1.Genel Olarak

Bilindiği üzere TMK’nın 706/1., TBK’nın 237 ve Tapu Kanunu’nun 26. maddelerine göre, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Tapulu bir taşınmazın tapu dışı yollardan (noterler tarafından yapılan satışlar hariç) satışı geçersizdir. Şekil şartını ortadan kaldırmak amacıyla yapılan her türlü sözleşme de geçersizdir.

Resmi şekil şartına uymayan sözleşmeyle taşınmazın zilyetliğinin devredilmesine uygulamada haricen satış denilmektedir. Dürüstlük kuralına aykırı olmamak koşuluyla resmi şekilde yapılmayan taşınmaz satışları geçersizdir. Taraflar yönünden bir hak ve borç doğurmaz. Bu nedenle taraflar birbirlerini ifaya zorlayamazlar. Dolayısıyla tapu kaydının iptali ile alıcı adına tesciline karar verilemez.

Ancak malik olan davalının açılan davayı kabul etmiş olması veya sulh olmaları halinde, emredici hükümlere aykırı olmamak koşulu ile davanın kabulü mümkündür. Paylı mülkiyet şeklinde tapuda kayıtlı taşınmazlarda bir paydaşın kabulü onun payı için geçerlidir. Ancak elbirliği mülkiyetli taşınmazlarda tüm mirasçıların davayı kabul etmesi gerekir. Bir veya birkaç mirasçının kabul beyanı davanın kabulü için yeterli değildir.

Sözleşme hukuken geçerli olmadığından sebepsiz zenginleşme hükümleri gereği alıcının taşınmaz kendi zilyetliğinde ise satıcıya iade yükümlülüğü, satıcının da bedeli ferağ işleminin yapılamayacağının öğrenildiği tarih itibarıyla (bazı Yargıtay kararlarına göre ise dava tarihi itibarıyla) denkleştirici adalet ilkeleri gereği ulaştığı miktar kadar iade yükümlülüğü bulunmaktadır. Ancak alıcının bedel kendisine iade edilinceye kadar hapis hakkının bulunduğu da unutulmamalıdır.

“…Dava harici satım sözleşmesiyle satılan, tapulu taşınmazın ferağının verilmemesi nedeni ile rayiç değerinin ödetilmesi istemine ilişkindir.

Yanlar arasında düzenlenen 18.3.1992 günlü sözleşme tapulu taşınmazın mülkiyetinin naklini amaçlamaktadır. Kanunun öngördüğü şekil şartına uyulmadan yapıldığı için geçerli değildir (BK. md. 11/11, 213, MK. md. 634 Tapu Kanunu md. 26, Noterlik Kanunu md. 60).

Yanlar verdiklerini sebepsiz zenginleşme veya Mülkiyet (İstihkak MK. md. 618) davasıyla geri isteyebilirler…

İlkin belirtelim ki, haksız iktisabın temeli hakkaniyet esasına dayanır. Nedensiz zenginleşmenin asli fonksiyonunu "denkleştirici adalet" oluşturur.

Geçersiz sözleşmelerde, taraflardan her biri diğer tarafın ifa ettiği edimi (zenginleşmeyi) iade etmekle yükümlüdür. Bu aşamada, iade yükümlülüğünün zenginleşenin mal varlığının azalmasına yol açmaması önemli bir unsurdur. Eş söyleyişle; zenginleşen; iadeden sonra, zenginleşme vuku bulmasaydı, içinde bulunacağı ekonomik durumdan daha kötü veya zararlandırılmış, fakir bir duruma düşmemesine dikkat ve özen gösterilmelidir.

Bu tür işlemlerde amaç; davalının edindiği çoğalma sonucu, tüm malvarlığında meydana gelen artışın iadesinden ibarettir.

O nedenle, zenginleşmenin kapsamını tayinde, müktesibin malvarlığında oluşan çoğalma ile azalmanın karşılaştırılması yapılmalı, böylece, kazanç ve farkın oluşturacağı sonuç, zenginleşmeyi ortaya koymalıdır…

BK. 63/F-1 deki madde metninin kötü ifadesi; zenginleşenin elinde kalanı iade ile yükümlü olacağı anlamını taşımaktadır, yükümlülüğün kapsamını iade anında (istirdadı zamanında) mevcut duruma göre belirleyen bu anlatım yerinde değildir. Zira şeklen iade gerçekleşmiş görünmekle birlikte, gerçekte zenginleşenin karlı, fakirleşenin zararlı çıkacağı; sonuçta adaletsizliklerle karşılaşılacağı kaçınılmazdır. Bunun ise zenginleşmenin denkleştirici işleviyle asla bağdaşmayacağı gün ışığı kadar açıktır.

Belirtilen ilkeler altında zenginleşme saptanırken; Malvarlığının, sebepsiz yere artmasına neden olan tüm ihtimal ve olgular (en önemlisi enflasyon) ile nedensellik bağı kurulabilen ve zenginleşenin malvarlığında değişmelere yansıyan bütün olaylar iadenin miktarını tayinde gözden kaçırılmamalıdır. Şu da var ki bu işlemlerde, hâkimin geniş takdir hak ve yetkisinin varlığı tartışılamaz. Borçlar Yasasının 98 maddesi yollamasıyla uygulanması gereken BK. Md. 43, 44. maddelerindeki, haksız fiil tazminatında hâkime büyük takdir yetkisi tanıyan kurallar, geri verme borcunun kapsamının belirlenmesinde, kıyas yoluyla uygulanmalıdır. Görülüyor ki; geri verme borcunun kapsamı, borçlunun (zenginleşenin) durumunu ağırlaştırıyorsa hâkim bunu hakkaniyete uygun bir ölçüye indirebilecektir.

Hal böyle olunca, iadenin gerçekleştiği andaki değil iadenin talep edildiği andaki zenginleşme miktarı bu borcun kapsamını belirlemelidir…

Tüm açıklananların ışığında, davanın çözümünde uygulanacak yasal dayanaklar şöyle sıralanabilir. Davadaki somut olayın özelliği, toplanan delil ve belgeler, sav, savunma, öncelikle MK. 2. maddesi açısından ve davanın her iki yanları yönünden incelenmeli; haksız iktisabın denkleştirici adalet fonksiyonu ve işlevi ile hakkaniyet kuralları çerçevesinde, adalet sağlanırken; hakim; BK. 43, 44 maddelerine dayanarak takdir yetkisini kullanmalı ve zenginleşenin geri verme sonucunda, zenginleşme olmasaydı bulunacağı durumdan daha kötü duruma düşmemesi kuralının ihlal edilmemesine özen gösterilmeli, böylece, kural olarak iadenin talep edildiği andaki paranın reel değeri tespit edilip hükme esas alınmalıdır.

Davacı davalıya gönderdiği 4.12.1998 günlü ihtarnamede tebliğ tarihinden 30 gün içinde taşınmazın tapusunun verilmesini veya satış bedelinin iadesini istemiştir. Bu durumda, davacı tapuda ferağ işleminin yapılmayacağını, sürenin bitimi 3.1.1999 tarihinde öğrenmiş sayılır. Şu durum karşısında, davacının 18.3.1992 davalılara ödemiş olduğu, taşınmazın 505 m2’lik kesimine isabet eden satış bedelinin 3.1.1999 tarihi........

© Hukuki Haber