„Sehr geehrte Damen und Herren, als Verwalter der WEG Hohenzollerndamm lade ich Sie hiermit gemäß $24 Absatz 1 WEG zur jährlichen ordentlichen Eigentümerversammlung 2024 ein. Die Versammlung findet statt ...“

Wohnungseigentümer, die in Berlin eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus besitzen, und das dürften einige tausend sein, kennen Schreiben dieser Art, die einmal pro Jahr im Briefkasten oder im E-Mail-Postfach liegen. Vor Jahren mietete die Hausverwaltung, die mich einlud, dazu noch einen Raum im Logenhaus an der Emser Straße.

Immer nach demselben Muster

Dann fand die Versammlung in einem schnöden Büroraum im Bürogebäude der Hausverwaltung an der Bundesallee statt, was die Eigentümer freute. Denn so fiel die Extramiete für den Raum für zwei Stunden inklusive der Mineralwasserflaschen, die für die durstigen Besucher bereitstanden, weg, also rund 200 Euro.

Jede Wohnungseigentümerversammlung läuft nach einem strengen Muster ab, das sich im Laufe der Jahre nur in einem Punkt ändert. Doch dazu später. Einige Wochen vor der Versammlung erhält jeder Eigentümer die Nebenkostenjahresabrechnung des Vorjahres, dazu die Tagesordnung der Versammlung. Top 1 ist immer gleich: die Eröffnung der Versammlung durch den Verwalter und die Feststellung der Beschlussfähigkeit. Dazu muss immer eine bestimmte Anzahl an Eigentümern präsent sein. Ersatzweise kann man auch Vollmachten ausstellen, wenn man nicht kommen und sein Stimmrecht an eine andere Person übertragen möchte. Auf der letzten Versammlung kam die Frage auf, ob man, im Geiste der Zeit, auch Online-Präsenz erlauben möchte. Dazu müsste allerdings die ganze Versammlung gestreamt werden. Gleich kamen Einwände von Herrn Mischke, einem sehr skeptischen Eigentümer, dass da doch viele technische Defekte auftreten könnten und man sich eine Menge Stress und Ärger einhandeln könne. Die Entscheidung, Online-Präsenz zuzulassen, wurde auf nächstes Jahr vertagt.

So eine Entscheidung ist natürlich immer auf demokratischem Weg durch Handzeichen zu erfassen. Die Runde, die sich jedes Jahr trifft, kennt diese Prozedur schon hinlänglich. „Wer stimmt dafür? Wer stimmt dagegen? Wer enthält sich?“, heißt es dann vom Versammlungsleiter. Dann folgt, wie jedes Jahr, der Bericht des Verwaltungsbeirates über das vergangene Geschäftsjahr, den schon seit Jahren Frau Schurmann aus dem siebten Stock innehat. Als Rentnerin nimmt sie ihre Aufgabe gewissenhaft wahr.

Dann wird der Haushaltsplan abgenickt, dann der Beirat entlastet, dann der Haushaltsplan für das kommende Jahr abgenickt. Und dann, endlich, folgen die spannenderen Punkte. Die Müllcontainer, die jahrelang neben der Hauseinfahrt standen, werden angeblich von fremden Personen genutzt, die dort kostenlos ihren Müll deponieren. Um dem zu begegnen, wurde beschlossen, einen Zaun um die Container zu ziehen und bei dieser Gelegenheit die Stelle, auf der die Container stehen, zu pflastern. Dazu müssen immer mindestens drei Angebote von verschiedenen Firmen eingeholt werden. Leider lag das günstigste Angebot hier bei 12.000 Euro, was für empörtes Räuspern beim alten Herr Beyer sorgte. Für diese Summe könnte man ein komplettes Gartenhaus bauen, war zu hören. Doch die entstehende Diskussion wurde abgewürgt, man könne heute froh sein, überhaupt Handwerker zu bekommen, die solche Arbeiten übernehmen.

