Kira ilişkileri, süreklilik arz eden sözleşmeler olması nedeniyle tarafların ekonomik beklentilerinde zamanla dengenin bozulmasına yol açabilmektedir. Özellikle uzun süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında, mevcut kira bedelinin güncel piyasa koşullarının gerisinde kalması, kira tespit davalarının sayısında ciddi bir artışa neden olmaktadır. Bu davaların sağlıklı şekilde yürütülmesi ve amacına ulaşması, yalnızca hukuki normlara değil, aynı zamanda uygulamadaki teknik ayrıntıların titizlikle değerlendirilmesine bağlıdır.

Kira tespit davalarının yasal dayanağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddelerinde düzenlenmiştir. Söz konusu düzenlemelere göre, kira sözleşmesinde belirlenen artış oranı, beş yıllık sürenin dolmasının ardından sınırlayıcı olmaktan çıkar ve hâkime kira bedelini serbestçe takdir etme yetkisi tanınır. Ancak bu takdir yetkisi keyfi değildir; emsal kira bedelleri, taşınmazın fiziksel ve konumsal özellikleri ile hakkaniyet ilkesi çerçevesinde sınırlandırılmıştır. Uygulamada en çok karşılaşılan hata, kira tespit davalarının geçmişe dönük sonuç doğurduğu yönündeki yanılgıdır. Oysa Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesi uyarınca, kira tespit davası, yeni kira döneminin başlamasından en az otuz gün önce açılmalı ya da bu tarihten önce yazılı ihtarda bulunulmalıdır. Aksi takdirde mahkemece tespit edilen yeni kira bedeli, ancak bir sonraki kira dönemi için geçerli olur.

Kira tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olarak belirlenmiştir. 01.09.2023 tarihi itibarıyla yürürlüğe giren düzenleme ile bu davalarda arabuluculuğa başvuru dava şartı haline getirilmiştir.........

© Hukuki Haber