Viviendas de alquiler en las nuevas promociones de València / Francisco Calabuig

El derecho constitucional a la vivienda (art. 47 CE) se satisface legalmente con la disposición de dos tipos de Vivienda a Precio Asequible, las tradicionales Viviendas de Protección Pública (Oficial), VPP (VPO) y las novedosas Viviendas-Alojamientos Dotacionales, VAD (“Residenciales Dotacionales”, QR, en la legislación valenciana).

Para garantizar ese derecho, en contraprestación a los beneficios que el Planeamiento Urbanístico otorga a los afortunados propietarios de suelo reclasificado/recalificado, la legislación básica española, desde 1975 y su Reforma desde 2007 establece dos trascendentales disposiciones compensatorias:

1ª). En función del deber constitucional de Participación Pública en las Plusvalías generadas por el Planeamiento, deberá reservarse en las Actuaciones de Transformación Urbanística suelo urbanizado a ceder gratuitamente a los Ayuntamientos con destino a la promoción pública de VPP, alcanzando hasta el 20 % del valor económico del suelo resultante (del “aprovechamiento urbanístico”), porcentaje a concretar por las legislaciones autonómicas en correlación a la rentabilidadque genera la Actuación que resulte de la formulación de la preceptiva Memoria de Viabilidad Económica. Así se regula en la vigente legislación valenciana.

2ª). Análogamente, en función del deber legal de garantizar el justo Reparto de Cargas y Beneficios entre los propietarios y la Administración, también procede reservar y ceder suelo Dotacional público en proporción a la Edificabilidad Residencial atribuida, estándar a concretar por las legislaciones autonómicas. La vigente legislación valencianaestableceuna ratio de suelo Dotacional mínima de 35 m2s/100 m2t de dicha Edificabilidad.

Obviamente, dentro de ese suelo Dotacional el Planeamiento preverá parcelas calificadas para Equipamientos Sociales en los cuales, entre otros usos de Servicio público, procederá destinar una parte ala promoción pública de las VAD que se consideren necesarias para satisfacer la demanda social de las mismas.

Pues bien, en aparente y eventual contraposición al sedicente Objetivo de reforzar las Políticas de Vivienda Asequible, el Anteproyecto de Ley del Suelo de la Comunidad Valenciana, A-LESCAV, actualmente en Información Pública, en cumplimiento del ya citado deber de Participación Pública en las Plusvalías establece que al ayuntamiento le corresponde un 10 % fijo del Aprovechamiento, disposición que comporta, obviamente, una sensible reducción de la actual reserva de suelo para VPP al suprimir la posibilidad de incrementar el porcentaje hasta el 20% del Aprovechamiento en función de la rentabilidad de las Actuaciones, medida que ya se encuentra correctamente regulada en el actual TRLOTUP/21.

Consecuentemente, resulta lógico mantener en la futura LESCAV la determinación dirigida a incrementar el % Público de Plusvalías en los términos ya establecidos en el TRLOTUP/21 aumentando, así, el suelo destinado a la Promoción de más VPP públicas.

Asimismo, se constata también que el A-LESCAV reduce el estándar de reserva de suelo Dotacional ya establecido en el TRLOTUP/21, al pasar de 35 m2s/100 m2t a 30 m2s/100 m2t, ratio tradicional que se encuentra vigente desde la LRAU de 1994.

Pues bien, con el mismo Objetivo anterior, procede reincorporar el diferencial del 5 % al estándar de suelo Dotacional, destinándolo preferentemente a las hoy tan demandadas VAD, disposición que comportará un incremento significativo de la reserva de suelo público, VAD + VPP, para garantizar, razonablemente, el derecho a la Vivienda a Precios socialmente Asequibles.

En resumen, en aras de garantizar razonablemente la constitución de una deseable Política pública destinada a la disposición suficiente de Viviendas Asequibles que satisfaga el preceptivo derecho constitucional, la futura LESCAV debería recuperar las dos determinaciones señaladas, tanto la referida al incremento de suelo para la promoción de VPP públicas, como a la disposición de más suelo Dotacional para la promoción de las VAD públicas.

Obviamente, tanto el actual procedimiento de Consulta a la ciudadanía como el consiguiente debate parlamentario a suscitar en la aprobación de la LESCAV se manifiestan como procesos idóneos para que, en opinión de quien suscribe,los responsables políticos del Gobierno y de los diferentes Grupos Parlamentarios, tras la más que probable consciencia de la insuficiente regulación que plantea el A-LESCAV, podrán aprovechar inteligentemente la ocasión para recuperar las determinaciones expuestas y poder satisfacer, así, unos Objetivos jurídico-urbanísticos de relevante interés público y social, hoy tan demandados por la práctica totalidad de la ciudadanía y de las Administraciones competentes en la materia, las cuales, tras asumir su puesta en práctica mediante la Gestión Pública Directa podrán garantizar, de una vez por todas, la satisfacción del tan frustrado derecho a la vivienda.

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