En los escritorios de asesoría jurídica y financiera de la Organización Nacional de la Defensa Del Deudor atendemos con frecuencia a personas que tomaron una de las decisiones económicas más importantes de su vida guiadas por la emoción, la presión familiar o una idea repetida durante generaciones: “si voy a pagar una renta, mejor pago una hipoteca y al final la casa será mía”.

A primera vista parece lógico.

Pero financieramente la comparación está incompleta.

Comparar únicamente la mensualidad de una renta contra la mensualidad de una hipoteca es uno de los errores más comunes al decidir entre comprar o alquilar una vivienda.

Comprar implica mucho más que pagarle al banco.

Hay enganche, escrituración, impuestos, intereses, seguros, mantenimiento, reparaciones y, sobre todo, algo que casi nunca aparece en la publicidad inmobiliaria: el costo de oportunidad del dinero.

Es aquí donde comienza la matemática fría.

El primer error: comparar renta contra mensualidad

Supongamos que una familia renta un departamento por 20 mil pesos mensuales y descubre que podría contratar una hipoteca cuya mensualidad ronda los 35 o 40 mil pesos.

La reacción habitual es pensar:

“Por un poco más, mejor compro”.

Pero esos pagos no representan lo mismo.

La renta es el precio por utilizar un inmueble durante determinado tiempo.

La mensualidad hipotecaria, en cambio, contiene una parte destinada a reducir la deuda y otra destinada a intereses, además de seguros y otros costos asociados.

A eso deben agregarse los recursos que el comprador tuvo que aportar antes siquiera de recibir las llaves.

Por eso, para saber qué alternativa es realmente más conveniente, hay que comparar el costo total de ambas decisiones y no solamente dos mensualidades.

El termómetro del mercado: ¿cuánto cuesta rentar respecto al valor de la casa?

Existe una forma sencilla de medir qué tan barata o cara resulta una renta respecto del valor del inmueble.

Se puede calcular dividiendo la renta anual entre el precio de venta de la propiedad.

Un departamento vale 4 millones 500 mil pesos.

La renta mensual es de 20 mil pesos.

La renta anual sería de 240 mil pesos.

240,000 ÷ 4,500,000 = 5.33%

Esto significa que el propietario obtiene, antes de considerar gastos, un rendimiento bruto equivalente aproximadamente al 5.3% del valor de la vivienda.

Mientras menor sea ese porcentaje, relativamente más barato resulta para el inquilino utilizar esa propiedad sin tener que comprarla.

Y aquí aparece una situación común en zonas de alto valor inmobiliario.

Existen departamentos que cuestan varios millones de pesos pero que pueden rentarse por una cantidad relativamente pequeña respecto de su precio de venta.

En esos casos, el inquilino puede tener acceso a una vivienda, ubicación y servicios que requerirían varios millones de pesos de capital para poder adquirirlos.

El dueño también paga

Existe además otro elemento que suele........

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