Bilindiği üzere, kentsel dönüşüm mevzuatı temelde 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve Uygulama Yönetmeliği çerçevesinde şekillenmektedir. Ancak yürürlüğe girdiği tarihten bugüne kadar Kanun’da 10 defa, Yönetmelikte ise 14 kez değişikliğe gidilmiştir. Hangi gerekçe ile olursa olsun, yürürlüğe girdiği 2012 yılından günümüze değin yapılan mevzuat değişikliğinin perde arkasında kentsel dönüşümün dinamik işlevinin yattığı ileri sürülemez. Aksine, TMK m. 731/I. fıkranın “Taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları, tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur.” şeklindeki hükmü gereği Eşya Hukuku ve Borçlar Hukuku açısından kamu düzenine ilişkin emredici nitelikte hükümlere yer veren, dahası irade özgürlüğüne sınırlamalar getiren 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği’nin daha en baştan gerek düzenleniş biçimi ve gerekse içeriği eleştiriye açıktır.

Mesela, “Uygulama işlemleri” kenar başlığını taşıyan Kanun’un 6/I. fıkrası 21 cümle 865 kelimeden, Uygulama Yönetmeliği’nin 15/II hükmü de benzer şekilde 9 cümle 423 kelimeden oluşmaktadır. Kanun yapma tekniğine kesinlikle uygun olmayan söz konu mevzuat hükümleri o kadar karmaşık ve bazı hüküm cümleleri o kadar uzundur ki, başta okuduğunuzu cümle sonuna kadar akılda tutmanız oldukça güçleşmektedir.

Esasen kentsel dönüşüme ilişkin mevzuat, başta eşya hukuku, kat mülkiyeti hukuku, imar hukuku, kamulaştırma hukuku olmak üzere pek çok taşınmaz hukuku branşını ilgilendirmesine rağmen hazırlıksız ve de bilimsel tartışmalara konu olmadan yürürlüğe konmasının acısını çekmektedir. Kanun koyucu ve Bakanlık tarafından gerek Kanun gerekse Uygulama Yönetmeliğinde 14 yıl içinde yapılan bu kadar değişikliğin meseleye hızlı bir çözüm getirme gayreti ile yapıldığı düşünülmekte ise de bu değişiklikler bazen tam aksi sonuçla sıkıntıyı daha da arttıran neticeler doğurmuş, Kanun da Uygulama Yönetmeliği de adeta yamalı bohçaya dönmüştür.

Uygulama Yönetmeliği’ndeki son değişikliler

Ülkemizin deprem gerçeği karşısında kentsel dönüşüm mevzuatının afet riski altındaki alanların dönüşümünü en hızlı ve pratik bir uygulama getirecek şekilde düzenlemesi elbette ki önemlidir. Ancak bu yapılırken söz konu mevzuatın mülkiyet hakkının özüne dokunacak, onu ihlal edecek uygulamalara da mümkün olduğunca engel olması gerekmektedir. Zira kentsel dönüşüm mevzuatının yürürlüğe girmesinden sonra yıllardır aynı binada birlikte ikamet eden kişilerin riskli yapı kararı alınmasından önce, yani daha sürecin en başında karşı karşıya geldikleri, riskli yapı kararından sonra ise yıkım ve yeniden yapım ya da farklı şekillerde değerlendirme yönündeki karar alma süreçlerinin ne denli sancılı geçtiği, hele araya giren kimi yüklenicilerin bu süreçleri ne şekilde sabote ettikleri bilinen birer gerçektir.

Elbette bu sancılı sürecin en az hak kaybı ve fakat en hızlı şekilde yürütülmesi, kentsel dönüşüm mevzuatını düzenleyenlerce de bilinmektedir. Bunun giderilmesi için de yasal mevzuatta zaman zaman değişikliğe gidilmesi kaçınılmaz hale gelmektedir. Ancak mevzuattaki değişikliklerin, ekleme ya da çıkarmaların “deneme-yanılma” yoluyla yapılması kabul edilebilir değildir. Hele, mevzuata işlenen bir meselenin kaldırılması, sonrasında geri getirilmesi, sonra tekrar kaldırılması ve en nihayetinde bir kez daha eklenmesi mevzuat yapma ciddiyeti ile de bağdaşmaz.

