04.02.2026 tarihinde Resmî Gazetede; 6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliğinde değişiklikler yapılmıştır. Ancak peşinen ifade etmek gerekir ki, bu değişiklikler mevcut sorunları gidermeyi amaçlamakla birlikte, uygulamada yeni hukuki tartışmaları ve uygulama problemlerini de beraberinde getirecek niteliktedir. Yapılan değişikliklerin önceki düzenleme ile karşılaştırmalı olarak değerlendirilmesi şu şekildedir;

I. Riskli Yapı Şerhinin Yıkım Sonrası Hukuki Niteliği

(Uygulama Yönetmeliği m. 8/9)

Önceki Düzenleme:

“(9) Riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesindeki riskli yapı şerhi, riskli yapının yıktırılmasına ilişkin belgelere istinaden ilgililerin talebi üzerine veya Başkanlık veya İdarenin bildirimi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce terkin edilir. Riskli yapı şerhinin terkininden sonra da parselde yapılacak iş, işlem ve uygulamalar Kanun kapsamında yürütülür.”

Riskli yapının yıktırılmasından sonra, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde yer alan riskli yapı şerhinin terkin edilmesiyle, taşınmaz fiilen “arsa” niteliğine kavuşmakta; uygulamada bu aşamadan sonra taşınmazın 6306 sayılı Kanun rejimiyle bağlantısının zayıfladığı kabul edilmekteydi. Şerhin terkin edilmesinden sonra yapılacak işlemlerin Kanun kapsamında mı yoksa genel imar ve mülkiyet hukuku rejimi çerçevesinde mi yürütüleceği hususu uygulamada tartışmalıydı.

Yeni Düzenleme:

“(9) Riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesindeki riskli yapı şerhi, riskli yapının yıktırılmasına ilişkin belgelere istinaden ilgililerin talebi üzerine veya Başkanlık ya da İdarenin bildirimi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce terkin edilir. Riskli yapı şerhinin terkininden sonra taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesinde 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme yapılır ve parselde yapılacak iş, işlem ve uygulamalar Kanun kapsamında yürütülür.”

Riskli yapı şerhi, yıkıma ilişkin belgelere dayanılarak tapudan terkin edilmekle birlikte, bu terkin işleminden sonra tapu kütüğünün beyanlar hanesine “6306 sayılı Kanun kapsamında” olduğuna dair yeni bir belirtme yapılması zorunlu hâle getirilmiştir. Bu belirtme sonrasında parsel üzerinde yapılacak tüm iş, işlem ve uygulamaların 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütüleceği açıkça hüküm altına alınmıştır.

Değerlendirme:

Yeni düzenleme ile riskli yapının yıkılması, taşınmazın 6306 rejiminden çıkması sonucunu doğurmamakta; dönüşüm süreci arsa aşamasında da 6306 sayılı Kanun kapsamı içinde devam ettirilmektedir. Bu durum, mülkiyet hakkı üzerindeki özel rejimin süresinin uzatılması anlamına gelmektedir.

II. Salt Çoğunlukla Karar Alınabilecek İşlemlerin Kapsamı

(Uygulama Yönetmeliği m. 15/2)

Önceki Düzenleme : “(2) Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif veya teklifin görülüp incelenebileceği yer, bu karara katılmayanlara, tapuya elektronik tebligat adresi bildirenlere elektronik tebligat adresi üzerinden, tapuya elektronik tebligat adresi bildirmeyenlere ise noter vasıtasıyla veya riskli yapılarda Ek-8’de yer alan form, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında Ek-10’da yer alan form doldurularak ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilir. İlan suretiyle yapılan bildirimde; salt çoğunluk ile alınan karara ilişkin olarak, anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait vekâletname/sözleşme örnekleri veya (Değişik ibare:RG-13/12/2024-32751) uygulama alanında Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından hazırlanan anlaşma oranını gösteren belge ve anlaşma şartlarını içeren teklifin, muhtarlığa teslim edilmesi suretiyle ya da anlaşma sağlayan müteahhit, Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ilgili taşınmazın bulunduğu il sınırları içerisinde belirlenen bir adreste, karara katılmayan maliklerce incelenmesi sağlanır. Elektronik yolla yapılan bildirim, bildirimin muhatabın elektronik adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda, muhtarlıkta ilan suretiyle yapılan bildirim ise, ilanın son günü yapılmış sayılır. Karara katılmayanlara yapılan bildirimde; bildirimin yapıldığı/yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya salt çoğunlukla alınan kararın ve yapılan teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Başkanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle satın alınacağı, dönüşüm projesinin maliklerce yürütüldüğü alanlarda satış yapılıncaya kadar öncelikle diğer paydaşlara satış işleminin tekrarlanacağı, riskli yapılarda ise yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir.”

