Gayrimenkul Satın Alınırken Tapuda veya Noterde İşlem Yapılıyor Olması, İşlem Güvenirliği İçin Tek Başına Yeterli midir? Yoksa Alıcı ve Satıcı Tarafça Ek Önlemlerin ve Tedbirlerin Alınması Gerekli midir?

Gayrimenkule ilişkin devir işlemleri resmi şekilde yapılmaktadır. Bu durum herkesçe bilinmektedir. Ancak bu husus tapu dolandırıcılığını önlemede tek başına yeterli değildir. Zira günümüzde, hukuki işlemlerin yapıldığı yer ve tarafların beyanda bulundukları birim, işlemin her safahatının güvenirliğini garantilemediğinden, başka bir anlatımla devrin tapuda yapılması, devir sonrası gündeme gelecek tüm iddiaları ve şikayetleri hükümden düşürme kuvvetinde olmadığından başkaca hususlara da dikkat edilmesi gerekmektedir. Örneğin yapılan ödemeler kim tarafından, kimin hesabına, ne için yapılmaktadır? Ödemeyi alanla tapuda malik görünen kişiler, aynı kişiler midir? Bu soruların cevabı çok önemlidir. Zira gayrimenkul alım satımında alıcı ve satıcı kişiler, devir konusu taşınmaz ve satış karşılığında ödenen tutar bilgileri ile ödeme şekli, işlem sonrası hak iddialarında ve şikayetlerde önem yer tutmakta ve yapılan işlem sonrası işlem taraflarının içinde bulundukları hukuki ve fiili durum ile yaşanan süreci doğrudan etkilemektedir.

Gayrimenkul Satın Alınırken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Taraflar arasında devir öncesi süreçte görüşme yapılırken işlem güvenirliği ve taraf bilgisi teyidi bakımından yüz yüze görüşme yapılması önem arz etmektedir. Telefonla yapılan görüşmelerde ses değiştirme, başka kişiyi veya farklı sesi taklit etme, kendisini farklı kişi bilgisi ile tanıtma ve işlem yapması beklenen ve istenen kişi dışında başka kişiyle muhatap olma gibi istenmeyen durumlarla karşılaşılması olasıdır. Bu yüzden görüşmelerin karşılıklı olarak bir araya gelinmesi suretiyle fiziki ortamda ve yüz yüze yapılması gereklidir. Bu haliyle taraflarca en azından kiminle görüşüldüğü bilinmektedir. Elbette bu husus satış sözleşmesinin zorunlu bir unsuru değildir. Ancak gayrimenkul alım satımından sonra yaşanacak çeşitli mağduriyetlerin önüne geçilmesi için işlem öncesi süreçte gereken önlemlerin alınması gerekmektedir. Kişiler en azından tapuda yapılmak istenen devir işlemine kadar sözleşme öncesinde kiminle görüştüklerini, muhatap oldukları kişinin kim olduğunu ve görüşülen kişinin devir konusu taşınmazın sahibi olup olmadığını, bu kişi taşınmazın sahibi değilse taşınmaz devri konusunda yetkili olunduğuna dair noterlikçe düzenlenen vekaletname aslı olup olmadığını bilmelidir. Kişilerin kimlik kartları ve varsa vekaletname aslı karşılıklı olarak görülmelidir.

Alıcı kişi tapu devrinden önce tapu kaydına ve tapu sahibine ilişkin bilgileri görmelidir. Satıcı kişi de karşı tarafa bu hususları açıklamalıdır. Açıklanmayan hususlar, alıcı tarafça satıcı tarafa açıkça sorulmalıdır.

Peki Satış Bedelinin Ödenmesinde Para Transferi Nasıl Yapılmalıdır?

Bu konu dikkatli olunması gereken en önemli konulardan biridir. Satış bedeli ödenirken elden ödeme yerine banka kanalıyla ödeme yapılması tercih edilmelidir. Zira bu halde kimin, kime, hangi banka hesabına, hangi tutarda ve ne için ödeme yaptığı işlem gün ve saatiyle görülmektedir. Aksi halde tapuda gösterilen bedel ile elden ödenen bedel arasında farklılıklar olabilmekte ve bedelde muvazaa görülebilmektedir. Bu durumda taraflarca ödendiği iddia edilen tutarın ispatı, yine taraflarca yazılı delil olmadığı müddetçe mümkün olmamaktadır. Bedelde muvazaanın olmadığı durumlarda dahi satıcı tarafça gayrimenkul bedelinin alındığı açıkça beyan edildiğinden sonrasında aksinin ispatı güç, çoğu zaman imkansız olmaktadır.

Para transferlerinde dikkat edilmesi gereken noktalardan bir diğeri, ödemenin tapu sahibine yapılması gerekliliğidir. Yasal olarak gayrimenkul sahibiyle ödemenin yapıldığı banka hesap sahibinin aynı kişi olması zorunlu değildir. Ancak günümüzde çok sayıda tapu dolandırıcılığı fiilleriyle karşılaşılmakta ve mağdur kişi sayısı her geçen gün artmaktadır. Bu sebeple ödemenin yapılacağı hesap sahibi ile tapu kaydında yer alan malikin aynı kimseler olması aranmalıdır. Yakın zamanda görülen bir olay, bir babanın oğluna ait parayı taşınmaz sahibi dışındaki 3. kişinin hesabına göndermesi ve kendisinin yerine 3. kişinin hesabına para transferi isteyen (sözde) satıcı kişinin, bu para transferi sonrası tapu sahibi olduğunu ancak para transferi yapılan hesabın sahibi olmadığını beyan etmesi ve ödemeyi yapan baba ile paranın sahibi olan oğlunun büyük mağduriyetler yaşaması şeklindedir. Hatta bu olayın devamında ödeme yapan baba tarafından karşı taraftaki kişiler öldürülmüş ve sonuç olarak baba tutuklanmıştır. Bu denli trajik, ağır ve vahim sonuçların ortaya........

© Hukuki Haber