Giriş

Gayrimenkul hukukunda dürüstlük kuralı (TMK m.2) ve onunla bağlantılı hakkın kötüye kullanılması yasağı, mülkiyet hakkının sınırlarını çizen ve adil bir denge gözeten temel prensiplerdendir. İlgili maddeye göre: “Herkes haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır.” Bu ilke, tapu işlemlerinden ortaklığın giderilmesine kadar uzanan geniş bir yelpazedeki uyuşmazlıklarda, tarafların davranışlarına objektif iyiniyet standardı getirmektedir.

Mahkemeler bir uyuşmazlığı değerlendirirken, tarafların salt biçimsel haklarına değil, bu hakları hangi amaçla ve ne şekilde kullandıklarına odaklanmak durumundadır. Zira dürüstlük kuralı, tüm özel hukuk uyuşmazlıklarında olduğu gibi gayrimenkul hukuku uyuşmazlıklarında da gözetilmesi gereken bir ilkedir. Özellikle fiili durumu bilerek sonradan şekli hakka sığınmak, çelişkili ve tutarsız beyanlarda bulunmak, karşı tarafı yanıltmak ya da sözleşmeden doğan yükümlülüklere aykırı davranmak gibi tutumlar, yargı kararlarında istikrarlı biçimde dürüstlük kuralının ihlâli olarak kabul edilmekte olup hukuk düzeni tarafından korunmamaktadır.

Aşağıda, gayrimenkulün aynına ilişkin belli başlı dava türlerinde dürüstlük kuralına aykırı kabul edilen davranış örnekleri, Yargıtay kararları ışığında incelenecektir. Yeri gelmişken belirtilmelidir ki, dürüstlük kuralına aykırı hareket edilip edilmediği her somut olayın özelliğine göre değerlendirilir. Hakim, dosyanın her aşamasında re’sen, genel hayat tecrübelerine ve etik ilkelere göre yapılan işlemin veya ileri sürülen beyanın dürüstlük kuralına aykırı olup olmadığını takdir eder. Bu nedenle, aşağıda yer verilen örnekler, gayrimenkul davalarında ortaya çıkan tipik dürüstlük kuralına aykırı davranışlar olup, bu yazı, söz konusu tipik aykırılıklara dikkat çekmek amacıyla kaleme alınmıştır.

Ön Alım (Şufa) Hakkı Davalarında Dürüstlük Kuralına Aykırı Davranışlar

Ön alım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın, diğer paydaşın üçüncü kişiye satacağı payı öncelikle satın alabilmesini sağlayan kanuni bir haktır. Ancak Yargıtay, bu hakkın dürüstlük kuralını ihlal edecek şekilde kullanılmasını engellemek amacıyla bazı durumları, hakkın kötüye kullanılması olarak nitelendirmektedir. Özellikle aşağıdaki durumlar, ön alım hakkının dürüstlük kuralına aykırı kullanımı olarak yargı kararlarında öne çıkmaktadır:

1. Fiili taksim varken ön alım hakkını kullanmak: Bir taşınmaz fiilen paydaşlar arasında bölüşülmüş ve herkes kendi kısmını yıllardır kullanmaktaysa, sonradan sırf tapudaki pay satışı gerçekleşti diye ön alım hakkına dayanmak dürüstlükle bağdaşmaz. Nitekim Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, paydaşların uzun süre fiili taksim esasına göre yaşadığı bir durumda, satış yapan paydaşın bölümüne yönelik ön alım hakkı kullanılmasını TMK m.2 kapsamındaki dürüstlük kuralına aykırı bulmuştur. Kararda “…satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması… dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz” denilerek bu tür davranışların hukuken korunmayacağı vurgulanmıştır [1].

2. Fiili paylaşımda kimin hangi bölümü aldığını bilerek ön alım davası açmak: Fiilen bölünmüş bir yapıda, her paydaşın belirli bir bağımsız bölümü kullandığı açıkça biliniyorken, bu durumu bilen diğer paydaşın tapuda yapılan satışı bahane edip o bölüme ön alım talebiyle dava açması dürüstlük ilkesine aykırı sayılır. Örneğin, bir binada her paydaşın hangi daireye sahip olduğu fiilen belirlenmişse ve alıcı da belirli bir daireyi satın almışsa, diğer paydaşın bunu bildiği halde sırf resmi kayıtlardaki ortaklığa dayanarak ön alım hakkını kullanması hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilmiştir [2].

