Türkiye’de emlak vergisinin matrahı, belediye sınırları içerisinde her dört yılda bir takdir komisyonlarınca belirlenen arsa ve arazi rayiç bedelleri üzerinden hesaplanmaktadır. Bu bedeller yalnızca emlak vergisinin miktarını belirlemekle kalmamakta; tapu harçları, değerli konut vergisi ve çeşitli mali yükümlülükler bakımından da doğrudan belirleyici rol üstlenmektedir. Dolayısıyla rayiç bedel tespitleri, kamu gelirlerinin artırılmasının ötesinde, bireylerin mülkiyet hakkı ve ekonomik özgürlükleri üzerinde doğrudan etki yaratmaktadır.

2026–2029 dönemine ilişkin açıklanan rayiç değerlerde görülen yüksek oranlı artışlar, mükelleflerin vergi yükünü doğrudan artırmış ve ciddi bir toplumsal tepkiye yol açmıştır. Bazı bölgelerde artışların yüzde beş yüzleri bulduğu, hatta kimi taşınmazlarda piyasa değerinin çok üzerinde bedellerin takdir edildiği kamuoyuna yansımıştır. Bu tür fahiş artışların yalnızca mali boyutu bulunmamakta, aynı zamanda vergi adaleti, hukuki güvenlik ve ölçülülük ilkeleri bakımından da ciddi sorunlar doğurmaktadır. Vergilendirme yetkisinin keyfî biçimde kullanılması, vatandaşların devlete olan güvenini sarsmakta; hukuk devleti ilkesinin en temel unsurlarından biri olan öngörülebilirliği zedelemektedir.

Böylesi yüksek artışların ortaya çıkardığı hukuki sorunlardan biri, mükelleflerin hangi aşamada ve hangi usulle dava açabilecekleri sorusudur. Anayasa Mahkemesi’nin 2012 yılında verdiği norm denetimi kararı ile bu konuda önemli bir eşik aşılmış, mükelleflere doğrudan dava açma hakkı tanınmıştır. Bununla birlikte uygulamada, dava açma süresi ve yürütmenin durdurulması talepleri gibi konularda farklı mahkemelerce birbirinden ayrışan ve çoğu zaman mükelleflerin aleyhine sonuçlar doğuran kararlar verilmektedir. Bu durum, yalnızca bireysel hak arama özgürlüğünün etkin kullanımı bakımından değil, aynı zamanda anayasal düzeyde hukuki güvenlik ilkesinin tesisi bakımından da sorun yaratmaktadır.

Mevcut durumda, basına da yansıdığı üzere on binlerce mükellefin rayiç bedellere karşı dava açacağı öngörülmektedir. Bu gelişme, meselenin yalnızca teknik bir vergi uyuşmazlığı değil, aynı zamanda anayasal hakların korunması bağlamında ele alınması gerektiğini göstermektedir. Vergi yükümlülüğünün sınırlarını doğrudan belirleyen rayiç bedel tespitleri, bir yandan kamu yararı doğrultusunda mali kaynak sağlama işlevi görmekte; öte yandan bireylerin ekonomik varlıklarına doğrudan müdahale niteliği taşımaktadır. Bu çift yönlü işlev, rayiç bedel uyuşmazlıklarını hem toplumsal hem de hukuki bakımdan kritik bir noktaya taşımaktadır.

I. Rayiç Bedelin Hukuki Niteliği ve Belirlenme Usulü

Rayiç bedel, arsa ve arazilerin metrekare birim değerini ifade eder. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu uyarınca bu bedeller dört yılda bir belirlenir ve Maliye Bakanlığı’nca onaylanarak yürürlüğe girer. Takdir komisyonlarının belirlediği bedeller, emlak vergisinin yanı sıra birçok resmi işlemde (tapu harçları, değer tespitleri vb.) de esas alınmaktadır. Bu nedenle, rayiç bedeller yalnızca mali değil aynı zamanda mülkiyet hakkına doğrudan etki eden idari işlemlerdir.

II. Artışların Yol Açtığı Sorunlar

Son dönemde belirlenen emlak rayiç bedelleri, çoğu durumda taşınmaz piyasasının gerçek dinamikleri ve emsal satış değerleriyle örtüşmemektedir. Özellikle büyükşehirlerde açıklanan bedellerin, taşınmazların fiili piyasa değerinin çok üzerinde tespit edilmesi, mükelleflerin mali yükünü katlanılamaz boyutlara taşımaktadır. Önceki dönemlere kıyasla olağan dışı artış oranları, vergi ödeme gücü ilkesini ciddi biçimde aşındırmakta; bu durum yalnızca vergilendirme adaletini zedelemekle kalmamakta, aynı zamanda mülkiyet hakkı üzerinde de ağır bir ekonomik baskı oluşturmaktadır.

Vergilendirme, Anayasa’nın 73. maddesinde güvence altına alınan mali güce göre vergilendirme ilkesine bağlı olarak yürütülmek zorundadır. Ancak fahiş oranlarda artırılan rayiç bedeller, bu anayasal ilkeyi işlevsiz hale getirmekte ve vatandaşların devlete olan güvenini sarsmaktadır. Rayiç bedel tespitleri ile mükelleflerin gerçek ödeme gücü arasındaki makasın giderek açılması, hukuki güvenlik ve öngörülebilirlik ilkelerini de ihlal etmektedir. Bu nedenle, rayiç bedel artışları artık yalnızca teknik bir idari işlem olmanın ötesine geçmiş; doğrudan temel hak ve özgürlüklerle bağlantılı........

© Hukuki Haber