Giriş

Apartman ve site yaşamı, farklı insanların bir arada yaşamasını gerektiren özel bir düzendir. Bu düzenin sorunsuz işlemesi için herkesin uyması gereken bazı kurallara ihtiyaç vardır. İşte bu kuralların yazılı olduğu belgeye yönetim planı denir.

Yönetim planı, apartmanın nasıl yönetileceğini, ortak alanların nasıl kullanılacağını, yöneticinin görevlerini ve hatta aidatların nasıl belirleneceğini düzenler. Sadece bir belge değil, kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir.

Ancak uygulamada yönetim planı çoğu zaman dikkatle okunmadan imzalanır, yıllarca rafta bekler, anlaşmazlık yaşanınca hatırlanır. Oysa bu belge, hem bireysel hakların hem de ortak yaşamın temelini oluşturur.

Bu yazıda, yönetim planının taşıdığı hukuki anlam, hangi konuları kapsayabileceği, nasıl değiştirileceği ve hangi durumlarda geçersiz sayılabileceği Yargıtay kararları eşliğinde incelenecektir.

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun “Yönetim plânı” başlıklı 28. maddesine göre YÖNETİM PLÂNININ NİTELİKLERİ:

1. Sözleşme Niteliği Taşır:
Yönetim planı, tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yani, herkes için geçerli ve zorunlu bir metindir.

2. Yönetim Tarzını Düzenler:
Anagayrimenkulün nasıl yönetileceğini, hangi esaslara göre yönetim yapılacağını belirler.

3. Kullanma Maksat ve Şeklini Belirler:
Ortak alanların ve bağımsız bölümlerin ne amaçla ve nasıl kullanılacağını düzenler.

4. Yönetici ve Denetçi Ücretlerini Belirler:
Yönetici ve denetçilerin alacakları ücret ve hak edişler açıkça bu planda yer alır.

5. Yönetime Ait Diğer Hususları Düzenler:
Yönetim planı, yönetime ilişkin sair tüm hususları içerebilir (örneğin; toplantı zamanı, aidat belirleme usulleri, oy kullanma usulleri vs.).

6. Kanun ve Genel Hükümlere Tâbidir:
Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, yönetimle ilgili ortaya çıkan anlaşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümler çerçevesinde çözülür.

7. Değişiklik İçin Nitelikli Çoğunluk Gerekir:
Yönetim planının değiştirilmesi, bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyuna bağlıdır.

8. Mahkemeye Başvuru Hakkı Saklıdır:
Kat maliklerinin, 33. madde kapsamında mahkemeye başvurma hakkı saklıdır (örneğin yönetim planının iptali veya düzeltilmesi için).

9. Bağlayıcılığı Geniştir:
Yönetim planı ve sonradan yapılan değişiklikler, sadece kat maliklerini değil, onların külli ve cüzi haleflerini, ayrıca yönetici ve denetçileri de bağlar.

10. Tescil ve Saklama Zorunluluğu Vardır:
Yönetim planı ve değişikliklerinin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir ve kuruluş belgeleri arasında saklanır.

Kat Mülkiyeti Kanunu madde 18 yönetim planının bağlayıcılığını düzenlemiştir

Kat malikleri; bağımsız bölümlerini, eklentilerini ve ortak alanları kullanırken doğruluk kurallarına uymak, birbirlerini rahatsız etmemek, haklarını çiğnememek ve yönetim planına uymakla yükümlüdür. Yönetim planı, kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.

Ayrıca, kat maliklerinin borçları; kiracılar, oturma hakkı sahipleri ve bağımsız bölümden devamlı olarak faydalanan kişilere de uygulanır. Bu kişiler borçlardan kat malikleriyle birlikte müteselsilen sorumludur.

YÖNETİM PLANI İLE DÜZENLEBENİLECEK DURUMLARA ÖRNEKLER

Yönetim Kurulu Tarafından Para Cezası Uygulanabilmesi İçin Yönetim Planında Açık Hüküm Bulunmalıdır


Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E: 2010/7759, K: 2010/12174

Yöneticiye veya yönetim kuruluna para cezası kesme yetkisi istisnai bir yetkidir ve ancak yönetim planında açıkça yer alması hâlinde hukuki geçerlilik kazanır. Ceza uygulanacak fiillerin ve bunlara karşılık gelen miktarların yönetim planında düzenlenmiş olması zorunludur. Aksi durumda, yöneticinin ya da kurulun aldığı kararlar, apartman panolarında ilan edilse veya Whatsapp gruplarında duyurulsa bile, hukuki sonuç doğurmaz. Yargıtay, bu kararında yönetim planına uygun şekilde verilmiş para cezası uygulamasını onaylamıştır.

