Miras ortaklığından doğan elbirliği mülkiyet, payların belirli olmadığı, maliklerin taşınmaz üzerinde hep birlikte hak sahibi oldukları bir mülkiyet türüdür. Bu yapı, mirasçıların bireysel tasarruflarını kısıtladığı gibi, satış, inşaat, ipotek ve hukuki işlemlerde de önemli engellere yol açmaktadır. Bu sebeple, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi, hem taşınmazların ekonomiye kazandırılması hem de mirasçıların bireysel haklarını kullanabilmesi açısından kritik bir işlemdir. Uygulamada ise bu dönüşümün hangi usullerle yapılabileceği, hangi hallerde dava açılmasının zorunlu olduğu ve hangi durumların idari yolla çözülebileceği hususunda ciddi tereddütler yaşanmaktadır. İşte bu makalede; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 644. maddesi ile 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun Ek 3. maddesi çerçevesinde elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesinin yolları, dava şartları, zorunlu arabuluculuk tartışmaları, aktif husumet ve taraf teşkili gibi teknik meseleler Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararları ışığında detaylı biçimde ele alınacaktır.

A) KADASTRO KANUNU EK MADDE 3 UYARINCA ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİN TEK TARAFLI TALEP VE TEBLİGATLA PAYLI MÜLKİYETE DÖNÜŞTÜRÜLMESİ

Miras yoluyla kalan taşınmazlar, tüm mirasçıların katılımıyla veya tek bir mirasçının başvurusu üzerine tapuda tescil edilebilir. Tek mirasçının talebinde elbirliği (iştirak) mülkiyeti esas alınırken, tüm mirasçılar birlikte başvurursa veya paylı (müşterek) mülkiyeti açıkça kabul ederlerse, taşınmaz paylı olarak tescil edilir. Ayrıca, yeni düzenlemelerle birlikte bir mirasçı, diğer mirasçılara tebligat yapılması şartıyla elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesini talep edebilir. Tebligat yapılan mirasçılar 30 gün içinde itiraz etmez veya paylaşma davası açmazsa, tapu müdürlüğü re’sen paylı tescil işlemini tamamlar. Ancak veraset belgeleri uyuşmazlık içeriyorsa, itiraz varsa veya tebligat giderleri karşılanmazsa işlem yapılamaz.

B) PAYLI MÜLKİYETE ÇEVİRME DAVASI

Medeni Kanun Madde 644’E Göre Elbirliği Mülkiyetin Paylı Mülkiyete Çevrilmesi, Ancak Tüm Mirasçıların Katılımıyla Tapuda Yapılacak Bir Sözleşme veya Bir Mirasçının Sulh Hukuk Mahkemesinde Açacağı Dava Sonucunda Mümkündür.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2022/6973, K. 2024/160, T. 15.01.2024

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 644. maddesi uyarınca, bir mirasçı, terekeye dahil mallar üzerindeki elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesini talep edebilir. Mahkeme, diğer mirasçılara çağrı yaparak belirleyeceği süre içinde itirazlarını bildirmeye davet eder. Eğer bu süre içinde elbirliği mülkiyetin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmez veya paylaşma davası açılmazsa, hâkim mülkiyetin paylıya dönüştürülmesine karar verir.

Elbirliği Mülkiyetin Paylıya Çevrilmesi Davasını Kimler Açabilir?

Yargıtay 7. HD., E. 2021/639, K. 2021/2981, T. 11.11.2021
Bursa BAM, 4. HD., E. 2020/554, K. 2020/1425, T. 24.11.2020

Elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesi davasını açma hakkı, yalnızca taşınmazda malik sıfatıyla yer alan mirasçılara ve İİK m.121 uyarınca icra hakimliğinden yetki belgesi almış alacaklılara aittir. Bu şartlar dışında kalan kişiler — örneğin miras payını devralan üçüncü kişiler ya da satış vaadi alacaklıları — bu davayı açamaz. Tapu iptali ve tescil davasında verilen yetki belgeleri, bu dönüşüm talebi için geçerli sayılmaz. Yargı kararlarında, bu kişilerin açtığı davalar aktif husumet yokluğu nedeniyle reddedilmiş, davayı açabilecek kişi grubunun sınırları açıkça çizilmiştir.

Elbirliği Mülkiyetin Paylıya Dönüştürülmesi Davalarında Zorunlu Dava Arkadaşlığı ve Taraf Teşkili Esastır

Yargıtay 14. HD., E. 2018/2772, K. 2021/4361, T. 28.06.2021

Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi davası, tüm ortakları doğrudan........

© Hukuki Haber