A Lei n.º 15.265/25, publicada em 21 de novembro 2025, institui o Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (Rearp), que prevê duas modalidades de adesão: 1) atualizar o valor de bens já declarados, com o pagamento de imposto sob alíquota de 4%; e 2) regularizar bens ou direitos de origem lícita não declarados ou declarados de forma incorreta, com extinção da punibilidade de crimes tributários.

Este artigo se interessa pela primeira modalidade, que tem sido apresentada por alguns como uma oportunidade de economia tributária. Em tese, o contribuinte que venderia um bem ou direito com tributação de 15% de Imposto de Renda (IR) sobre o ganho de capital poderia atualizar seu valor pagando apenas 4% sobre a diferença entre o valor declarado e o valor de mercado. A proposta parece vantajosa, mas parte de uma premissa equivocada: a de que pessoas físicas sempre pagam, ao menos, 15% de IR sobre o ganho de capital, o que é um cenário distante da realidade.

De fato, pessoas físicas pagam Imposto de Renda sobre o lucro obtido na alienação de bens, com alíquota inicial de 15%, seja em vendas, doações ou transmissões causa mortis. Por isso, para as vendas de bens móveis e de direitos, como obras de arte e veículos, o regime pode gerar economia se o contribuinte não tiver expectativa de venda desse bem nos próximos cinco anos.

No entanto, o cenário muda por completo quando estamos diante de venda de imóveis por pessoas físicas. Neste caso, existem diversas hipóteses de isenção e fatores de redução da base de cálculo do IR. Na prática, a carga tributária efetiva nessas operações costuma ficar muito abaixo dos 15%.

Os benefícios mais conhecidos são: 1) a isenção sobre o lucro aplicado na compra de outro imóvel residencial em até 180 dias; e 2) a isenção na venda de imóvel único até R$ 440 mil. Porém, o ponto central para avaliar o Rearp são os fatores de redução. Eles diminuem a base de cálculo do IR conforme o tempo de titularidade do imóvel: quanto mais tempo o contribuinte permanece na propriedade do bem, maior o redutor e menor a base de cálculo e o imposto devido.

Contudo, a Lei n.º 15.265/25 afasta quaisquer percentuais ou fatores de redução à base de cálculo, à alíquota ou ao montante devido do imposto na apuração do ganho de capital. No Rearp, o imposto sempre será 4% sobre a diferença entre o valor declarado e o valor de mercado, independentemente do tempo de titularidade do bem ou de outras circunstâncias.

Para ilustrar, considere um imóvel adquirido por R$ 100 mil cujo valor de mercado, em 21 de novembro de 2025 (data da publicação da lei), seja de R$ 2,1 milhões. Pela sistemática do Rearp, o contribuinte atualizaria o imóvel pagando R$ 80 mil (4% de R$ 2 milhões). À primeira vista, o regime parece vantajoso. Porém, na prática, ele pode se transformar numa armadilha fiscal, porque a carga tributária muda completamente quando se aplicam os fatores de redução previstos para as vendas fora do Rearp. A depender da data de aquisição do bem, o imposto devido sobre o ganho de capital em uma venda sem o uso do Rearp pode ser muito menor.

Se o imóvel tivesse sido adquirido em 01/01/2020, o imposto devido em uma venda fora do Rearp seria de R$ 234.092,49, valor muito superior aos 4% do regime. No entanto, se a aquisição tivesse ocorrido em 01/01/2000, o imposto cairia para R$ 84.819,20. Esse valor seria ainda menor conforme aumenta o tempo de titularidade: seria de R$ 63.648,93 para um imóvel adquirido em 1990 e de R$ 35.006,91 para um imóvel comprado em 1980.

Imóveis antigos se beneficiam de fatores de redução mais elevados, o que diminui substancialmente o imposto devido na venda. Embora seja comum imaginar que nesses casos seria ideal aderir ao Rearp por causa da maior defasagem entre o valor declarado e o valor de mercado, os fatores de redução tornam essa impressão incorreta. A discrepância aumenta quando lembramos que imóveis adquiridos antes de 1969 têm imposto zero sobre o ganho de capital apurado na sua venda.

Soma-se a isso o fato de que o Rearp exclui do regime os contribuintes que venderem o imóvel em até cinco anos após a atualização. Assim, quanto maior a expectativa de manutenção do imóvel no longo prazo, maiores serão os fatores de redução aplicáveis numa venda realizada fora do âmbito do Rearp, o que demonstra o equívoco que a opção por pagar 4% agora pode representar.

As pessoas jurídicas também precisam ter cautela. O regime impede que os valores decorrentes da atualização sejam considerados para fins tributários como despesas de depreciação da pessoa jurídica.

Por isso, embora a lei incentive os contribuintes a atualizar o valor de seus imóveis para “pagar menos imposto” em uma futura venda ou transferência via sucessão, essa decisão exige análise cuidadosa. Em muitos casos, o imposto devido fora do Rearp será menor do que os 4% cobrados na atualização, especialmente quando o imóvel é antigo, quando há possibilidade de isenção ou quando o contribuinte pretende manter o imóvel no longo prazo.

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