Kentsel dönüşüm süreci, kararların salt çoğunlukla alınabilmesi nedeniyle artık birçok malikin iradesi dışında şekillenmektedir. Payını kaybetmemek için sözleşmeyi imzalamak zorunda kalan maliklerin sayısı hızla artarken, yüklenicilerin cezai şart hükümlerini bir baskı aracına dönüştürdüklerine giderek daha sık tanık olunmaktadır. Uygulamada yüklenicinin, kendisi lehine cezai şartları sözleşmeye koyarak malikleri dezavantajlı hâle getirmesi; hukuken geçersiz sayılacak hükümlerin bile bir tehdit unsuru gibi kullanılması; süreç boyunca talep ve baskıların bu hükümler üzerinden artırılması artık olağan bir uygulama hâline gelmiştir.

Bu çalışma, hukuken geçersiz cezai şartların bir baskı unsuru olarak kullanılmasına karşı farkındalık oluşturmak; yargının belirlediği ölçütleri görünür kılmak ve yükleniciyi gerçekten bağlayan geçerli cezai şartların nasıl kurulacağını göstererek mağduriyet riskini azaltmak amacıyla yazılmıştır.

1- Kentsel Dönüşümde Ön Protokollerdeki Cezai Şartın Geçersizliği

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri resmî şekle tabidir. Bu sözleşmeleri tamamlayan veya değiştiren bütün protokoller de aynı resmî şekle uyulmadıkça geçersizdir. Şekle aykırı bir “ön protokol”e veya adi yazılı ek sözleşmeye konulan cezai şartlar, resmî şekle tabi ana sözleşme resmî şekilde yapılmadığı için geçersiz hüküm doğurduğundan, fer’î nitelikleri gereği baştan itibaren geçersizdir. Yüklenicilerin malikleri imzaya zorlamak için önden imzalattığı ön protokollerdeki cezai şartların tümü bu nedenle hukuken talep edilemez.

Aşağıdaki Yargıtay kararları, bu tespiti kesin ve tartışmasız biçimde ortaya koymaktadır:

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 01.07.2019, 2019/3015 E., 2019/6029 K.: “Cezai şart; asıl borca ilişkin fer’î bir hak olup, geçersiz sözleşmelerde yer alan cezai şartlar da geçersizdir. Geçersiz sözleşmeye dayanarak taraflar birbirlerinden cezai şart isteyemez.”

Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 2015/6969 E., 2015/8439 K.: “Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ek olarak düzenlenen 01.05.2009 tarihli adi yazılı sözleşmede… sözleşmeye aykırılık hâlinde cezai şart ödenmesi kararlaştırılmıştır. Ek sözleşme kapsamında yapılan bu düzenleme tamamlayıcı yan hüküm niteliğinde değil, ek yükümlülük niteliğindedir. Bu nedenle şekil şartına uyulmaksızın yapılan adi yazılı ek sözleşmenin geçerli olduğundan bahsedilemez.” “Geçersiz sözleşmeye dayalı olarak kira bedeli ve cezai şart istenemez.”

– Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile Eser Sözleşmesi Arasındaki Ayırıma Dikkat Edilmelidir:

Eser sözleşmesi kanunen şekle tabi olmadığından, taraflar arasında sonradan yapılan ek düzenleme yazılı şekilde yapılmışsa geçerli kabul edilir. Ancak resmî şekilde yapılmış bir eser sözleşmesine ilişkin cezaî şart, sonradan aynı şekle uyulmadan ek sözleşmeyle düzenlenemez; çünkü tarafların başlangıçta resmî şekli tercih etmeleri, sonraki değişikliklerin de aynı şekilde yapılmasını zorunlu kılar.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 16.03.2016, E. 2014/1013, K. 2016/318: “Eser sözleşmesi yasa tarafından herhangi bir geçerlilik şartına tabi tutulmamıştır… Şekle tabi olmayan bir sözleşmenin yazılı veya resmî şekilde yapılmasına hukuken engel yoktur.”

2- Aşırı ve Mahvedici Cezaî Şartın Geçersizliği

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde cezai şart, borçluyu ifaya yönelten fer’î bir yaptırım olmakla birlikte, sözleşmeden beklenen makul menfaati aşan, borçlunun ekonomik yıkımına yol açacak nitelikteki düzenlemeler hukuken koruma görmez. Yargıtay, cezai şartın “caydırıcılık sınırını aşarak imkânsızlaştırıcı ve mahvedici” bir araca dönüşmesini ahlaka aykırılık kapsamında değerlendirip bu tür hükümleri geçersiz kabul etmektedir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2022/3357, K. 2023/3326, T. 2023: “Sözleşme uyarınca toplam altı adet daire inşa edilecek, bunun üç tanesi yükleniciye, üç tanesi arsa sahiplerine ait olacaktır. Cezai şarta ilişkin hükme göre, yüklenici sözleşmede kararlaştırılan sürede işi teslim etmediği takdirde, her bir arsa sahibine dairesinin değerinin iki katı kadar cezai şart ödeyecektir. Diğer bir anlatımla, yüklenici bu sözleşmenin ifası hâlinde üç adet daire elde edecek iken, muhtemel bir gecikme hâlinde arsa sahiplerine toplam altı adet daire değeri kadar cezai şart ödemekle yükümlü olacaktır. Sözleşmeden elde edilecek menfaatin çok üzerinde kararlaştırılan bu cezai........

© Hukuki Haber