Kadıköy'de yeni bir konut projesinin önünden geçerken artık 25, 30 hatta 35 milyon TL seviyelerindeki fiyatları görmek çok şaşırtıcı değil.

Peki bir dairenin yapım maliyeti ile satış fiyatı arasında neden bu kadar büyük bir fark var?

Bu soru özellikle son dönemde gayrimenkul sektöründe üzerinde düşünülmesi gereken konulardan biri.

Bugünkü maliyetlerle standart malzemeler kullanılarak yapılan bir konutun metrekare başına doğrudan yapım maliyetini kabaca 30–35 bin TL civarında düşündüğümüzde, 100 metrekarelik bir daire için yaklaşık 3–3,5 milyon TL seviyesinde bir rakama ulaşıyoruz.

Elbette bu hesap arsa maliyetini ve projenin tüm geliştirme giderlerini içermiyor.

Ancak Kadıköy'de aynı büyüklükte yeni bir dairenin satış fiyatı 30–35 milyon TL'ye ulaşabiliyor.

İşte asıl soru burada başlıyor:

Aradaki fark nereden geliyor ve alıcı bu parayı gerçekten binaya mı ödüyor?

35 milyon TL'nin tamamı dairenin inşaat bedeli değil

Öncelikle çok önemli bir ayrımı yapmak gerekiyor.

3,5 milyon TL'ye mal olduğu varsayılan bir dairenin 35 milyon TL'ye satılması, müteahhidin 31,5 milyon TL kâr ettiği anlamına gelmez.

Özellikle Kadıköy gibi arsa değerlerinin çok yüksek olduğu bölgelerde yeni konut fiyatının en önemli bileşenlerinden biri arsadır.

Kentsel dönüşüm ve kat karşılığı yapılan projelerde müteahhit çoğu zaman arsayı nakit olarak satın almaz. Bunun yerine yapılacak yeni binadaki bağımsız bölümlerin önemli bir kısmını mevcut arsa sahiplerine verir.

Dolayısıyla müteahhidin satışa çıkarabildiği birkaç dairenin fiyatının içerisinde, bir anlamda projenin tamamının ekonomik yükünün de bir bölümü vardır.

Buna ruhsat ve proje giderleri, mimarlık ve mühendislik hizmetleri, yıkım, hafriyat, zemin çalışmaları, ortak alanlar, asansör, otopark, peyzaj, finansman maliyetleri, vergiler, pazarlama ve satış giderleri de eklenir.

Yani satış fiyatıyla beton-demir maliyetini doğrudan karşılaştırmak yanıltıcı olabilir.

Ama bu açıklama başka bir soruyu ortadan kaldırmıyor.

Peki 35 milyon TL'lik bir ev gerçekten 35 milyon TL'lik kalite sunuyor mu?

Bence alıcının asıl sorması gereken soru bu.

Çünkü yüksek satış........

© Milat