Kentsel dönüşüm sürecine ilişkin son düzenleme, riskli yapı yıkıldıktan sonra tapudaki kaydın nasıl devam edeceğinden, en az bir malikin istemiyle toplantıya çağrının artık zorunlu bir ilanla yapılmasına; salt çoğunluk kararının geçerlilik koşullarından, karara katılmayan maliklerin paylarının satışına ilişkin zorunlu sürecin tamamlanmadıkça ruhsat aşamasına geçilemeyeceğine; idare tarafından yapılacak ön incelemenin mahiyetinden, tevhit ve ifraz sonrası hangi parselin dönüşüm rejimi altında kalacağının belirlenmesine; imar hakkının başka bir parsele aktarılmasında 6306 sayılı Kanuna dayalı rejimin uygulanmasının ise ancak o parselde tüm maliklerin birlikte paydaş hâline gelmesi ve açık muvafakat vermesi şartıyla mümkün olmasına kadar tüm adımları birbirine bağlayan bir çerçeve kurmaktadır.

YIKIM SONRASI RİSKLİ YAPI ŞERHİ VE 6306 SAYILI KANUN KAYDI

Riskli yapı şerhi, niteliği gereği ve adından da anlaşılacağı üzere yalnızca mevcut yapıya ilişkin bir kayıttır; yapı yıkıldığında bu şerhin tapuda durmasının hukuki anlamı kalmaz ve kaldırılması doğaldır. Ancak dönüşüm, binanın yıkılmasıyla sona eren bir süreç değildir; yıkım sonrası ruhsat, tevhit, ifraz, pay satışı ve müteahhit sözleşmesi gibi tüm işlemler 6306 rejimine göre yürütülmek zorundadır. Bu zorunluluğun tapu sicilinde görünür hâle gelmemesi hâlinde hem belediyeler hem de bazı maliklerin “artık 6306’ya tabi değiliz” iddiasıyla süreci tıkaması sık rastlanan bir sorundu. Bu nedenle yeni düzenleme, riskli yapı şerhi kaldırıldıktan sonra tapuya ayrıca ‘bu parsel 6306 uygulamasına tâbidir’ şeklinde bir belirtme işleyerek fiilî karışıklığı ortadan kaldırmış ve dönüşüm sürecini arsa aşamasında da tek çizgide, kesintisiz biçimde sürdürmeyi amaçlamıştır.

TOPLANTI İLE KARAR ALMA USULÜNDE YAPILAN DEĞİŞİKLİK

Yeni düzenleme, salt çoğunluk oranını değiştirmeden, en az bir malikin istemiyle karar alma sürecinin artık mutlaka toplantı üzerinden yürütülmesini ve tüm aşamaların belgelenebilir bir usule bağlanmasını zorunlu kılmıştır. Maliklerden biri dahi talepte bulunduğunda toplantı yapılacak; çağrı standart bir metinle hazırlanıp muhtarlıkta veya bina girişinde 15 gün ilan edilerek tüm malikler açısından tebliğ edilmiş sayılacaktır. Toplantı ve karar, arsa payı çoğunluğuyla yapılacak; en az bir malikin talebi olması durumunda dahi toplantısız imza toplama yöntemi dışlanmıştır. Karara katılmayan maliklere teklif ve teklifin incelenebileceği yer e-tebligat, noter veya ilan yoluyla bildirilecek; bu işlemler tamamlanmadan ne pay satışına geçilebilecek ne de ruhsat başvurusu yapılabilecektir. EK-8, EK-10 ve çağrı formuna dayalı bu tekdüzen usul, hem çoğunluk kararlarının tartışılmasını zorlaştırmış hem de belediyelerin ruhsat aşamasında tamamlanmış bir dosya ile işlem yapmasını sağlamıştır. Sonuç olarak süreç, ilk kez tüm malikler açısından aynı bilgiden başlayan, düzenli, izlenebilir ve denetlenebilir bir karar alma çerçevesine kavuşmuştur.

NOT: Dönüşüm sürecinde uygulanacak çağrı, tebligat, karar, satış ve ruhsat aşamalarına ilişkin tüm standart formlara bu linkten ulaşılabilir:........

© Hukuki Haber