Gayrimenkul tokenizasyonu, bir taşınmaza veya taşınmazdan doğan ekonomik haklara ilişkin değerin, dağıtık defter teknolojisi üzerinde dijital tokenlarla temsil edilmesidir. Ancak Türkiye’de bir tokenın dijital cüzdanlar arasında devredilmesi, tek başına tapu mülkiyetini geçirmez. Sağlam bir proje; tokenın tapu payını mı, şirket payını mı, alacağı mı, kira gelirini mi yoksa bir sermaye piyasası aracını mı temsil ettiğini en başta belirlemelidir.

Bu ayrım yapılmadan geliştirilen sistem, teknik olarak kusursuz çalışsa bile yatırımcıya hukuken vaat edilen hakkı sağlamayabilir. Doğru gayrimenkul tokenizasyonu modeli; taşınmaz hukuku, sermaye piyasası mevzuatı, şirketler hukuku, vergi, MASAK yükümlülükleri, saklama güvenliği ve akıllı sözleşme altyapısının birlikte tasarlanmasını gerektirir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.705 taşınmaz mülkiyetinin tescille kazanılacağını, m.706 ise mülkiyet devrini amaçlayan sözleşmelerin resmî şekilde yapılacağını düzenler. 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu m.13 ise Sermaye Piyasası Kuruluna, sermaye piyasası araçlarının belirli şartlarla kripto varlık olarak ihracına ilişkin esasları belirleme yetkisi verir.

Gayrimenkulü küçük dijital parçalara bölmek, projenin görünen yüzüdür. Asıl mesele, bu parçaların arkasında hangi hakkın bulunduğu ve yatırımcının o hakkı kime karşı, hangi belgelerle, hangi mercide ileri sürebileceğidir.

Gayrimenkul tokenizasyonu tam olarak nedir?

Gayrimenkul tokenizasyonu; bir taşınmazın mülkiyetinin, taşınmazı elinde bulunduran şirketin paylarının, kira gelirinin, satış gelirinin veya projeden doğan başka bir ekonomik hakkın dijital bir tokenla temsil edilmesidir. Token, temsil ettiği hakkın kendisi olabileceği gibi yalnızca o hakkı kullandıran teknik bir erişim aracı da olabilir.

“Token” sözcüğü tek başına hukuki nitelik göstermez. Aynı teknik altyapıyla oluşturulan iki tokendan biri şirket payı, diğeri borçlanma aracı, üçüncüsü yalnızca sözleşmeden doğan bir alacak hakkı niteliği taşıyabilir.

Bir gayrimenkul tokenizasyonu projesinde en az dört katman bulunur:

Dayanak varlık: Arsa, konut, iş yeri, otel, depo, enerji tesisi veya devam eden gayrimenkul projesi.

Dayanak varlık: Arsa, konut, iş yeri, otel, depo, enerji tesisi veya devam eden gayrimenkul projesi.

Hukuki hak: Mülkiyet, şirket payı, alacak, kira geliri, satış hasılatı ya da sermaye piyasası aracından doğan hak.

Hukuki hak: Mülkiyet, şirket payı, alacak, kira geliri, satış hasılatı ya da sermaye piyasası aracından doğan hak.

İhraç yapısı: Taşınmaz maliki, proje şirketi, özel amaçlı şirket, fon veya yetkili başka bir ihraççı.

İhraç yapısı: Taşınmaz maliki, proje şirketi, özel amaçlı şirket, fon veya yetkili başka bir ihraççı.

Teknik kayıt: Tokenın üretildiği ağ, akıllı sözleşme, saklama sistemi ve yatırımcı kayıtları.

Teknik kayıt: Tokenın üretildiği ağ, akıllı sözleşme, saklama sistemi ve yatırımcı kayıtları.

Bu katmanlardan biri diğerleriyle uyuşmuyorsa blokzincir, projeyi güvenli hâle getirmek yerine mevcut hatayı hızlı ve geri döndürülmesi güç biçimde çoğaltır.

Gayrimenkul tokenı tapu yerine geçer mi?

Türkiye’de gayrimenkul tokenı, mevcut hukuk düzeni içinde kendiliğinden tapu senedinin veya tapu sicilindeki kaydın yerine geçmez. Tokenın devri, taşınmaz mülkiyetinin devri için aranan resmî şekil ve tapu tescili şartlarını tek başına karşılamaz. Token sahibi ancak ihraç belgelerinde kendisine tanınan hakkı elde eder.

Bir hukukçu gözüyle çizginin başladığı yer nettir: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.705 uyarınca taşınmaz mülkiyeti kural olarak tescille kazanılır; aynı Kanun’un m.706 hükmü, taşınmaz devrini amaçlayan sözleşmelerin resmî şekilde düzenlenmesini şart koşar.