Yeni Düzenleme : “(2) Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak yeni uygulamalar hakkında karar alınmak üzere, maliklerden birinin istemi ile bütün malikler toplantıya çağrılır. Toplantının yeri ve zamanı, Ek-12’de yer alan form doldurularak, ilgili muhtarlıkta veya riskli yapıların henüz yıktırılmadığı durumlarda bina kapısında/duyuru panosunda on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle veya noter vasıtasıyla maliklere bildirilir. İlan suretiyle yapılan bildirimlerde toplantı yeri ve zamanı, ilanın son günü tüm paydaşlara tebliğ edilmiş sayılır. Toplantı, hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğu ile yapılır ve yine en az salt çoğunluk ile alınan karar taraflarca imzalanarak tutanağa bağlanır. Alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif veya teklifin görülüp incelenebileceği yer, bu karara katılmayanlara, tapuya elektronik tebligat adresi bildirenlere elektronik tebligat adresi üzerinden, tapuya elektronik tebligat adresi bildirmeyenlere ise noter vasıtasıyla veya riskli yapılarda Ek-8’de yer alan form, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında Ek-10’da yer alan form doldurularak ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilir. İlan suretiyle yapılan bildirimde; salt çoğunluk ile alınan karara ilişkin olarak, anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait vekâletname/sözleşme örnekleri veya uygulama alanında Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından hazırlanan anlaşma oranını gösteren belge ve anlaşma şartlarını içeren teklifin, muhtarlığa teslim edilmesi suretiyle ya da anlaşma sağlayan müteahhit, Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ilgili taşınmazın bulunduğu il sınırları içerisinde belirlenen bir adreste, karara katılmayan maliklerce incelenmesi sağlanır. Elektronik yolla yapılan bildirim, bildirimin muhatabın elektronik adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda, muhtarlıkta ilan suretiyle yapılan bildirim ise, ilanın son günü yapılmış sayılır. Karara katılmayanlara yapılan bildirimde; bildirimin yapıldığı/yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya salt çoğunlukla alınan kararın ve yapılan teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Başkanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle satın alınacağı, dönüşüm projesinin maliklerce yürütüldüğü alanlarda satış yapılıncaya kadar öncelikle diğer paydaşlara satış işleminin tekrarlanacağı, riskli yapılarda ise yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir.”

II. Malik Toplantısı ve Tebligat Usulü

(Uygulama Yönetmeliği m. 15/2)

Önceki Düzenleme: Toplantıya çağrı ve kararların bildirilmesi hususunda farklı idari uygulamalar bulunmakta; ilan ve tebligat yöntemleri bakımından yeknesaklık sağlanamamaktaydı.

Yeni Düzenleme: Uygulama projesi için kat malikleri toplantısının yapılması zorunlu hale getirildi. Maliklerden birinin istemi üzerine tüm maliklerin toplantıya çağrılması şarttır.

Toplantı yeri zamanı EK-12’deki standart form doldurularak yapılacaktır. İlgili muhtarlıkta veya bina yıkılmadıysa binanın duyuru panosunda 15 gün boyunca asılmak suretiyle veya noter aracılığıyla maliklere bildirilir.

Değerlendirme: Yeni düzenleme ile maliklerin karar alma mekanizmalarına daha etkin biçimde dâhil edilmesi hedeflenmiş, bu kapsamda uzun süredir tartışma konusu olan toplantı meselesine ilişkin önemli bir adım atılmıştır. Ancak getirilen toplantı yükümlülüğünün hukuki niteliği, uygulamada hâlen yorum ihtiyacını beraberinde getirmektedir.

Özellikle bu toplantının, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenen toplantı rejimine tâbi olup olmadığı hususu belirsizliğini korumaktadır. Zira anılan Kanun’un 29. maddesinde, kat maliklerinin olağanüstü toplantıya çağrılabilmesi için toplantı tarih ve yerinin en az on beş gün önceden bildirilmesi gerektiği hükme bağlanmıştır. Buna rağmen, yönetmelikte öngörülen........

© Hukuki Haber