Nos últimos anos o sector imobiliário tornou-se um mais dinâmicos da economia portuguesa. Entre 2018 e 2023 realizaram-se, em média, entre 160 mil e 190 mil transacções imobiliárias por ano, com valores globais frequentemente acima dos 30 mil milhões de euros anuais, segundo dados do INE e do Banco de Portugal. Em paralelo, o universo da mediação imobiliária expandiu-se de forma acelerada com o número de empresas e agentes registados no IMPIC a ultrapassar hoje as dezenas de milhares. O acesso à habitação é actualmente uma das principais fontes de preocupação das famílias e o sector imobiliário em geral está no centro do debate político. Consequentemente, a mediação imobiliária passou também a ser tratada como um “problema público”, alvo recorrente de propostas legislativas e reforço regulatório.

É neste contexto comum defender-se a obrigatoriedade legal de licença de mediação imobiliária para exercer a actividade, assim como é visto como um passo natural para “proteger o cliente”, “profissionalizar o sector” e “garantir qualidade” tornar certos deveres e encargos, hoje voluntários, como legalmente obrigatórios. Porém, esta narrativa soa bem mas não resiste ao teste da experiência nem da realidade.

Como tantas regulações corporativas, a licença e outros requisitos obrigatórios revelam-se mais úteis para quem já está instalado no mercado do que para aqueles que se diz querer proteger. O sector imobiliário não é excepção. É, aliás, um estudo de caso particularmente evidente.

A ideia segundo a qual licenciar ou certificar mediadores elimina incompetência e fraude é uma ficção reconfortante, mas infantil. Nos sectores mais regulados, da banca aos seguros ou consultoria financeira, incompetentes e oportunistas continuam a existir. A licença não impede maus profissionais e cria a falsa sensação de que o Estado está a controlar a situação e a livrar-nos das más prácticas. Seria uma espécie de placebo regulatório, não fosse algo disfuncional na prática.

Por muito que novos diplomas burocráticos estejam carregados de boas intenções, mercados abertos e concorrenciais são preferíveis a sistemas de licenciamento obrigatório que acabam por reduzir a oferta, encarecer o serviço........

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