Bu nedenle “bir dairenin yüzde birini token olarak satın alma” ifadesi tek başına yeterli değildir. Yatırımcının şu soruların cevabını görmesi gerekir:

Tapu sicilinde yatırımcı adına bir pay tescil edilecek mi?

Tapu sicilinde yatırımcı adına bir pay tescil edilecek mi?

Token, taşınmazı elinde bulunduran şirketin payını mı temsil ediyor?

Token, taşınmazı elinde bulunduran şirketin payını mı temsil ediyor?

Yatırımcı yalnızca kira veya satış gelirinden pay alma hakkı mı kazanıyor?

Yatırımcı yalnızca kira veya satış gelirinden pay alma hakkı mı kazanıyor?

Tokenın geri alınmasını veya belirli bir bedelin ödenmesini kim taahhüt ediyor?

Tokenın geri alınmasını veya belirli bir bedelin ödenmesini kim taahhüt ediyor?

İhraççı ödeme yapmazsa yatırımcı doğrudan taşınmaza başvurabilecek mi?

İhraççı ödeme yapmazsa yatırımcı doğrudan taşınmaza başvurabilecek mi?

Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz veya başka bir sınırlama bulunuyor mu?

Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz veya başka bir sınırlama bulunuyor mu?

Token yalnızca sözleşmesel bir gelir hakkı sağlıyorsa yatırımcı gayrimenkulün maliki olmaz. Taşınmaz satıldığında veya ihraççı iflas ettiğinde yatırımcının konumu, sözleşmenin ve kurulan teminat yapısının niteliğine göre belirlenir.

Türkiye’de gayrimenkul tokenizasyonu yasal mı?

Gayrimenkul tokenizasyonunu bütünüyle yasaklayan tek bir düzenleme bulunmamaktadır. Buna karşılık projenin hukuka uygunluğu, tokenın temsil ettiği hak ve sunulan hizmetlere göre belirlenir. Sermaye piyasası aracı niteliğindeki bir token, yalnızca “dijital gayrimenkul payı” adı verilerek Sermaye Piyasası Kanunu kapsamından çıkarılamaz.

Teknoloji ve finans hukukunun kesişiminden bakıldığında belirleyici kapı 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu m.13’tür: Sermaye Piyasası Kurulu, sermaye piyasası araçlarının kripto varlık olarak ihracına ve elektronik ortamdaki kayıtlara göre izlenmesine ilişkin esasları belirleyebilir. Kripto varlık hizmet sağlayıcılarının kurulması ve faaliyete başlaması ise Kanun’un m.35/B hükmü uyarınca Kurul iznine bağlıdır.

Bir token aşağıdaki özelliklerden birini taşıyorsa sermaye piyasası mevzuatı bakımından ayrıca değerlendirilmelidir:

Çok sayıda yatırımcıdan kaynak toplanması,

Çok sayıda yatırımcıdan kaynak toplanması,

Yatırımcıya dönemsel getiri vaat edilmesi,

Yatırımcıya dönemsel getiri vaat edilmesi,

Kira veya satış gelirinin yatırımcılara dağıtılması,

Kira veya satış gelirinin yatırımcılara dağıtılması,

Tokenın ikincil piyasada alınıp satılması,

Tokenın ikincil piyasada alınıp satılması,

İhraççının yönetiminden bağımsız bir kazanç beklentisi oluşturulması,

İhraççının yönetiminden bağımsız bir kazanç beklentisi oluşturulması,

Tokenın pay, borçlanma aracı, fon katılma payı veya başka bir yatırım aracına benzer haklar sağlaması.

Tokenın pay, borçlanma aracı, fon katılma payı veya başka bir yatırım aracına benzer haklar sağlaması.

Hukuki nitelendirmede kullanılan isim değil, kurulan ekonomik yapı dikkate alınır. “Utility token”, “gayrimenkul coin’i” veya “üyelik tokenı” şeklindeki adlandırmalar, yatırımcıya fiilen finansal getiri sunan bir modeli kendiliğinden düzenleme alanının dışına çıkarmaz.

Kripto varlıkların alım satımı, ilk satışı, dağıtımı, transferi veya saklanması için platform hizmeti sunulması da ayrıca izin gerektirebilir. III-35/B.1 ve III-35/B.2 sayılı Tebliğler; kripto varlık hizmet sağlayıcılarının kuruluşunu, bilgi sistemlerini, iç kontrolünü, saklama yapısını, rezerv kanıtını, listeleme süreçlerini ve sermaye yeterliliğini düzenlemektedir. Her gayrimenkul projesinin kendi internet sitesine bir alım satım ekranı ekleyerek bağımsız token pazarı kurması hukuken güvenli bir yöntem değildir.

Gayrimenkul tokenizasyonunda hangi hukuki model seçilmelidir?

Doğru model, yatırımcıya verilmek istenen hakkın niteliğine göre seçilmelidir. Tek bir gayrimenkul tokenizasyonu şablonu bütün projelere uygulanamaz. Kira getirisi sunan tamamlanmış bir bina ile inşaat finansmanı arayan bir konut projesi, aynı şirket ve token yapısıyla kurgulanmamalıdır.

