1. Muris Muvazaasında "Görünürdeki İşlem" ve "Gizli İrade"nin Üçüncü Kişilere Etkisi

Muris muvazaası, halk arasındaki deyimiyle mirasçılardan mal kaçırma, miras bırakan kişinin mirasçılarını miras hakkından yoksun bırakmak amacıyla taşınmaz malını gerçekte bağışlamak istediği halde tapuda satış gibi göstererek devretmesidir. Bu işlem hukuken nispi muvazaa sayılır. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu’nun 1974 tarihli bir kararına göre, böyle bir görünürdeki satış sözleşmesi tarafların gerçek iradesine uymadığı için muvazaa nedeniyle hükümsüzdür; gizli bağış sözleşmesi ise kanunun öngördüğü resmi şekil şartlarına uyulmadığı için geçersizdir1. Nitekim Yargıtay 1. Hukuk Dairesi ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin kararlarında da muris muvazaasıyla yapılan ilk temlik işlemi baştan itibaren butlanla batıl (kesin hükümsüz) kabul edilmektedir3. Bu durum, söz konusu muvazaalı satış işleminin tapu kütüğündeki tescilinin yolsuz tescil olarak değerlendirileceği anlamına gelir.

İlk satış işleminin muvazaalı ve geçersiz olması, ardından gelen zincirleme satışların akıbetini doğrudan etkiler. Kural olarak, mülkiyeti hiç kazanamamış (çünkü muvazaalı işlemle devralmış) bir kişinin yaptığı sonraki satış da hükümsüzdür. Ancak burada, tapu işlemlerine güveni sağlamak için getirilen önemli bir denge mekanizması devreye girer: Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 1023’teki tapu siciline güven ilkesi. Yani bir yandan “muvazaalı ilk işlem geçersiz olduğundan sonraki devirler de geçersizdir” prensibi, diğer yandan “tapu kaydına güvenerek mal edinen iyi niyetli üçüncü kişilerin hakkı korunur” ilkesi karşı karşıya gelir. Devletin amacı, mirasçıları korunmayan muvazaalı işlemleri iptal ederken, tamamen habersiz şekilde malı edinen üçüncü kişilerin de mağdur olmasına engel olmaktır. Aşağıda bu dengenin nasıl kurulduğu, üçüncü kişilerin durumu ve Yargıtay uygulaması açıklanmaktadır.

2. TMK m. 1023 Kapsamında İyiniyetli Üçüncü Kişilerin Korunması ve Sınırları

İyiniyetli üçüncü kişi, tapu kütüğündeki kayıtların doğruluğuna güvenerek malı devralan ve önceki işlemin muvazaalı (danışıklı) olduğundan haberi olmayan kişidir. Kanun gereği, böyle bir kişi iyiniyet kuralı uyarınca korunur (TMK m. 1023). Bu durumda, miras bırakan ile ilk alıcı arasındaki gizli bağış anlaşması mirasçılara karşı ileri sürülemese bile, üçüncü kişinin tapudaki tescile dayanarak kazandığı mülkiyet hakkı geçerli kabul edilir. Yargıtay, üçüncü kişinin iyi niyetli olduğuna kanaat getirdiği hallerde mirasçıların tapu iptali ve tescil talebini reddetmektedir. Örneğin, Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2024/1517 Esas sayılı kararında üçüncü kişilerin taşınmazı banka aracılığıyla bedel ödeyerek satın aldıkları ve satıcının (vekilin) kötüniyetini bilmedikleri tespit edilmiş; bu nedenle mirasçıların tapunun iptali talebi üçüncü kişiler yönünden reddedilmiştir4. Benzer şekilde, Yargıtay 1. HD’nin 2024/3342 Esas sayılı kararında alıcılar miras bırakanın komşusu olmalarına rağmen akrabalık bağları ispatlanamamış, üstelik ödeme banka kredisiyle yapıldığı için bu alıcıların iyiniyetli olduğu kabul edilmiştir5.

