Türk Medeni Kanunu'nun 732. ile 734. maddeleri arasında düzenlenen önalım (şufa) hakkı, paylı bir taşınmazdaki paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye sattığında, diğer paydaşlara o payı aynı bedel ve şartlarla öncelikli olarak satın alma imkânı tanır. Uygulamada en sık miras yoluyla ortak kalan arsa, apartman dairesi veya tarla paylarında karşımıza çıkan bu hak, doğru zamanda kullanılmazsa hak düşürücü süre nedeniyle tamamen kaybedilebilir.

Önalım hakkı, paylı mülkiyette (elbirliği mülkiyetinde değil) her paydaşa tanınan kanuni bir haktır. Bir paydaş kendi payını bir üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar dilerlerse devreye girip satıcı ile alıcı arasında kararlaştırılan bedeli ödeyerek o payı satın alabilirler.

Somut bir örnek üzerinden bakalım: Ahmet Bey, kız kardeşi Elif Hanım ve erkek kardeşi Kemal Bey, babalarından miras kalan Bahçelievler'deki üç katlı bir binaya üçte bir pay oranıyla ortak sahip. Kemal Bey, kendi payını hiç danışmadan bir emlakçı üzerinden yabancı bir alıcıya satarsa, Ahmet Bey ve Elif Hanım kanundan doğan şufa haklarını kullanarak o payı öncelikle kendileri devralabilir.

Bunu Biliyor Muydunuz?

Şufa hakkı yalnızca satış işlemlerinde doğar. Bağış, trampa (takas) veya miras yoluyla intikal eden paylarda bu hak kullanılamaz.

Paylı Mülkiyette Bu Hak Nasıl Doğar?

Şufa hakkının doğması için üç şartın birlikte gerçekleşmesi gerekir: taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet olmalı, paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye satmalı ve satış tapuda resmî şekilde tescil edilmiş olmalı. Payın diğer bir paydaşa satılması durumunda önalım hakkı doğmaz, çünkü kanun burada zaten paydaşlar arası devri korumaya çalışmaz.

Örneğin İstanbul Bakırköy'de üç kardeşin ortak sahip olduğu bir dairede, kardeşlerden biri kendi payını diğer kardeşe satarsa üçüncü kardeşin şufa hakkı doğmaz; ancak pay tamamen aile dışından biri adına devredilirse geri kalan paydaşların hakkı devreye girer.

3 ay: Satışı öğrendiğiniz tarihten itibaren dava açma süreniz.

2 yıl: Satışı........

© Hukuki Haber