dayanağını 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 6. maddesinin 14. fıkrası ile bu hükmün uygulanmasına ilişkin Yönetmeliğin 13. maddesinin 11. fıkrası oluşturmaktadır. Bu düzenlemeler, sözleşmenin taraflarca serbestçe sona erdirilmesinden ziyade, belirli koşulların gerçekleşmesi halinde idare eliyle sözleşmenin sona erdirilmesini öngören özel bir fesih rejimi kurmaktadır.

I. 6306 SAYILI KANUN m.6/14’ÜN HUKUKİ ÇERÇEVESİ VE NİTELİĞİ

6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin 14. fıkrası, riskli yapıların bulunduğu alanlarda yürütülen dönüşüm sürecinde, maliklerin salt çoğunlukla aldığı karar üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin idare aracılığıyla sona erdirilebilmesine imkân tanımaktadır.

Bu hükmün temel amacı, dönüşüm sürecinde ortaya çıkan tıkanmaların giderilmesi, projelerin âtıl kalmasının önlenmesi ve malik iradesinin toplu şekilde uygulanabilmesinin sağlanmasıdır. Ancak bu yetki idareye tanınan sınırsız bir fesih yetkisi olmayıp, Yönetmelik hükümleriyle somutlaştırılmış objektif şartlara bağlanmıştır.

II. UYGULAMA YÖNETMELİĞİ m.13/11 VE FESİH ŞARTLARI

6306 sayılı Kanun’un uygulanmasına ilişkin Yönetmeliğin 13. maddesinin 11. fıkrası, fesih sürecinin hangi şartlarda işletileceğini ayrıntılı biçimde düzenlemektedir. Bu hüküm uyarınca idare, maliklerin başvurusu üzerine aşağıdaki şartların varlığını araştırarak işlem tesis eder:

1. İnşaata başlanmaması veya süresi içinde başlanmaması

Bütün maliklerle anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanılmamış olması gerekir. Sözleşmelerin bu gerekçe ile feshedilebilmesi için, sözleşme hükümlerine göre yapım işinin başlanılmasından önce hak sahiplerince yerine getirilmesi gereken edimler var ise bunların yerine getirilmiş olması, yapım işine başlanılmasına engel teşkil edecek bir yargı kararı, idare kararı, idare uygulaması veya benzeri geçerli bir gerekçe olmaması ve yapım işine müteahhitten kaynaklanan sebeplerle başlanılmamış olması gerekir.

2. İnşaatın başlamış olmakla birlikte belirli bir seviyede durması ve devam etmemesi

Yapım işinin belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor olması gerekir. Sözleşmelerin bu gerekçe ile feshedilebilmesi için, yapım işinin durdurulduğunun ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla devam edilmediğinin, ilgili idarenin tespit, tutanak ve kayıtları, yapı denetimi sistemindeki kayıtlar, fotoğraflar, uydu görüntüleri ve benzeri bilgi ve belgeler ile ortaya konulması gerekir.

3. Bir yıllık sürenin başlangıcı

Yapım işine başlanılmayan bir yıllık sürenin başlangıcı, bütün maliklerle anlaşma sağlanan hallerde en son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihinin, riskli yapılarda riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden, riskli ve rezerv yapı alanlarında ise alan belirleme işleminden önce mi yoksa sonra mı olduğuna bakılarak belirlenir. En son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihi, riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden/riskli ve rezerv yapı alanı belirleme işleminden önceki bir tarih ise bir yıllık sürenin başlangıcında riskli yapı tespitinin kesinleştiği/riskli ve rezerv yapı alanının belirlendiği tarih esas alınır. En son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihi riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden/riskli ve rezerv yapı alanı belirleme işleminden sonraki bir tarih ise, en son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşme tarihi esas alınarak hesaplama yapılır. Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınan hallerde ise bir yıllık sürenin başlangıcı, salt çoğunluk ile alınan karar tarihi esas alınarak hesap edilir.

4. Salt çoğunluk kararı

Belirtilen durumlardan birinin gerçekleşmesi halinde, sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar alınması gerekir. Fesih kararı alınması herhangi bir şekil şartına tabi değildir. Fesih iradesi, fesih konusunda maliklerin salt çoğunlukla anlaştıklarına dair anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı, maliklerin salt çoğunluğu tarafından verilen fesih talebine ilişkin dilekçe, maliklerin salt çoğunluğunun başka bir müteahhitle anlaştıklarına dair sözleşme veya vekaletname örnekleri gibi sair belgeler ile ispatlanabilir.

Fesih müracaatı, alınan fesih kararı ve fesih gerekçesine göre, yeni yapının yapım işine başlanılmamış olmasının müteahhitten kaynaklandığına ilişkin bilgi ve belgeler veya en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmediğine dair bilgi ve belgeler ile birlikte yazılı olarak Müdürlüğe veya yetki devri yapılmış ise İdareye yapılır. Müdürlük veya İdare, fesih müracaatını görevlendireceği eleman/elemanlar veya teşkil edeceği bir komisyon marifetiyle inceler.

