İcra ve satış hukuku, borçlu ile alacaklı arasındaki hassas dengeyi korumayı ve cebri icra yoluyla yapılan paraya çevirme işlemlerinde kamu güvenliğini tesis etmeyi amaçlar. Türkiye’de 2021 yılında yürürlüğe giren 7343 sayılı Kanun ile fiziki ihalelerin kaldırılarak UYAP e-Satış portalına geçilmesi, satış sürecinde dijitalleşmeyi sağlamıştır. Ancak elektronik ortamdaki açık artırmalarda karşılaşılan spekülatif teklifler, teminat muafiyetlerindeki eksiklikler ve paydaş mülkiyet haklarının ihlali gibi sorunlar yeni bir hukuki müdahaleyi zorunlu kılmıştır.

Bu eksiklikleri gidermek amacıyla hazırlanan ve kamuoyunda 12. Yargı Paketi olarak bilinen 7589 Sayılı Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) 114. maddesinde esaslı değişiklikler yapmıştır.

7589 Sayılı Kanun'un Yasama Süreci ve Yürürlük Zamanlaması

7589 sayılı Kanun, Türkiye Büyük Millet Meclisi Genel Kurulu tarafından 16 Temmuz 2026 tarihinde kabul edilmiştir. Kanun, 31 Temmuz 2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

Kanun'un yürürlük maddeleri uyarınca düzenlemenin uygulanması iki ana aşamaya ayrılmıştır:

Genel Yürürlük Tarihi (31 Temmuz 2026): İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesinde yapılan maddi hukuk düzenlemeleri (teminat muafiyeti, teklif verme şartları, ihale bedelinin ödenmemesi halindeki cezai yaptırımlar) yayımı günü itibarıyla derhal yürürlüğe girmiştir.

E-Satış Portalına İlişkin Teknik Hazırlık Süresi (31 Ekim 2026): UYAP e-Satış portalında teknik altyapı entegrasyonu ve yazılım güncellemeleri gerektiren usul hükümleri için 3 aylık bir geçiş dönemi öngörülmüş olup, bu hükümler 31 Ekim 2026 tarihi itibariyle uygulanmaya başlayacaktır. Bu tarihten önce ilanı yapılmış olan açık artırmalarda ise kazanılmış hakların korunması amacıyla eski hükümlerin uygulanmasına devam edilecektir.

İcra yoluyla yapılan satışlar yalnızca borçlu ve alacaklıları değil; icra ihalelerine katılmak isteyen kişileri, mirasçıları, ortaklığın giderilmesi nedeniyle taşınmazı satışa çıkarılan paydaşları ve vesayet altındaki kişilerin malvarlıklarıyla ilgilenenleri de yakından ilgilendirmektedir. 2026 yılında yapılan düzenlemelerle icra satışlarında önemli değişikliklere gidilmiştir. Özellikle 7589 sayılı Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile İcra ve İflâs Kanunu'nun elektronik açık artırmaya ilişkin hükümleri değiştirilmiş; miras kalan taşınmazların satışı, ihaleye katılımda teminat, ihale bedelinin yatırılmamasının sonuçları ve ortaklığın giderilmesi satışları bakımından yeni kurallar getirilmiştir. Aynı düzenleme kapsamında vesayet altındaki kişilerin mallarının satışında da elektronik satış sistemi benimsenmiştir. Ayrıca 2026 yılı içerisinde icra satış ilanlarına ilişkin parasal limitler de güncellenmiştir. Peki bu değişiklikler vatandaş açısından ne anlama geliyor?

1. MİRAS KALAN TAŞINMAZLARDA İLK İHALE ÖNCE MİRASÇILAR ARASINDA YAPILACAK

2026 yılında getirilen en dikkat çekici yeniliklerden biri, miras kalan taşınmazların ortaklığın giderilmesi yoluyla satışına ilişkindir. Yeni düzenlemeye göre; taşınmazın bütün maliklerinin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması ve taşınmaz üzerinde mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkının bulunmaması durumunda, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilirse birinci açık artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılacaktır. Örneğin anne veya babadan üç kardeşe bir ev kaldığını düşünelim. Kardeşler taşınmazın paylaşılması konusunda anlaşamaz ve ortaklığın giderilmesi sonucunda evin satışına karar verilirse, gerekli şartların bulunması hâlinde ilk artırmaya dışarıdan kişiler katılamayacak; artırma öncelikle taşınmazın maliki olan mirasçılar arasında gerçekleştirilecektir. Böylece miras kalan bir taşınmazın daha ilk ihalede aile dışındaki üçüncü kişilere geçmesi yerine, diğer mirasçılara taşınmazı satın alabilmeleri için öncelikli bir imkân sağlanmaktadır. Ancak bu özel artırma usulü yalnızca bir defaya mahsus uygulanacaktır.

2. MİRASÇILAR ARASINDAKİ İLK ARTIRMADA YÜZDE 50 DEĞİL, YÜZDE 100 ESAS ALINACAK

Mirasçılar arasında yapılacak bu özel artırmanın önemli bir farkı da teklifin ulaşması gereken seviyedir. Genel icra satışlarında elektronik satış portalında verilen tekliflerin, diğer kanuni şartların yanında, haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde ellisini geçmesi gerekir.

Ancak ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde birinci artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında gerçekleştirildiği durumda muhammen kıymetin yüzde yüzü esas alınacaktır.

Örneğin miras kalan bir taşınmazın muhammen kıymeti 4.000.000 TL olarak belirlenmişse, yalnızca mirasçılar arasında gerçekleştirilen ilk artırmada genel sistemdeki 2.000.000 TL'lik yüzde 50 seviyesi değil, 4.000.000 TL'lik muhammen kıymet esas alınacaktır. Satışın gerçekleşebilmesi için ayrıca varsa o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına göre öncelikli olan alacaklar ile paraya çevirme ve paylaştırma masrafları da dikkate alınacaktır. Mirasçılar arasındaki ilk artırmada satış gerçekleşmez ve ikinci artırmaya geçilirse muhammen kıymetin yüzde ellisi şeklindeki genel kurala dönülecektir.

3. SATIŞ İSTEYEN ALACAKLININ TEMİNAT YÜKÜMLÜLÜĞÜNDE DEĞİŞİKLİK YAPILDI

İcra ihalelerine katılabilmek için belirli bir teminat gösterilmesi gerekmektedir. Bunun temel amacı, ihaleye katılan kişilerin ciddi teklif vermesini sağlamak ve ihale kazanıldıktan sonra........

© Hukuki Haber