İşte ifade ettiğimiz durumun somut örneği ile Uygulama Yönetmeliği’nde yapılan ve 04.02.2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan değişiklikle karşılaşmaktayız (Sayı: 33158). Şöyle ki, öncelikle söz konu değişiklik çerçevesinde riskli yapılara ilişkin şerhin, yapının yıkılmasından sonra terkini ve fakat şerh kaldırıldıktan sonra parsele ait tapu kütüğü sayfasına “bu parsel 6306 sayılı Kanun uygulamasına tabidir” şeklinde yazımın yapılacağı, çoğunluk kararına ilişkin tebligat ve pay satış sürecinin ne şekilde olacağı, yıkım sonrası parsel maliklerince satışa karar verilmesi halinde öncelikle kamuya teklif zorunluluğunun getirilmesi, riskli yapıya konu parsellerin tevhit ve ifraz sonrası Kanun’a tabi olacak parsele ilişkin sorunların ne şekilde giderileceği, zemin ya da afet riski nedeniyle uygulama alanı dışında imar hakkı transferinin ve pay satışının ne şekilde yapılacağı ile ilgili bazı değişikliklere gidildiğini görmekteyiz.

Ancak, söz konu eklemeler yanında Uygulama Yönetmeliğinde (işbu makalenin de konusunu teşkil eden) önemli bir başka değişikliğe daha gidilmiştir. Bu çerçevede Uygulama Yönetmeliğinin m. 15/II fıkrasında riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak yeni uygulamalar hakkında karar alınması bakımından toplantı yapılması şartı getirilmiş, buna paralel olarak da yine Yönetmeliğin 15/A maddesinin birinci fıkrasının (a) bendine, salt çoğunluk ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı için Müdürlüğe veya yetki devri yapılmış ise İdareye yapılacak başvuruda diğer belgeler yanında maliklerin toplantıya davet edildiğine dair belgelerin ve toplantı yapıldığına dair tutanağın da eklenmesi zorunlu hale getirilmiştir.

Bir türlü karar verilemeyen usul: Malikler ne şekilde karar alacak?

Maliklerce alınacak kararların toplantı yapılarak alınacağı yukarıda belirtilen Uygulama Yönetmeliği ile bir kez daha kentsel dönüşüm sürecine dahil edilmiştir. Hemen belirtelim, mülkiyet hakkına konu yeniden değerleme kararlarının malikler olarak toplanılmak suretiyle alınmasını gerekli kılan bu yöndeki düzenlemelerin 6306 sayılı Kanun’da ele alınması daha uygun olurdu. Ancak mesele Kanun’da açıkça düzenlenmeyerek yine Uygulama Yönetmeliği’nde hüküm altına alınmıştır.

Belirtmek gerekir ki, Ülkemizde kentsel döşüm mevzuatının düzenleme konusu yapıldığı ilk andan bu yana, süreçteki kararların kurul olarak toplantı yapılarak mı alınacağı yoksa herhangi bir toplantı yapılmaksızın da karar alınıp alınamayacağı hep tartışma konusu olmuştur. Bu yöndeki belirsizlik, özellikle uygulamada yaşanan bazı olumsuzlukların etkisi ile mevzuata da yansımıştır. Örneğin, ilk olarak Uygulama Yönetmeliği’nin 15 inci maddesinin ikinci fıkrasında 2013 tarihinde yapılan değişiklik çerçevesinde (RG. 02.07.2013, Sayı: 28695) “…maliklerden birinin istemi üzerine, noter vasıtası ile yapılacak tebligat ile bütün malikler toplantıya çağrılır. Toplantıda yürütülecek uygulamalar konusunda riskli yapının değeri de gözetilerek bütün maliklerce oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde yapılacak uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.” şeklinde bir düzenlemeye yer verilmiştir. Böylece, alınacak kararların maliklerce toplantı yapılmak suretiyle alınacağı hüküm altına alınmıştır.

