Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibinin taşınmazı üzerindeki arsa payını yükleniciye devretmesi ve karşılığında inşa edilen bağımsız bölümlerden belirli bir kısmını edinmesi esasına dayanan karma nitelikli sözleşmelerdir. Uygulamada özellikle kentsel dönüşüm süreçlerinde yoğun biçimde kullanılan bu sözleşmeler, hukuki olarak hem arsa sahibi hem yüklenici açısından ciddi riskler barındırır.

Arsa sahipleri, sadece sözleşmenin metnine odaklanmakla yetinmemeli; müteahhit seçiminden başlayarak süreci bir bütün olarak hukuki denetim altında yürütmelidir. Bu kapsamda hem sözleşmenin kurulması hem de yüklenici seçimi aşamasında dikkat edilmesi gereken temel unsurlar ana hatlarıyla şu şekildedir;

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar Tarafların Tam ve Doğru Tespiti

Sözleşmenin tüm arsa sahipleri tarafından imzalanması zorunludur; aksi hâlde eksik temsil ve muvafakat eksikliği nedeniyle geçersizlik veya hükümsüzlük riski doğar. Yüklenici şirketlerin imza yetkililerinin temsil yetkisi ticaret sicil kayıtlarından teyit edilmelidir.

Arsanın Hukuki Durumu

Taşınmazın tapu kayıtları (ipotek, haciz, intifa hakkı, şerh, takyidat) incelenmeli, arsa üzerindeki kısıtlamalar dikkate alınmalıdır. Sözleşme öncesinde arsa üzerindeki yüklerin kaldırılmaması projeyi riske atar ve ruhsat alınmasını engelleyebilir. Sözleşmede bu durumlara ilişkin açık hükümler konulmalıdır.

Arsanın imar parseli niteliğinde olması, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliği için temel bir şarttır. Eğer taşınmaz bu vasfa sahip değilse, yapılan sözleşme baştan itibaren geçersiz kabul edilir. Geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak taraflardan birinin ifayı talep etmesi ya da ifanın gerçekleşmemesi nedeniyle uğranılan zararın tazmini istenmesi mümkün değildir.

Bu durumda açılacak davalarda, ifanın hukuken mümkün olmaması gerekçesiyle sözleşmenin sona erdirilmesi (feshi) yoluna gidilir. Böyle bir senaryoda arsa sahibi, işin tamamlanmaması veya gecikmesi nedeniyle uğradığı kâr kaybı ya da kazanç mahrumiyetine ilişkin bir talepte bulunamaz. Müteahhit ise, yalnızca sebepsiz zenginleşme ilkeleri çerçevesinde, eğer yaptığı inşai faaliyetler arsaya somut bir değer artışı sağlamışsa, bu değer artışını karşılayan bir bedeli talep etme hakkına sahip olabilir.

Bağımsız Bölüm Paylaşımı

Paylaşım oranları sadece yüzde (%) üzerinden değil, hangi bağımsız bölümün kime ait olacağı (kat, cephe, konum) somut ve projeye dayalı biçimde belirtilmelidir. Proje ekleri, mimari planlar ve paylaşım krokileri sözleşmeye bağlanmalıdır.

İnşaat Süresi ve Cezai Şartlar

Ruhsat alma süresi, inşaatın tamamlanma ve teslim süresi, gecikme hâlinde uygulanacak cezai şartlar, tazminatlar ve fesih hükümleri detaylandırılmalıdır. Mücbir sebep halleri objektif ölçütlerle tanımlanmalıdır.

Bir inşaatın fiilen başlayabilmesi için öncelikle projenin hazırlanarak belediyeden onaylatılması gerekir. Eğer sözleşmede aksi açıkça belirtilmemişse, bu hazırlık ve onay süreci arsa sahibinin sorumluluğundadır. Ancak ruhsat alma yükümlülüğü müteahhide bırakılacaksa, bu yetkilendirmenin sözleşmede açıkça düzenlenmiş olması ve arsa sahibinin ayrıca müteahhide vekâlet vermesi gerekir. Ayrıca, ruhsatla ilgili harç ve masrafların hangi tarafa ait olacağı da sözleşmede mutlaka netleştirilmiş olmalıdır.

Öte yandan, inşaat süresinin başlangıcı, belediyeden inşaat ruhsatının alındığı tarihten itibaren hesaplanır. Bu nedenle, sözleşmede ruhsatın ne kadar sürede alınacağı da belirlenmelidir; aksi hâlde yüklenici ruhsat alma sürecini uzatarak inşaat süresinin başlamasını geciktirme riskini doğurabilir.

Kalite Standartları ve Teknik Şartname

Kullanılacak yapı malzemeleri, inşaat kalitesi, teknik donanımlar (örneğin asansör, ısıtma, dış cephe malzemesi) teknik şartname ekinde detaylandırılmalıdır. Eksik veya ayıplı işlerde yüklenicinin sorumluluğu açıkça düzenlenmelidir.

Teminatlar ve Güvence Mekanizmaları

Bankadan alınacak teminat mektupları, yüklenici veya üçüncü kişi lehine tesis edilecek ipotekler, şahsi kefaletler gibi teminat unsurları sözleşmeye mutlaka eklenmelidir. Müteahhidin edimlerini yerine getirmemesi ihtimaline karşı mutlaka banka teminat mektubu veya teminat ipoteği gibi güvenceler alınmalıdır. Teminatsız arsa payı devri yapılması, arsa sahipleri açısından en büyük risklerden biridir.

Müteahhide devredilen arsa payları üzerine arsa payı sahipleri lehine ipotek tesis edilmesi ve ipoteğin kaldırılmasının eksiksik ve ayıpsız teslim şartına bağlanması gerekir.

Sözleşmede mutlaka yer verilmesi gereken kritik bir konu da her iki tarafın menfaatlerini dengede tutacak şekilde düzenlenmesi hususudur. Müteahhit, hak ettiği bağımsız bölümleri satarak sermaye temin edip inşaatı sürdüreceğinden, tapuların tesliminde........

© Hukuki Haber