Yönetim Planında Yer Alan “Bekâra Kiraya Verilemez” Hükmü, İptal Edilmedikçe Bağlayıcıdır


Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E: 2008/388, K: 2008/3679, T: 27.03.2018

Bir bağımsız bölümün bekar bir kişiye kiraya verilmesini yasaklayan yönetim planı hükmü, mülkiyet hakkını sınırlayıcı ve temel haklara müdahale niteliği taşısa da, yargı kararıyla iptal edilmediği sürece geçerliliğini korur. Yargıtay, bu kararında söz konusu düzenlemenin hak ve özgürlüklerle çelişse bile mevcut haliyle kat maliklerini bağlamaya devam edeceğini ifade etmiştir. Bu içtihat, yönetim planındaki sınırlayıcı hükümlerle mülkiyet hakkı arasında nasıl bir denge kurulması gerektiğine dair dikkat çekici bir örnek teşkil etmektedir.

Yönetim Planında Mesken Kullanımına Getirilen Sınırlama, Ticari Faaliyeti Engeller


Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E: 2011/176, K: 2011/318, T: 18.05.2011

Yönetim planında açıkça “bağımsız bölümlerin sadece mesken olarak kullanılacağı” düzenlenmişse, bu sınırlama hem bizzat oturma hem de konut amacıyla kiraya verme sınırları çerçevesinde geçerlidir. Tüm maliklerin yazılı izni olmadıkça dairelerin ticari faaliyette, örneğin doktor muayenehanesi olarak kullanılması mümkün değildir. Yargıtay, yönetim planının hem eski hem de değişiklikten sonraki halini değerlendirerek, konut dışı kullanımı yasaklayan bu hükmün bağlayıcılığını teyit etmiştir.

Konut Olarak Kayıtlı Taşınmaz, Kat Maliklerinin 4/5 Onayı Olmadan Ticari Amaçla Kullanılamaz


Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E: 2024/12509, K: 2025/4640, T: 08.04.2025

Tapuda mesken olarak kayıtlı bir bağımsız bölüm, yönetim planında aksi belirtilmediği sürece ve kat maliklerinin beşte dördünün yazılı izni alınmaksızın ticari amaçla kullanılamaz. Bu kararda, konut niteliğindeki taşınmazın dans kursu olarak kullanılmasının yönetim planına ve Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırı olduğu tespit edilmiştir.

Yönetim Planında Ücret Yoksa, Sonradan Kurul Kararıyla Ücret Belirlenemez


Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E: 1984/6650, K: 1984/6726, T: 17.09.1984

Yönetim planında yöneticilere ücret ödenmeyeceği yazıyorsa, kat malikleri kurulu bu kararı değiştiremez; ancak beşte dört çoğunlukla yönetim planı değiştirildiği takdirde ödeme yapılabilir. Yargıtay, bu kararıyla yönetim planına aykırı şekilde alınan kurul kararının geçerli olmayacağını vurgulamıştır.

Kat Malikleri Kurulunun Görev ve Yetkileri Yönetim Planıyla Belirlenebilir

Kat malikleri kurulunun hangi konularda karar alabileceği ve nasıl çalışacağı, yönetim planı ile ayrıntılı şekilde düzenlenebilir. Kanun, bu konuda sınırlayıcı bir engel koymadığı için, kurulun görev ve yetki sınırları, planla genişletilebilir ya da daraltılabilir.

Yasaklayıcı Bir Hüküm Yoksa, Dış Cepheye Tabela Asılması Mümkündür


Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E: 2017/2801, K: 2018/3966, T: 28.05.2018 – E: 2017/3331, K: 2018/7306, T: 13.11.2018

İşyerinin bulunduğu bağımsız bölümün dış cephesine tabela ya da reklam panosu asılması, binanın mimarisini bozmadığı ve cephe sınırlarını aşmadığı sürece serbesttir. Ancak bu serbesti, yönetim planında ya da kat malikleri kurulunun kararlarında açık bir yasaklama bulunmaması hâlinde geçerlidir.

Projeye ve Yönetim Planına Aykırı Klima Ortak Alanda Bırakılamaz


Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E: 2010/3535, K: 2010/9289, T: 21.06.2010

Ortak alanlara yerleştirilen klima gibi cihazlar, projeye ve yönetim planına aykırıysa orada kalamaz. Yargıtay, bu kararında aykırılığın tespiti hâlinde mahkemenin cihazın sökülmesine karar vermesi gerektiğini vurgulamış, kaldırma talebinin reddini hukuka aykırı bulmuştur

Ortak Giderler, Yönetim Planında Belirtildiği Gibi Arsa Payına Göre Paylaştırılmalıdır


Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E: 2013/1384, K: 2013/3070, T: 05.03.2013

Yönetim planında ortak giderlerin arsa payına göre paylaştırılacağı belirtilmişse, kat malikleri kurulu farklı bir yöntem belirleyemez. Bu kararda Yargıtay, yönetim planına aykırı olarak m² esasına göre gider paylaşımı yapılmasına yönelik kurul kararını geçersiz saymıştır. Ortak giderlerin paylaştırma yöntemi, yönetim planı değiştirilmeden kurul kararıyla........

© Hukuki Haber