Kira tespit davalarında patlama yaşanan bir dönemden geçiyoruz. Ülkemizde özellikle geçtiğimiz yıllar içerisinde kira sözleşmesi gereği kira bedellerinin artışı, gayrimenkul piyasası ve gerçek kira bedellerinin altında kalmış; bu durum da kiracılar ile mülk sahipleri arasında birçok tartışma ve hukuki ihtilafa sebebiyet vermiştir. Kira tespit davaları, Yasa’da özel olarak düzenlenmiş bir dava türü olduğu için hüküm kurulurken özellik arz eden birçok nokta mevcuttur.

Kira tespit davası, adı üzerinde bir eda davası değil, tespit davasıdır. Kira bedelinin tespiti davası ya da kısaca kira tespit davası, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde kira bedeline ilişkin olarak: "Herhangi bir artış oranı belirtilmemiş olması veya Kira artış oranı belirtilmiş olmasına rağmen aradan en az 5 yıl geçmiş olması ve kira bedelinin güncel piyasa koşullarının altında kalmış olması" hallerinde mülk sahipleri tarafından kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uygun olarak hakim tarafından belirlenmesi amacıyla açılan davalardır.

Yeni Kira Döneminde Kira Bedelinin Belirlenmesi

Bilindiği üzere, akdedilen bir kira sözleşmesinin sürekli değişmek zorunda olan tek maddesi kira bedeline ilişkin olanıdır. Bu değişikliğin hangi sınırlar içerisinde yapılması gerektiğine dair hacimli bir literatürümüz bulunmaktadır. En son, konut ve çatılı işyeri kiralarında, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek üzere geçerli kabul edileceği noktasına gelinmiştir. Yeni kira döneminde kira bedeli, kural olarak on iki aylık TÜFE ortalamalarının üstüne çıkmamak kaydıyla taraflar arasında imzalanmış olan kira sözleşmesinde belirtilen artış oranına göre belirlenir. Taraflar, yıllık kira artış oranını belirlerken on iki aylık TÜFE ortalamalarının üzerine çıkmamak kaydıyla serbest iradeleriyle hareket edebilirler. Ancak kimi durumlarda taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde kira artış oranı belirlenmemekte veya kira artış oranı belirlenmişse dahi aradan geçen yıllar içerisinde kira sözleşmesiyle belirlenen kira bedeli güncel gayrimenkul piyasasındaki kira bedellerinin altında kalabilmektedir. Bu durumda taraflarca yeni kira bedelinin ne olacağı hususunda anlaşmaya varılamaması nedeniyle mülk sahibi tarafından kira tespit davası açılabilmektedir.

Taraflar kira sözleşmesinde bir artış hükmü yazmamış ve kira bedelinin artışını düzenlememiş olabilirler. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir (TBK m. 344/II). Böylece, taraflar baraj oranın altında kira artışı yapmak için bile mahkemeye başvurmak zorunda kalabilirler. Bu nedenle bir kira sözleşmesinde artış oranı hakkında bir düzenleme olması hayati öneme sahiptir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir (TBK m.344/III).

Başka bir ifadeyle, taraflar kira ilişkisini beş yıl sürdürmüşlerse ve altıncı kira yıl için kira artış oranı belirlenecekse, kira sözleşmesinde artış oranı kararlaştırılıp kararlaştırılmadığına bakılmaz. Ayrıca, altıncı kira yılı için belirlenecek kira artış oranının baraj oranın altında olması da zorunlu değildir, hakim baraj oranın üzerinde bir artış oranına da hükmedebilir. Beş yıldan sonrası için kira bedelinin belirlenmesi için dava açılması halinde hakimin baraj oranla bağlı olmamasının altında yatan mantık şudur: Beş yıllık zaman zarfında kiralananın bulunduğu yerdeki şartlar değişebilir ve kira bedelleri çok düşük kalabilir.

Yargıtay, konuyla ilgili olarak verdiği kararlarda, kanunda ve doktrinde yer almayan bir terminoloji kullanmaktadır. Yargıtay, beş yıllık dönem içindeki yıllarda gerçekleşen........

© Hukuki Haber