3. Velayet hakkını kötüye kullanarak ön alım davası açmak: Paydaşlardan biri, velayeti altında bulunan çocuğunun taşınmaz payını bir üçüncü kişiye sattıktan sonra, çocuğunun ön alım hakkına dayanarak aynı payı geri almaya kalkışırsa dürüstlük kuralını ihlâl eder. Yargıtay kararları, velayet hakkının bu şekilde formalite olarak kullanılarak satıştan dönülmesini, hakkın özüne aykırı bir davranış olarak nitelendirmektedir. Veli konumundaki paydaşın, önce bizzat satışın gerçekleşmesine onay verip ardından da çocuğu adına ön alım hakkını kullanmaya çalışması hukuk düzenince korunmamaktadır [3].

4. Haksız kazanç amacıyla ön alım hakkını ileri sürmek: Henüz kat mülkiyeti kurulmamış bir inşaat projesinde, diğer paydaşın belirli bir daireyi çok yüksek bedelle satın aldığını bilen bir paydaşın, tapuda gösterilen düşük resmi satış bedeline dayanarak o daireyi ele geçirmek amacıyla 2 yıllık hak düşürücü sürenin son anında ön alım davası açması da dürüstlük kuralına aykırı bulunmuştur. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin velayet hakkı örneğini de içeren aynı kararında, gerçekte daha yüksek değere satıldığını bildiği bir payı düşük bedel üzerinden kapmaya çalışmanın da hakkın kötüye kullanımı sayıldığı belirtilmiştir [3].

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davalarında Dürüstlük Kuralına Aykırı Davranışlar

Ortaklığın giderilmesi davalarında, paydaşlar arasındaki iyi niyet ve dürüstlük, davanın hakkaniyetli sonuçlanması için kritik önem taşır. Mahkemeler, paydaşların bu süreci kötüye kullanarak birbirlerine zarar vermesini önlemek amacıyla bazı davranışları TMK m.2 kapsamında hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirmektedir. Ortaklığın giderilmesi davalarında özellikle “uygun olmayan zamanda” açılan davalar, dürüstlük kuralına aykırılık nedeni ile reddedilmektedir.

1. Satışı zorlaştırmak için intifa hakkı tesis etmek: Paylı malın ortaklığının giderilmesi davası açılmadan hemen önce veya dava sırasında, taşınmazın satışını güçleştirmek ve değerini düşürmek amacıyla payı üzerinde üçüncü bir kişi lehine intifa (yaşam boyu kullanma) hakkı kurmak dürüstlük kuralına aykırı kabul edilir. Bu tür bir intifa tesisinin amacı, satışta talipleri azaltarak taşınmazın daha düşük bedelle ele geçirilmesini sağlamaktır. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, bir kararında tam da böyle bir davranışı değerlendirmiş ve intifa hakkının satış öncesi bu niyetle kurulmasının dürüstlük kuralına aykırı olup hakkın kötüye kullanıldığına işaret etmiştir [4]. Mahkeme, intifa hakkının kuruluş zamanlaması ve amacı nedeniyle işlemin muvazaalı olabileceğini, dolayısıyla dürüstlük ilkesi uyarınca geçersiz sayılabileceğini belirtmiştir.

2. Önceki anlaşmaya aykırı davranarak ortaklığı giderme sürecini kötüye kullanmak: Paydaşlar arasında daha önce yapılmış bir sulh anlaşması veya protokol varsa, tarafların bu anlaşmaya uygun hareket etmesi beklenir. Ancak taraflardan biri, örneğin önceden kat irtifakı kurulması veya belirli bir taksimat yapılması konusunda mutabakata varıldığı halde, daha sonra imza vermeyerek ya da söz verdiği edimi yerine getirmeyerek ortaklığın giderilmesi sürecini sekteye........

© Hukuki Haber