Ancak, bu kez 2016 tarihinde Uygulama Yönetmeliği’nin ilgili hükmü değiştirilmiş (RG. 27.10.2016, Sayı: 29870) “…bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememiş ise, anlaşma sağlanamayan maliklere ait taşınmazların değeri Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer de gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır…” denmek suretiyle bütün maliklerin noter vasıtasıyla toplantıya çağrılacağı ibaresi kaldırılmıştır. Söz konu değişiklik sonrası yeniden değerlemeye ilişkin kararların toplantı yapılmaksızın da alınabileceği şeklindeki yorum nedeniyle, uygulamada elden imza toplanmak suretiyle Kanun’daki çoğunluğun sağlanması yoluna gidildiği görülmüştür. Bununla birlikte söz konu değişikliğe rağmen, maliklerin kurul olarak toplanmasının gerekli olduğuna ilişkin öğreti görüşleri ve bazı yargı kararları bu yönde tereddütlerin yaşanmasına neden olmuştur (Nitekim bu yönde ayrıntılı bilgi için bkz. İnal, Emrehan, Kentsel Dönüşüm Hukukunda Riskli Yapı, İstanbul 2017, s. 88)

Bu nedenle bu kez Uygulama Yönetmeliği’nde 2023 tarihinde bir değişikliğe daha gidilmiş (RG. 06.01.2023, Sayı: 32065) ve Yönetmeliğin 15 inci maddesinin ikinci fıkrasının birinci cümlesine “yeniden değerlendirilmesine” ibaresinden sonra gelmek üzere “toplantı yapılması gerekmeksizin ve herhangi bir şekil şartına tabi olmaksızın” ibaresi eklenmiştir. Böylece, yeniden değerlemeye ilişkin kararların maliklerce herhangi bir toplantı yapılmaksızın da alınabileceği açıkça düzenleme konusu yapılmıştır. Hatta bazı yargı kararlarında yapılan bu değişiklik referans alınmış ve kanun koyucunun amacının riskli yapılar ile ilgili olarak hak sahiplerinin menfaatlerini korumak adına işlemlerini daha basit bir şekilde sonuçlandırmalarını sağlamak olduğu ifade edilerek değişiklikle toplantı yapılması gerekmeksizin ve herhangi bir şekil şartına tabi olmaksızın ibarelerinin eklenmesinin de bu durumu gösterdiği belirtilmiştir (Örn. Bkz. Y. 3. HD., 07.11.2024, E. 2023/5734, K. 2024/3614).

Ancak, Uygulama Yönetmeliği’ndeki anılan ibarenin iptali istemiyle açılan davada Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu’nca (20/09/2023 tarih ve YD İtiraz No: 2023/693 sayılı kararı) Danıştay Altıncı Dairesince verilen yürütmenin durdurulması isteminin reddine ilişkin kararın (07/06/2023 tarih ve E. 2023/505 sayılı karar) kaldırılmasına ve yukarıda yer verilen "toplantı yapılması gerekmeksizin ve herhangi bir şekil şartına tabi olmaksızın" ibaresinin, kararın ne şekilde alınacağı, kararın alınma yönteminin belirlenmediği, söz konusu ifadenin belirsiz olması nedeniyle düzenleyici işlemlerde olması gereken açık ve net olma niteliğini taşımadığı gerekçesiyle yürütmesinin durdurulmasına karar verilmiştir.

Bununla birlikte, söz konu ibarenin iptali istemli davada henüz karar verilmeden bu kez 2024 tarihinde Uygulama Yönetmeliğinde bir kez daha değişikliğe gidilmiş (RG. 21.05.2024, S: 32552), bu kez Yönetmeliğin söz konu 15 inci maddesinin ikinci fıkrasında maliklerce toplantı yapılmasına ve herhangi bir şekil şartına tabi olup olmadığına ilişkin bir düzenlemeye yer verilmemiştir. Diğer bir anlatımla, 2023 yılında Uygulama Yönetmeliğinde yer verilen “toplantı yapılması gerekmeksizin ve herhangi bir şekil şartına tabi olmaksızın” ibaresi bir kez daha kaldırılmıştır. Öğretide söz konu ibarenin Yönetmelik hükmünden kaldırılmasından sonra, amaçsal yorum çerçevesinde artık yeniden değerlemeye ilişkin kararların maliklerce toplanmak suretiyle alınmasının gereğine işaret edilmekle birlikte, uygulamada toplantı yapılmaksızın imza toplanmak suretiyle kararlar alınmaya devam edilmesi ve yaşanan hukuki sorunlar bu yöndeki belirsizliği arttırmıştır.

