En una mesa de trabajo convocada por la alcaldía de Bucaramanga analizamos el plan de desarrollo y cómo reducir la informalidad y mejorar la calidad de vida. La discusión incluía acceso a servicios públicos, cobertura de gas, energía y agua potable.

Pero en el fondo todos los caminos conducían al mismo punto: la vivienda.

Algo estamos haciendo mal cuando la vivienda informal termina siendo el verdadero protagonista. En la práctica, muchos de los grandes problemas nacen en desarrollos informales que luego obligan al Estado a reaccionar: legalización de barrios, instalación posterior de servicios públicos, reconocimiento de construcciones y ampliación tardía de infraestructura.

Es decir, la ciudad formal llega después de que la ciudad informal ya ocurrió. Conviene recordar una frase: Dios perdona, el hombre a veces… el mercado nunca. Y el mercado está diciendo algo muy claro.

En los barrios informales aparece un patrón: lotes pequeños, de aproximadamente 10 metros por 20 de fondo, sobre los cuales se desarrollan edificaciones de cinco pisos, sin sótanos y sin parqueaderos.

Son construcciones sencillas, levantadas gradualmente, muchas veces por familias o pequeños constructores que responden directamente a la demanda del mercado.

En barrios consolidados e informales, esta redensificación es exitosa: vivienda accesible, alta ocupación, renta estable y valorización sostenida. Es, en la práctica, una oferta que satisface necesidades reales que la vivienda formal no logra atender. ¿Debemos seguir “combatiendo” la informalidad… o deberíamos aprender de ella?

Competir desde la formalidad con esa oferta es prácticamente imposible. Las exigencias normativas: sobre exigencia de parqueaderos, aislamientos laterales, requisitos técnicos sobredimensionados, hacen inviable desarrollar vivienda social o prioritaria en barrios consolidados.

El panorama podría cambiar si el POT incorporara algunas lecciones del propio mercado: partiendo de lo que somos, desarrollando una estrategia emergente para la ciudad:

Por medio de prototipos prediseñados de redensificación urbana. Permitir desarrollos de 5 pisos en tipología continua en zonas consolidadas. Eliminar la exigencia de parqueaderos cuando estén localizados cerca de corredores de transporte público. Individualizar servicios públicos en pequeñas copropiedades.

Reducir exigencias técnicas sobredimensionadas que no responden a la escala de estos proyectos, manteniendo estándares estructurales. Reducir impuestos y simplificar trámites urbanísticos para esa escala.

Estratégicamente haría posible redensificar con vivienda social, competitiva y formal, barrios consolidados.

Un programa que explora esta lógica es Casa Para Mi de Cementos Argos, uno de sus propósitos es promover procesos de redensificación urbana de pequeña escala en zonas donde la oferta formal tradicional no llega.

La pregunta no es si hay demanda, la informalidad urbana respondió y demostró que existe una enorme demanda por vivienda social en zonas céntricas consolidadas.

La pregunta es si nuestras normas urbanísticas están diseñadas para ignorar… o para desarrollar la realidad del mercado.

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