Doğrudan mülkiyet modeli, yatırımcının tapu payı sahibi olmasını sağlar; ancak çok sayıda yatırımcı bulunması hâlinde yönetim, satış, önalım, ortaklığın giderilmesi ve kullanım kararları ciddi sorunlar doğurabilir.

Sözleşmesel gelir modelinin kurulması daha kolay görünür. Buna karşılık yatırımcının güvencesi yalnızca token değil; ihraççıyla yapılan sözleşme, taşınmaz üzerindeki teminatlar, gelir hesabının kontrolü ve iflas hâlindeki hukuki sıralamadır.

Proje şirketi modeli, taşınmazın ayrı bir şirket bünyesinde tutulmasına imkân verir. Ancak özel amaçlı şirket kurulması tek başına malvarlığını bütün risklerden korumaz. Şirketin borçlanma sınırları, ilişkili taraf işlemleri, pay rehni, taşınmazın devredilmesini engelleyen hükümler ve hesap kontrolü ayrıca düzenlenmelidir.

Gayrimenkul sertifikası ile gayrimenkul tokenı aynı şey midir?

Gayrimenkul sertifikası ile gayrimenkul tokenı aynı kavram değildir. Gayrimenkul sertifikası, VII-128.2 sayılı Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği kapsamında düzenlenen bir sermaye piyasası aracıdır. Token ise çeşitli hakları temsil edebilen teknik bir kayıt biçimidir. Bir sermaye piyasası aracı ancak ilgili düzenlemeler çerçevesinde kripto varlık biçiminde ihraç edilebilir.

Gayrimenkul sertifikaları, bir gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini veya bağımsız bölümlere ilişkin belirli alan birimlerini temsil edebilir. Sertifika sahibi gerekli miktara ulaştığında ve ihraç belgelerindeki şartları yerine getirdiğinde “asli edim” kapsamında bağımsız bölümün teslimini isteyebilir. Yatırımcı bağımsız bölüm talep etmezse, ilgili taşınmazların satılması ve elde edilen tutarın yatırımcılara dağıtılması “tali edim” kapsamında gündeme gelebilir.

Gayrimenkul sertifikası, her tokenizasyon projesi için otomatik çözüm değildir. Sertifika modeli ağırlıklı olarak gayrimenkul projelerinin finansmanı ve belirli bağımsız bölümlerin temsil edilmesi üzerine kuruludur. Tamamlanmış bir otelin kira gelirini, lojistik deponun işletme kazancını veya çok sayıda taşınmazdan oluşan portföyü yatırımcılara dağıtmak isteyen projelerde farklı yapılar gerekebilir.

6362 sayılı Kanun m.13, sermaye piyasası araçlarının kripto varlık olarak ihracına ilişkin düzenleme yapma yetkisini SPK’ya vermektedir. Bu hüküm, mevcut gayrimenkul sertifikalarının kendiliğinden blokzincir tokenına dönüştüğü anlamına gelmez. İhraç modelinin, kayıt sisteminin ve hizmet sağlayıcıların SPK tarafından belirlenen usule uygun olması gerekir.

Gayrimenkul tokenizasyonu adım adım nasıl yapılmalıdır?

Sağlam bir gayrimenkul tokenizasyonu projesi, önce akıllı sözleşme yazılarak değil, yatırımcıya verilecek hakkın tanımlanmasıyla başlar. Hukuki sınıflandırma tamamlandıktan sonra taşınmaz incelemesi, ihraççı yapısı, izinler, sözleşmeler, değerleme, saklama ve yazılım geliştirme aynı proje planı içinde ilerletilmelidir.

1. Tokenın temsil edeceği hak belirlenmelidir

“Bir binayı tokenlaştıracağız” açıklaması hukuken yeterli değildir. Proje belgesinde yatırımcının şu haklardan hangisini kazanacağı açıkça yazılmalıdır:

Tapuda mülkiyet payı,

Tapuda mülkiyet payı,

Belirli vadede geri ödenecek alacak,

Belirli vadede geri ödenecek alacak,

Kira gelirine katılma,

Kira gelirine katılma,

Satış gelirine katılma,

Satış gelirine katılma,

Belirli bağımsız bölümü edinme hakkı,

Belirli bağımsız bölümü edinme hakkı,

Fon veya başka bir sermaye piyasası aracından doğan hak.

Fon veya başka bir sermaye piyasası aracından doğan hak.

Token sahibinin oy hakkı, bilgi alma hakkı, gelir hakkı, satış talep hakkı ve projeden çıkış yöntemi ayrı ayrı tanımlanmalıdır.

2. Taşınmazın hukuki incelemesi tamamlanmalıdır

Token arzından önce yalnızca tapu senedini görmek yeterli değildir. En........

© Haberler