Casa, come si paga e come si sceglie: nell'ultimo report di Fiaip (Federazione italiana agenti immobiliari professionali) si ricorre soprattutto ai mutui e si cerca la comodità

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Roma, 18 aprile 2026 - Emergenza abitativa: quante sono davvero le case vuote in Italia?

“Sei milioni, fatte le opportune sottrazioni”, è il calcolo di Leonardo Piccoli, presidente del Centro studi Fiaip (Federazione italiana agenti immobiliari professionali).

“Le unità immobiliari censite in Italia sono poco meno di 35,6 milioni; 26,2 milioni di nuclei familiari accendono la luce in casa. Facendo la differenza, abbiamo quasi 9,4 milioni di alloggi non occupati da residenti. A questo numero impressionante vanno tolte le seconde case turistiche, quelle inagibili, i contratti a uso foresteria. Alla fine il dato incredibile è che oggi dobbiamo parlare di sei milioni di case potenzialmente occupabili, pronte. Ma che sono con le luci spente”.

Emergenza abitativa e case vuote sono una contraddizione notevole.

“Purtroppo la risposta è semplice. In questi ultimi 10-15 anni abbiamo dimenticato molti territori. I Comuni in Italia sono quasi 7.900; i campanili, quindi le frazioni, 62mila. Ma quando parliamo di mercato immobiliare, intendiamo soltanto il 45% dei Comuni italiani. La maggior parte di questi sei milioni sono case che il mercato non cerca”.

“Perché in questi anni la domanda si è spostata verso quei centri strutturati e organizzati che offrono dei servizi. Così si è completato l’effetto svuotamento e spopolamento, a scapito di molte comunità che abbiamo trascurato perché hanno una dimensione troppo piccola. Abbiamo dimenticato il 55% del territorio e questo emerge da un dato molto importante che noi come Centro Studi ogni anno valutiamo, anche se pochi lo prendono in considerazione”.

“Parlo dell’indice di mobilità immobiliare, l’Imi. L’Agenzia delle Entrate lo utilizza nei suoi report ma pochi lo guardano”.

Cosa ci dice questo indice?

“Ci spiega qual è la percentuale di immobili che ogni anno vengono compravenduti in un territorio, rispetto al totale. La media nazionale è del 2,2% ma soltanto 450 Comuni superano il 3% e circa 5.000 territori non raggiungono neanche l’1,3-1,4%. Anche in Emilia Romagna, ad esempio, abbiamo zone interne che sono state dimenticate dal mercato”.

Dal vostro report, i servizi sembrano in testa alle richieste di chi sceglie casa.

“Quando parliamo di mercato, dobbiamo pensare a nuclei familiari che hanno esigenze precise, a partire dalla sanità e dalla scuola. Contano anche sportelli postali o bancari. In poche parole, la calamita sono i servizi. Per questo è evidente che la domanda sta affollando un territorio preciso. Ecco allora la crisi abitativa e l’aumento dei valori immobiliari, in certe zone, perché il costo viene determinato dall’aumento della domanda. Questa è l’Italia, oggi”.

Eppure Uncem a ottobre 2025 ha segnalato la «carica dei 100mila», nuovi residenti che hanno lasciato le città per ripopolare le aree interne e di montagna.

“Ma questi spostamenti al momento non condizionano il mercato immobiliare. Spesso la scelta è dettata da ragioni economiche, si torna sui poderi dei nonni per aprire attività, agricole o ricettive”».

L’andamento demografico condiziona il mercato immobiliare?

“Assolutamente sì, e noi osserviamo questo fenomeno da molto tempo. La politica se ne sta interessando ma lo traduce in natalità, che non è sufficiente. Io parlo di emancipazione giovanile, un termine che abbiamo dimenticato nell’agenda”.

“In Italia i ragazzi tra i 24 e i 29 anni che escono da casa dei genitori per iniziare un percorso di vita sono soltanto il 31%, il dato europeo è del 52%. Quindi il problema è che da noi si rendono autonomi troppo tardi, a un’età media di 32 anni. Fisicamente sono ancora giovani ma biologicamente no. Così i bambini non arrivano. E poi pensiamo ai pensionati dai 65 agli 80 anni. Si calcola che nel 2032 saranno tra 12 e 18 milioni. Parliamo di persone che fisicamente stanno bene, anche perché i passi della medicina sono stati importanti. Gireranno il nostro territorio da gennaio a dicembre come turisti. Se poi ci mettiamo vicino il dato della Francia e della Germania, si arriva a 80 milioni di pensionati”.

Una fortuna per i nostri piccoli borghi?

“Assolutamente sì, la risposta è il turismo, perché noi abbiamo un Paese stupendo. Questo è un segmento che secondo me nei prossimi anni avrà grandi soddisfazioni, proprio perché abbiamo tantissima gente che non dovrà più chiedere ferie a nessuno per andare in vacanza”.

Nel frattempo, l’ultimo report di Confedilizia ci dice che sono aumentati gli under 36 che acquistano casa.

“L'errore a mio avviso è che in Italia quando parliamo di giovani coppie intendiamo riferirci agli under 36, in maniera provocatoria vorrei iniziare a parlare di under 30. Detto questo la tendenza è vera e si spiega sia perché abbiamo delle agevolazioni sui finanziamenti delle banche sia per gli aiuti governativi. Questo è un dato che guardo con grande positività”.

Nel vostro studio, compravendite e contratti di affitto sono in aumento.

“In questo momento gli indicatori per quanto riguarda la domanda e l'impennata dei valori e quindi i prezzi sono molto equilibrati su un aspetto che riteniamo fondamentale, la redditività media di un nucleo familiare, la capacità di risparmio”.

Nel confronto con l’Europa?

“Negli ultimi 10 anni i prezzi del mercato residenziale nella Ue sono aumentati del 50%, in Italia soltanto dell'8,3%. Ma non nascondo preoccupazioni sulla tenuta degli attuali tassi. Pur in assenza di provvedimenti della Banca centrale, gli istituti di credito si stanno già riposizionando, prevedendo che la Bce aumenti il costo del denaro per raffreddare l’inflazione. Questo potrebbe frenare la domanda di acquisto che oggi viene sostenuta per oltre il 60% da un finanziamento. Ovvio che il sistema andrebbe in difficoltà”.

Un’ultima curiosità: ma per gli under 36 la casa è sempre un valore?

“Noi italiani abbiamo la malattia del mattone, e questo viene confermato anche dal confronto con gli altri Paesi europei. Ma sono convinto che probabilmente le ultime generazioni ci faranno cambiare modello, passeremo anche noi probabilmente a quello locativo più presente all’estero. Ci sarà molta più mobilità e meno ‘attaccamento’ verso un determinato territorio. Questa è la mia sensazione. E penso anche a quelle coppie che si sposano, comprano la prima casa e poi tornano da me in ufficio e mi dicono, ci stiamo separando. Di solito lui cerca una nuova sistemazione e si impoverisce”.

Perché sei milioni di case in Italia sono vuote

L’analisi di L’analisi di Leonardo Piccoli (Fiaip)

“La calamita sono i servizi, 55% di territorio dimenticato

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