Kötüniyetli üçüncü kişi ise, murisin muvazaalı işlemini bilen veya kendi durumuna göre bilmesi gereken kişidir. Böyle bir kişi TMK m. 1024 uyarınca tapu kaydına güven ilkesinden yararlanamaz. Ancak bu noktada önemle belirtilmelidir ki, kişinin iyiniyetli olması asıl olup, kötüniyeti ispat yükü diğer tarafa düşer. Öte yandan, kişinin kötüniyetli olduğu iddiası bir itiraz olduğundan, iddia ve savunmanın değiştirilmesi ve genişletilmesi yasağına tabi olmadan yargılamanın her aşamasında ileri sürülebilir. Eğer üçüncü kişi muris ile ilk alıcı arasındaki danışıklı işlemi baştan beri biliyorsa ya da olayın koşullarına göre bilmesi bekleniyorsa, onun iyiniyet iddiası geçersizdir. Bu durumda, mirasçılar muvazaalı ilk satıştan sonra gelen devrin de iptalini sağlayabilirler. Yargıtay uygulamasında, üçüncü kişinin kötüniyetli olduğu kabul edilse bile, sonraki satış işlemlerindeki şahısların da iyiniyetinin araştırılması gerekmektedir. Örneğin, Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2024/5336 Esas sayılı kararında murisin taşınmazının önce bir “emanetçi”ye (aracı kişiye) devredilip hemen ardından gelinine geçirilmesi olayında, aradaki her iki satışın da muvazaalı olduğu tespit edilmiş ve tapu iptaliyle taşınmazın mirasçılara iadesine karar verilmesi gerektiği vurgulanmıştır6. Bu örnek, üçüncü kişinin aslında miras bırakanın amacı doğrultusunda hareket eden bir yakın olduğunu ve danışıklı işlemin parçası olduğunu göstermektedir. Özetle, eğer üçüncü kişi muvazaayı biliyorsa veya bilmesi gerekiyorsa onun mülkiyet kazanımı da korunmaz; tapu siciline güven ilkesi böyle hallerde uygulanmaz.

3. Zincirleme Satışlarda "Kötüniyet"in İspatı: Yargıtay Kriterleri

Üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığı her somut olayda ayrı değerlendirilmektedir. Mahkemeler ve Yargıtay, muvazaanın varlığını veya üçüncü kişinin kötüniyetini kanıtlamada bazı belirleyici kriterler geliştirmiştir. Özellikle Yargıtay kararlarında öne çıkan şu ölçütler, üçüncü kişinin muvazaayı bilip bilmediğine dair ipuçları verir:

- Akrabalık veya Yakın İlişki: Üçüncü kişinin, muris (miras bırakan) veya ilk alıcı ile yakın aile bağı bulunması genellikle kötüniyet karinesini doğurur. Örneğin, Yargıtay 1. HD 2025/813 E. sayılı kararında üçüncü kişi, murisin diğer mirasçıları olan annesi ve kardeşine satın almış gibi göstermiş ancak aslında muvazaalı devrin parçası olmuştur; bu durum onun iyiniyet iddiasını çürütmüştür2. Benzer şekilde, zincirleme devirlerin aile içinde el değiştirmesi kuvvetli bir şüphe işaretidir. Yargıtay 1. HD’nin 2012/7207 E. sayılı kararında taşınmazın önce murisin eşine, oradan oğluna, oradan damadına ve en son kızına geçmesi, son alıcının bu danışıklı düzeni bildiğine dair karine oluşturmuştur7. Ancak sadece kan bağı değil, yakın arkadaşlık veya sıkı komşuluk ilişkisi de şüphe nedeni olabilir. Nitekim Yargıtay 1. HD, 2012/120 E. sayılı olayda alıcının murisin önceki bir davasında tanıklık yapmış yakın arkadaşı olmasını, üçüncü kişinin muvazaayı bildiğinin kanıtı saymıştır8. Yine 1. HD, 2016/12432 E. sayılı kararında alıcının murisin komşusu olup aralarında olağandışı bir para transferi bulunmamasını, iyi niyet iddiasını zayıflatan bir olgu olarak değerlendirmiştir9.

- Satış Bedeli ile Piyasa Değeri Arasındaki Fark: Tapuda gösterilen satış bedelinin taşınmazın gerçek piyasa değerine göre çok düşük olması, genellikle muvazaanın en önemli göstergelerinden biridir, ancak tek başına davayı kabule yetmez. Arsa veya ev, gerçek değerinin pek altında bir rakama satılmışsa, üçüncü kişinin “ben bir bağış olduğunu anlamadım” savunması inandırıcı bulunmayabilir. Örneğin,........

© Hukuki Haber