En nihayetinde, 04.02.2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan son değişiklikle (Sayı: 33158) Uygulama Yönetmeliğinin 15 inci maddesinin ikinci fıkrasında riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak yeni uygulamalar hakkında karar alınması bakımından toplantı yapılması şartı getirilmiş ve şimdilik mesele ile ilgili tartışmalara kısmen son verilmiştir. Belirtmek gerekir ki, yeniden değerlemeye ilişkin kararların toplantı yapılmak suretiyle alınmasının zorunlu hale getirilmesi, özellikle müzakere ortamının oluşturulması, maliklerin iradelerini açıklama ve bunların tartışılmasına imkan sağlaması yönünden olumludur. Zira, özellikle toplantı yapılmadan ve elden imza suretiyle karar alma şeklindeki uygulamalar dikkate alındığında değişikliğin yerinde olduğu ifade edilmelidir. Çoğunluğu sağlayan maliklerin azınlık haklarını pek de gözetmediği, yüklenicilerin çoğunluğu sağlamak için toplantı dahi yapmaksızın maliklerle ayrı ayrı görüşerek karar tutanağını imzalattıkları, hak ve çıkarlarının zedelendiğini düşünen bazı maliklerin tamamen sürecin dışına itildiği, dahası salt çoğunluğun elden imza suretiyle tamamlanmasından sonra, azınlık maliklerin karardan ve örneğin çoğunluk tarafından noterde imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kendilerine gönderilen ihtarname anına kadar haberinin dahi olmadığı uygulama örnekleri düşünüldüğünde, toplantı şartının getirilmesi isabetlidir.

Riskli yapı kararının kesinleştiği taşınmazda toplantı yapma zorunluluğu

Öncelikle 04.02.2026 tarihinde getirilen düzenlemelerin toplantı şartı getirdiğini, buna karşılık yeniden değerlemeye ilişkin alınacak kararlardaki nitelikli çoğunluğu değiştirmediğini ya da bu yönde yeni bir düzenlemeye yer vermediğini ifade edelim. Zira söz konu değişiklikten hemen sonra medya organlarında yapılan yayınlarda ve bazı paylaşımlarda, kentsel dönüşümde kararların artık salt çoğunlukla alınabileceği ya da henüz riskli yapı yıkılmadan da maliklerin yeniden değerlemeye ilişkin kararlar alabileceği şeklinde yorum ve haberlere yer verilmiştir. İfade ettiğimiz değişiklikler zaten vardı ve 04.02.2026 tarihine ait değildir. Çünkü, 2023 yılında 6306 sayılı Kanunda ve Uygulama Yönetmeliği’nde zaten “yeniden değerleme kararının sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile” alınabileceği, 2016 yılında yapılan “yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın” şeklindeki değişiklikle riskli yapının yıkılmasından önce de yeniden değerleme kararlarının alınabileceği düzenlenmiştir.

İşte, 04.02.2026 tarihinde getirilen değişiklik, “yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın” “sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile” alacakları yeniden değerleme kararlarının ne şekilde alınacağı ile ilgilidir. Uygulama Yönetmeliği bu kararların artık maliklerin toplantı yapmak suretiyle alınmasını zorunlu kılmaktadır. Yukarıda eleştirdiğimiz boyutu ile en azında “toplantı” zorunluluğunun doğrudan 6306 sayılı Kanun’da getirilmesi, bunun usul ve şeklinin Yönetmelikte düzenlenmesi daha yerinde olurdu. Ancak, Kanun’da toplantı suretiyle karar alınacağı hükme bağlanmamış, toplantı şartı da bunun usul ve şekli de Yönetmelik’te düzenleme konusu yapılmıştır.

Yönetmelikle getirilen düzenlemeye göre “Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak yeni uygulamalar hakkında karar alınmak üzere, maliklerden birinin istemi ile bütün malikler toplantıya çağrılır.” Hükmün devamında (aşağıda ayrıca ele alınacak olan) toplantı usulüne ilişkin de düzenleme getirilmektedir.

Öncelikle şunu ifade edelim; Yönetmelikle getirilen toplantı yapma zorunluluğu, üzerindeki yapı yıktırılmış olsun olmasın 6306 sayılı Kanuna tabi tüm taşınmazlar hakkında uygulanacaktır. 6306 sayılı Kanun’a tabi olma ile kastedilen husus, riskli yapı kararının kesinleşmesiyle başlayan bir süreci ifade etmektedir. Buna göre, kat mülkiyetine tabi bir yapı varsa, riskli yapının kesinleşmesiyle bu yapının tabi olacağı hukuki rejim değişecek, yapının hukuki kaderi 6306 sayılı Kanun’a........

© Hukuki Haber