Im nächsten Jahr sollte es allerdings wesentlich schlimmer kommen. Eine neue Hausverwaltung hatte die Verwaltung übernommen, und diese Hausverwaltung hatte zwar eine Adresse in Berlin, jedoch konnte man dort nie einen Mitarbeiter telefonisch erreichen. Die Eigentümer zahlten die Nebenkosten wie immer brav jeden Monat auf das angegebene Konto ein.

Doch weder eine jährliche Nebenkostenabrechnung wurde verschickt, noch gab es eine jährliche Eigentümerversammlung. Frau Schurmann, die sich als ehemaliger Beirat immer noch verpflichtet fühlte, regte an, einen neuen Hausverwalter zu suchen, zumal in einer schludrig verfassten Jahresabrechnung (ein Jahr später) grobe Fehler auftauchten.

Doch Hausverwaltungen in Berlin sind dermaßen ausgelastet, dass Häuser mit der geringen Zahl von weniger als 20 Wohnungen meist abgelehnt werden – viel Arbeit, wenig Gewinn für die Hausverwaltung. Dazu kommt, dass die gesetzlichen Vorgaben für Mehrfamilienhäuser jedes Jahr umfangreicher werden. Auch die Brandschutzverordnungen, die Klimavorgaben, die Lärmschutzverordnungen und die Dämmvorschriften, um nur einige Punkte zu nennen, werden von Jahr zu Jahr strenger und umfangreicher. Um hier einigermaßen durchzublicken, müssen Hausverwalter heute Experten im Steuerrecht, im Baurecht und im Verwaltungsrecht sein.

Es wurde, nach langer Suche, ein neuer Hausverwalter gefunden, der seine Aufgabe nicht nur sehr ernst nimmt, als Bauingenieur ist er auch fachlich auf der Höhe.

So musste in den betagten Aufzug des Hauses, in dem noch nie ein einziger Mensch zu Schaden kam, ein Notfallknopf eingebaut werden. „Können wir den nicht wieder stilllegen, heute hat für den Notfall doch sowieso jeder ein Handy“, moniert Herr Beyer in der Versammlung. Sein Blick sucht Zustimmung in der gelangweilt blickenden Runde.

Das Konto ist fast leer

Der Notfallknopf hatte in der Jahresabrechnung nämlich hohe Kosten verursacht. Zu Buche schlagen nicht nur die vorgeschriebene 24-Stunden-Service-Verbindung zu der Fahrstuhl-Notruf-Knopf-Agentur, sondern auch die Kosten für ausgelöste Notfälle, durch wen auch immer. Bei denen rückt durch Knopfdruck sofort ein Feuerwehrwagen aus, der dann von der Wohnungseigentümergemeinschaft auf der Jahresabrechnung bezahlt werden muss. In diesem Fall waren es fünf sinnlos ausgelöste Notrufe. „Nein, so einfach ist das nicht“, wurde argumentiert. Der Notfallknopf sei gesetzlich vorgeschrieben, es könnte ja sein, dass jemand, der sein Handy nicht dabei hat, während einer Aufzugfahrt gerade einen Herzinfarkt erleidet, schildert der Versammlungsleiter die Gesetzeslage. Immerhin unterbleiben diesmal die sonst üblichen Diskussionen, warum die Eigentümer, die eine Erdgeschosswohnung haben, die üppigen Fahrstuhlbetriebsgebühren mitfinanzieren müssen. Denn sie nutzen den Fahrstuhl verständlicherweise nie.

Nach der teuren Dachsanierung und der Fassadendämmung ist auf dem Konto der Instandhaltungsrücklage nicht mehr viel Geld. Der neue Verwalter hat jedoch schlechte Nachrichten: Es stehe eine „Strangsanierung“ an, bedingt durch neue Feuerschutzvorschriften.

Dazu müssen Wände in jeder Wohnung und in den Fluren aufgebrochen und neue Rohre durch Fachfirmen verlegt werden. Kosten im sechsstelligen Bereich plus langwierige Bauarbeiten warten auf die Wohnungseigentümer. Weil nach zwei Stunden Versammlung niemand mehr die Nerven für diese Abstimmung hat, wird beschlossen, diesen Punkt auf die Tagesordnung des nächsten Jahres zu setzen. Der Beschluss wurde einstimmig angenommen.

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