La reciente prórroga automática de los contratos de alquiler por hasta dos años, junto con el límite del 2 % en las subidas de renta, vuelve a situar el foco del debate en la intervención del mercado de la vivienda. Se trata de medidas concebidas con un objetivo claro y legítimo: proteger a los inquilinos en un contexto de tensión en los precios y creciente dificultad de acceso a la vivienda. Más de un millón de contratos podrían acogerse a esta prórroga, lo que da dimensión al alcance de la medida. Sin embargo, como ocurre a menudo en sistemas complejos, sus efectos no son unívocos. Y conviene preguntarse si el remedio puede acabar agravando el problema.

A corto plazo, limitar las subidas de renta y prolongar la duración de los contratos aporta certidumbre a quienes viven de alquiler. Reduce la volatilidad, protege frente a incrementos bruscos y ofrece mayor estabilidad residencial. Pero esta misma rigidez, trasladada al otro lado de la relación contractual, introduce una variable que no puede ignorarse: el impacto sobre los pequeños propietarios, que constituyen una parte esencial, y a menudo invisible, del mercado del alquiler en España.

Lejos de la imagen de grandes tenedores, el grueso de la oferta procede de particulares con una o dos viviendas. En torno al 90 % del parque de alquiler está en manos de pequeños propietarios, lo que implica que cualquier cambio regulatorio afecta........

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