5. Müteahhite verilecek 15 günlük süre

Fesih müracaatı üzerine, öncelikle müracaatın (a), (b) ve (c) bentlerinde belirtilen hususlara uygun olarak yapılıp yapılmadığı incelenir. Müracaat bu bendlere uygun olarak yapılmış ise, fesih gerekçesine göre, yeni yapının yapım işine başlanılmamasının/yapım işine projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edilmemesinin sebeplerine ilişkin yazılı olarak müteahhite onbeş gün süre verilerek müteahhitten bilgi ve belge istenilir. Belirtilen sürenin sonunda fesih şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediğine dair, yapı mahallinde inceleme yapmak ve belediye, sosyal güvenlik kurumları gibi konu ile ilgili kurum ve kuruluşlarla yazışma yapmak da dahil olmak üzere, her türlü inceleme ve araştırma yapılır.

6. Müteahhite verilecek 30 günlük süre

Yapılan inceleme ve araştırma neticesinde fesih şartlarının gerçekleşmediğinin tespit edilmesi durumunda bu konuda fesih müracaatında bulunan maliklere bilgi verilir. Fesih şartlarının gerçekleştiğinin tespit edilmesi durumunda ise, müteahhide otuz gün süre verilerek fesih gerekçesine göre, yapım işine başlaması/projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla işe devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bitim tarihi itibarıyla sözleşmelerin resen feshedileceği ihtar edilir. Otuz günlük sürenin sonunda müteahhitin işe başlayıp başlamadığı/projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla işe devam edip etmediği mahallinde kontrol edilir. Yapım işinin projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edip etmediğinin takdir hakkı incelemeyi yapan Müdürlük veya İdareye aittir. Kendisine yapılan ihtara rağmen müteahhitin işe başlamadığının/yapım işine projenin bitirilmesini gerektirecek seviyedeki ekip ve ekipmanla devam edilmediğinin tespit edilmesi durumunda, otuz günlük sürenin bittiği tarih itibarıyla hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler ilgililerinin muvafakati aranmaksızın resen feshedilmiş sayılır. Sözleşmelerin feshedilmiş sayıldığı, maliklere ve müteahhite bildirilir.

7. Sözleşmenin terkini

Fesih sonrasında, maliklerin veya Müdürlüğün veya İdarenin talebi üzerine, taşınmazların tapu kaydına şerh edilmiş olan inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler ilgili tapu müdürlüğünce terkin edilir.

8. Fesih sonrası mahsuplaşma

Fesih tarihine kadar yapılmış olan işler, devrolunan hisseler, yapılan ödemeler ve diğer hususlarda genel hukuk hükümleri uygulanır. Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri hak sahiplerinden geri talep edilemez.

9. Fesih sonrası yapılacak yeni uygulama

Fesih işleminden sonra yapılacak uygulamalara hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların hisseleri, Kanunun 6’ncı maddesinin birinci fıkrası kapsamında anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara açık artırma usulü ile satılır.

III. KUSUR SORUNU VE İDARENİN ROLÜNE İLİŞKİN TEMEL TARTIŞMA

6306 sayılı Kanun sistemi, görünüşte objektif kriterlere dayalı bir fesih mekanizması öngörmekle birlikte, uygulamada en yoğun tartışma “kusur araştırması zorunlu mudur?” sorusu etrafında toplanmaktadır. Bu tartışma Danıştay içtihatlarında açık bir ikiliğe yol açmıştır.

IV. DANIŞTAY UYGULAMASINA GÖRE

1. Kusur araştırmasını zorunlu görmeyen yaklaşımı[1] (İDDK, 2022/2496 E., 2023/308 K.)

Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu’nun söz konusu kararında, idarenin yalnızca inşaatın durduğunu tespit etmesinin yeterli olduğunu açık biçimde ortaya konulmuştur. Kararda;

Davacılar tarafından, sözleşmenin feshi için yükleniciden kaynaklı sebeplerin olması gerektiği ancak, uyuşmazlıkta sözleşmenin feshi sonucunu doğuran eylemlerin yükleniciden kaynaklı olmadığı, arsa maliklerinin sözleşmede belirtilen ödemelere ilişkin edimlerini yerine getirmemesi sebebiyle � seviyesine kadar getirilen inşaata devam edilemediği, ayrıca, idare tarafından gerekli inceleme ve araştırma yapılmadığı, taraflarına herhangi bir belge sunulmadığı, bu nedenlerle sözleşmenin feshine ilişkin dava konusu işlemin usule ve hukuka aykırı olduğunun ileri sürüldüğü,

Davalıların İddiaları;

Söz konusu inşaatın seviyesinde yüklenici tarafından bırakıldığı diğer kısımların maliklerce tamamlandığı, bu durumun açıklığa kavuşması için arsa maliklerine davanın ihbar edilmesi gerektiği belirtilerek, dava konusu işlemin usul ve esas yönünden mevzuata uygun olarak tesis edildiğinin savunulduğu,

Dosyanın incelenmesinden; gerek davacılar gerekse arsa malikleri tarafından........

© Hukuki Haber